华侨城都市综合体调查 否认开发宝安欢乐海岸与艺术馆

　　 在今年先后布局深圳大鹏新区和福州后，华侨城的新一轮扩张开始。

　　除去已明确的两个区域外，华侨城近期在深圳还被传言将布局更多的新项目。

　　欢乐海岸与艺术馆

　　早前有市场消息称，华侨城集团已与深圳宝安区达成合作框架，将在宝安中心区打造都市低密度商业项目，拟建成“升级版欢乐海岸”。

　　该消息还提到，深圳宝安区将在大铲湾港区建设面积达10平方公里的临海商业区，并在宝安中心区海岸线拿出18万平方米储备用地打造都市低密度商业项目。如果成行，则是华侨城集团继南山华侨城、东部华侨城、曦城、欢乐海岸之后的第5个成片开发项目。

　　不过，华侨城随后对该消息进行了否认。其相关负责人对观点地产新媒体表示，目前公司并没有与宝安区进行具体的项目洽谈，所谓的升级版欢乐海岸并不存在。

　　除传闻的宝安区欢乐海岸项目外，近期市场上另一则关于竞争深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设运营管理权，也与华侨城有关。

　　11月28日，深圳将挂牌出让今年内首宗配建公共建筑的宝安尖岗山A122-0341地块。该地块在出让公告中有一条特殊要求：受竞得人必须负责深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设运营管理权。

　　由于在近期深圳的土地出让中，定制痕迹较为明显，因此尖岗山地块的特殊要求，外界也理解为指向性明确。

　　深圳相关业内人士就明言，由于尖岗山地块毗邻招商地产和华侨城联合开发的纯别墅项目“招华曦城”，再加上该地块容积率小，适合开发高端豪宅项目，这样看来招商和华侨城拿下该地块的可能性最大。

　　当时还有分析进一步指出，对比招商地产和华侨城，该地块最终由华侨城竞得的可能性更大，因为华侨城在文化发展与运营方面更具优势和经验，华侨城片区内何香凝美术馆的成功运营就是例子，而招商地产显然在这方面缺少一些经验。

　　不过，日前又有最新消息传出，华侨城将退出该地块的竞争，而较为明确参与竞争的则是招商地产、万科和新世界。

　　都市娱乐综合体

　　虽然华侨城否认了建设宝安欢乐海岸项目、并退出深圳当代艺术馆的建设运营，但在文化旅游项目的拓展方面，华侨城并未停止步伐。

　　纵观华侨城的旅游产品线，其先后创立了四代旅游产品，依次为：观光旅游型(世界之窗、锦绣中华等)、互动体验型(欢乐谷)、休闲度假型(东部华侨城等)、都市娱乐型(欢乐海岸)。

　　在11月15日于上海举行的2012中国国际旅游交易会上，华侨城就系统的展示了其度假产品体系，其中一个重点就是以欢乐海岸、上海苏河湾等为代表的都市娱乐综合体。

　　作为华侨城第四代都市娱乐型产品的尝试之作，欢乐海岸是其目前正在建设的重点项目，包括了文化、生态、旅游、娱乐、餐饮、购物、酒店、会所、度假公寓等多种元素，占地125万平米，总建筑面积40万平米，总投资近40亿元。

　　据华侨城相关负责人介绍，目前酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、IMAX电影院和水秀剧场已经正式营业，房间数155间的万豪行政公寓也将于今年12月试营业。

　　另外，欢乐海岸项目中约8万平米的购物中心也将于明年10月正式营业，目前招商工作正在进行。

　　不过，上述负责人表示，目前购物中心的招商并不顺利，华侨城期望能定位为高端，但与一线大品牌的洽谈却并不如意，比如早前在商谈的Gucci最终还是没有成功引进。

　　相关知情人士也透露，目前欢乐海岸的购物中心确实面临招商的难题，华侨城方面对是否自主招商还是委托专业公司运作，自身也没有明确。

　　“其实，这些问题主要还是由于华侨城本身缺少运营大型商业项目的经验，华侨城以往更多的是运营旅游景区内的小型商铺，因此在具体的招商、运营方面，华侨城将面临很大的挑战”，上述人士认为。

　　另外，作为一种全新的商业模式，欢乐海岸项目的所有物业只租不售，盈利模式为收取租金或者扣点。据悉，目前已营业项目除租金外，提成比例约在30%左右。

　　对于这种模式，此前市场曾有质疑，由于华侨城在一系列扩张中沉淀了过多资金，导致负债率偏高、资产周转偏慢，这种状况不仅影响了规模成长的速度，也会在宏观调控的大环境下面临一定的资金链风险。

　　同时，由于商业项目具有一定的养商期，而大量商业物业的持有经营，在前期对资金要求极高，这对本就资金紧张的华侨城而言，将是不小的压力。

　　但是，对于欢乐海岸目前资金受压的问题，华侨城方面却表现的较为乐观。

　　据相关人士透露，欢乐海岸西区的度假公寓会以销售钻石会籍方式出售，会籍数量92个，会籍费总价款33亿元，目前已回款10.5亿。而其余会籍也已基本实现认购，未来逐步回款后，会籍销售款已足以接近40亿元的总投资。