五洲国际集团董事长舒策城：五洲的商业地产战略和差异化运营

　　2012年11月7日，万商携手，五洲腾飞，五洲国际集团首届“万商会”在上海国际会议中心隆重举行。作为本次盛会的“重头戏”，五洲国际将已开业和正在建设并计划于2013年、2014年开业的29个项目进行了集中展示，项目覆盖了华东、华中、华南、华北和东北等区域的主要城市。

　　五洲国际集团是开发并运营多功能商业综合体和专业市场的中国领先地产发展商。集团总部位于江苏省无锡市，自2004年便开始在无锡市开发、运营商业地产项目。集团成功打造出“五洲国际”及“哥伦布”两大知名商业地产品牌。至目前为止，集团已在无锡、重庆、杭州、南通、盐城、建湖、盱眙、烟台、乐陵及襄阳共11个城市开发运营22个项目，总面积超过630万平方米”。在万商会期间，五洲国际集团董事长舒策城接受了赢商网记者采访：

五洲国际集团董事长舒策城现场接受采访

　　赢商网记者：五洲国际涉足地产，起步就是商业地产。是什么样的机遇促使五洲决定进入这一领域？您觉得对商业地产的发展前景如何？

　　舒策城：商业地产的发展不是偶然的，不是说炒就能炒起来的，而是有着内在的客观需求和深厚的经济基础的。商业地产的发展，对城市化和城市经济的可持续发展有着较高地依存性。目前，我国城市化率虽然在47%以上，但是与发达国家70%以上的比例相比较，还有一定距离，这也说明我们的商业地产依然存在着较大的发展空间。所以，从这个角度来说，我们从事商业地产的开发和运营，是与大环境、大背景相联系的。我们对商业地产行业是非常看好的。

　　赢商网记者：五洲国际一直专注于商业地产的开发，商业产品主要包括专业市场和城市综合体，您觉得贵集团在这个行业有哪些竞争优势？

　　舒策城：我们的优势在在于集团实力和较为丰富的商业地产开发经验。从我们企业自身的发展历程来说，我们有多年时间在从事家居、建材、家装，以及五金机电等产品的贸易，所以，我们也非常了解这些商家、经营户和投资者的需求。在这个过程中，随着企业的商业资源和资金的不断累积，我们自己也在考虑，怎样才能更好地为商家、经营户和投资者提供或者建立一个交易平台？为什么有这样一个想法？我们一直认为，资源共享才能实现有钱大家一起赚。有了上规模、有档次的平台，共赢的局面就能打开。有了这个想法和理念之后，我们就详细、认真的开展调研和可行性分析，然后才有了我们在无锡的第一个专业市场项目，此后便一发不可收拾，陆续在全国11个城市开发运营了22个项目，包括城市综合体和城镇综合体。

　　说到城镇综合体，据我们研究所知，很多城镇不是没有消费群体，而是没有合适的消费平台。而无锡的城镇和其他的城镇相比较，它的经济比较发达，消费潜力也更大。所以我们决定打造这样的消费平台，开发城镇综合体项目，让农民享受城市的生活。城镇综合体项目对当地生活水平的改善、交通问题的解决和消费习惯的引导都起到很大作用。目前，五洲国际在无锡有多个项目，也形成了自己强大的资源，我们的第一个城镇综合体——梅村五洲国际广场今年6月份已经开业，经营情况非常不错。

　　赢商网记者：谈商业地产，不能不谈到万达。那么，我们想知道的是，五洲和万达等其它开发商的产品与运营的差异有哪些？

　　舒策城：我们说，一个企业她在某个行业有一定的地位，确实是有她的独特个性的。万达的模式，从拿地来看，她用直奔主题的方式，只走摘牌这一环节，这是很少见的；从融资渠道来看，万达基本上走的都是比较高端的融资渠道，她的持有物业可以提供长期稳定的现金流，所以备受国际资本的青睐；从专业的操作来说，万达走的是“订单地产”模式，与合作伙伴签署联合发展协议，进行技术对接，先租后建，这个是他们的首创。此外，万达的最大优点是她的产业链非常完整，这样很容易获得金融支持。这是很值得我们学习和借鉴的。

　　说到差异，我个人以为，我们五洲与其它开发商的区别在于：

　　首先，产品不同。我们涉足商业地产的开发和运营，起点是大型专业市场，其后才有城市综合体，并逐步将产品细分，创新产品研发，开发出了城镇综合体。未来，我们还会结合城市规划和地块特征，将专业市场和城市综合体进行融合，开发出第三类产品，使我们的产品线更丰富，从而适应不断变化的市场需求。

　　其次，招商不同。城市综合体的招商，一般可以将全国连锁发展的主力商家、次主力店带到项目，但专业市场就比较复杂。我们的专业市场，面对的商家量大、面广、参差不齐，这给招商带来较大难度。我们每到一个新的地区，都需要根据当地的产业发展和商家情况及市场需求，进行业态调研与定位，然后再进行调整。

　　最后，运营模式不同。就专业市场来说，我们结合传统的“建市场、收租金”模式，引入全新的项目运营、管理、经营模式，逐步建立了综合商务模式，提高了我们专业市场的附加值。未来，我们还将引入B2B电子商务、远期交易、电子交易系统，结合空间、时间及交易方式进行全方位的运营提升。为此，我们也逐年加大对商家的扶持力度，并专门成立了小额贷款公司、专向推广基金扶持商家，扩大项目品牌影响力。

　　赢商网记者：就目前来说，五洲的发展速度还是很快的。有相关数据说，近4年时间，五洲的年均增速在30%以上，而今年更是逆势而上，增速较去年相比，达到了40%以上。那么，在未来一段时间，五洲将通过哪些战略调整和规划来实现更大发展？

　　舒策城：我们的发展速度的确比较快，尤其是在经济比较低迷的时期，原因有二，一是经济低迷时期成本也较低，地价、钢筋水泥等建材价格较低。我们知道商业地产的投资回报期比较长，所以前期成本不能太高，低成本进入是很好的切入点。第二个原因是，在经济低迷时期我们发现了更多刚性需求，以我们无锡的工业博览城为例，无锡的制造业非常发达，但市场缺乏这方面的服务，所以在2008年的时候，我们的项目就应运而生了。

　　关于五洲国际集团未来的战略规划，我们计划通过产品创新和模式创新，抢抓机遇、迎接挑战，将我们的企业打造为一个国际性百年企业。具体来说，主要从以下几个方面入手：

　　第一，坚持两大核心业务齐头并进——专业市场和城市综合体，加大综合体产品的研发。目前，我们的专业市场项目，代表作为“五洲国际工业博览城”“五洲国际装饰城”“五洲国际商贸城”和“五洲国际家居博览城”。这些产品的功能特色，一类是为“工业生产企业”配套服务，一类是为“家居生活”配套服务。

　　我们的城市综合体和城镇综合体项目，代表作为“五洲•哥伦布广场”“五洲•中华美食城”和“五洲国际广场”。功能特色，是为“城乡居民生活消费”配套服务。

　　第二，稳步推进“以长三角为基础、向全国拓展”的发展战略。我们的专业市场，主要拓展方向是东北、中西部和黄三角区域，城市综合体的重点拓展方向，一是高端产品进军北、上、广、深等一线城市，二是进军西部和黄三角区域的二三线城市。

　　第三，细分市场、量身定制，打造高端产品。无论是专业市场还是综合体项目，我们将在设计规划、商业布局和业态组合等方面做足文章，使每个项目都具有鲜明个性，以顺应市场需要；使每个项目都成为一个行业的典范和标杆，成为一座城市的商业中心。

　　第四，项目开发实现标准化运作、模块化复制。主要通过创新、尝试、积淀、固化和复制，进一步梳理流程、简化操作。

　　第五，以两大主营业务为基础，碰撞聚合，创新商业模式。未来，我们将通过商业模式创新，打造属于五洲国际的第三类产品，即将专业市场和综合体相结合。目前，我们已经在做这方面的尝试，如建湖项目即是这类产品的过渡。

　　此外，我们还将通过建立自有的品牌商业产品，如五洲国际小商品城、五洲国际家居馆（卫浴、陶瓷、灯饰等）、五洲国际精品机电馆等，丰富产品线，并逐步实现多元化发展。

　　赢商网记者：五洲国际开业、在建的商业项目多达几十个，那么在快速开发的同时，会否面临资金和人才挑战的难题？又是如何应对的？

　　舒策城：关于资金，大家都知道商业地产开发的前期投入需要大量资金，而且投资回报周期比较长久。所以，我们也在寻找多种融资渠道。关于人才，因为在中国商业地产这个行业还比较新，不够成熟，所以人才的确比较匮乏。我们在人才方面的战略一是先培养，五洲国际集团和全国多所高校有挂钩，在校生在实习期间就直接到我们集团实习，合适的人员毕业后就可以直接进入集团了。二是和国际、兄弟单位等机构进行互动学习和交流，这方面主要集中在发达地区进行，如台湾、香港等地，这些城市的商业地产人才也比较多。

　　赢商网记者：受宏观调控的影响，许多住宅开发商也纷纷转向商业地产，这种趋势势必加大商业地产领域的竞争。您怎么看待这种转型的现象？

　　舒策城：目前很多住宅开发商转型做商业地产，这是很不明智的做法。商业地产和住宅地产虽然都是房地产行业，但两者是连个完全不同的行业。商业地产和住宅地产最基本的区别在于，住宅是通过快速销售实现现金流的平衡，而商业则必须通过长期的运营管理，使资产、土地双重升值，两种模式完全不一样。从这个角度而言，开发商必须在投资决策、规划和持续运营中下功夫。选址、资本结构、融资方式、融资成本、资本运用、风险考量等等，都是投资决策的过程。简单的说，住宅开发商转型商业地产面临两大难题：一是没有客户资源；商业项目开发完成后不知道该和哪些商家合作，项目该有由哪些业态组成。二是组织专业团队非常困难。

　　我个人认为，从住宅地产转型商业地产，至少需要8年的时间，还不一定可以成功转型。反过来，商业地产转型住宅地产，则只需要1-2年时间即可。目前，住宅开发商转型商业地产失败的案例也不少，所以，开发商必须十分慎重。

　　赢商网记者：“十八大”马上就要召开了，您觉得房地产市场将面临怎样的调整？商业地产会否受影响？

　　舒策城：“十八大”对住宅地产的影响可能比较大，对商业地产的影响还是比较小的。我觉得中国房地产行业的需求还是存在的，但不会再有以前最兴旺的时期那么火爆，此外，市场的震荡对房地产行业而言也是正常的。