深圳尖岗山地块之争落幕 中海以20亿力压招商万科

　　此前备受瞩目的深圳宝安尖岗山地块，于11月28日正式开始竞标。

　　作为今年深圳首宗配建公共建筑的纯住宅地块，也是近年来少见的低密度豪宅用地，尖岗山地块招标共吸引了天健、中海、佳兆业、以及招商万科联合体4家参与。

　　该宗地位于宝安西乡街道尖岗山地区，土地面积约15.17万方米，用途为居住用地，容积率1.2，总建筑面积约18万平米。同时，竞得人还需负责深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设运营管理。

　　最终，中海以93.71分的总投标分，20亿元的投标价竞得该地块，折合楼面价10982元/平米。

　　中海20亿中标

　　由于该地块土地使用权与两馆建设运营管理权捆绑出让，因而深圳土地交易中心采取竞标方式，分为技术标和商务标，占比分别为20%和80%。

　　第一轮为技术竞标，经过9位规划、艺术和发改委专家评定之后，4家技术标得分为：招商万科联合体16.93分、中海13.71分、佳兆业13.39分、深天健12.29分。

　　第二轮为商务标评比，虽然本次竞标未设底价，但却要求投标人报价不得低于10亿元，否则其投标资格失效。各竞标单位的报价分别是：中海20亿元、佳兆业16.38亿元、招商万科联合体15.5亿元、深天健10.2亿元。

　　根据出让公告规定，技术标和商务标之和最高者中标，最终中海以最高总分93.71分入主尖岗山地块。

　　另外，中海此后还须上交3亿元作为两馆运营专用资金，以及两馆代建费用和7亿元的20年运营费用。以此计算，中海此次实际投标费用已超过27亿，甚至更高，而实际可售楼面地价也超过1.5万元/平方米。

　　对于此次投标结果，深圳多数业内稍感意外，因为根据此前出让公告，业内均猜测该地块严苛的出让条件，可能是为某家房企“量身定做”，再加上该地块毗邻招商和华侨城联合开发“招华曦城”，因而招商和华侨城拿下该地块的可能性最大。

　　但随后不久，华侨城对此否认，称无意该地块，反而是万科表现了浓厚兴趣。在竞标现场，万科亦与招商携手出现，但最终还是中海意外杀出并最终获得该地块。

　　对于中海强势进入的原因，业内认为，由于华南区是其重点，但是在深圳的土地储备却严重不足，因此急需补充土地，这应该是中海此次拿地的最直接原因。

　　此外，还有分析称，中海此前毫无文化运营经验，但今后却要负责深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设经营，这对中海会是一个极大考验。

　　尖岗山豪宅区

　　虽然尖岗山区域一直以来是招商和华侨城极力打造的豪宅区，但中海进入该区域的意图却早已显现。在本次强势进入之前，中海已参与过尖岗山区域的土地拍卖。

　　而纵观此前尖岗山区域的土地出让，相比此次竞争更是激烈不少，且最终都是由招商和华侨城胜出。

　　2003年，深圳首次推出尖岗山地块，当年11月28日，中海、卓越、鸿荣源等不少房企均参加，但更多是作壁上观。最终招商与华侨城联手99次举牌后，击败李嘉诚旗下和达投资有限公司，以5.8亿获得21.3公顷宝安尖岗山地块，折合楼面价5440元/平。

　　时隔一年，尖岗山二次拍卖，参加拍卖的是中海、新中盛有限公司（和黄旗下）、招商华侨城联合体三家房企，该次竞拍也是尖岗山拍卖最为激烈的一次。

　　不过，此次中海仍然是旁观者，招商华侨城和新中盛在经过200余回合交锋后，再次击败李嘉诚，以总价16.85亿、楼面价8575元/平米夺得尖岗山四宗捆绑地块。

　　2009年9月10日，尖岗山第三次拍地，招商华侨城、上实旗下上海城峰置业、金地、中信等企业参与竞拍。在多次竞拍后，招商华侨城以5.3亿元又一次拿下尖岗山A122-0332号居住用地，楼面地价高达18874元/平方米，刷新了当时深圳新地王记录。

　　虽然中海此次的楼面价并未超过09年的地王，但超1.5万元/平的楼面价在外界看来也不低。

　　相关分析认为，按照目前尖岗山区域的市场价格看，中海此次竞得地块容积率比招华曦城高，测算它能够实现的价格是2.8万元/平左右，因而1.5万元/平米的价格并无多少优惠，如再往上冲可能利润就会摊薄。

　　“除地块本身外，两馆的建设运营对中海的最终收益也会产生影响，如经营不善，实际超过1.5万元/平米的楼面价也将是不小的压力。”

　　此外，该分析还称，尖岗山区域目前比较独立和封闭，该地块的价格走势对尖岗山区域可能有些作用，但对整个深圳市场其实没有特别大的代表性，不会带动深圳房价出现普涨的预期。