刘晓光的地铁商业梦：首创百亿投建北京丽泽金融商务区

　　从毅然转战商业地产，到多城高调启动芭蕾雨奥特莱斯，刘晓光的商业地产梦一直备受关注。未来，依托城市地铁建设，实现交通、商业、地产等多产业融合，将是首创集团的重要发展战略。

　　日前，首创集团参股的京港地铁公司正式与中国工商银行、国家开发银行签订北京地铁14号线PPP（公私合作关系）项目银企战略合作协议。同时，首创集团宣布将投资100亿元进驻上述地铁沿线的北京丽泽金融商务区，打造地上、地下兼容的立体化商业综合体。

　　“这将是首创集团在大型商业综合体项目上的一个新起点。”在接受《中国建设报·中国住房》记者独家专访时，首创集团总经理刘晓光表示，依托城市地铁建设，实现交通、商业、地产等多产业融合，将是未来首创的重要发展战略。

　　作为京派开发商的代表，刘晓光的每一次动作都会被视为房地产发展的重要趋势，也因此其每一个得失都会被放置于显微镜下无限放大。刚刚走出“退出芭蕾雨奥特莱斯”的舆论误读，这位体制内的创新家再度抛出“地铁商业”的命题，立志打造首创的商业地产帝国。

　　香港模式带来地产机遇

　　今年的9月5日，国家发改委公布了新近批复的25个城市轨道交通建设项目，总投资规模涉及资金超过8000亿元。大规模兴起的地铁建设对地铁建设及运营主体———城市政府的综合运营能力提出了严峻考验。

　　据记者了解，国内传统的地铁运营模式，一般是由政府财政拨款修建，营运中出现亏损也由财政补贴加以解决，由此，有的城市每年都要为此付出几亿元甚至十几亿元的财政补贴，才能基本维持地铁的正常运营。近年来，贷款建设、亏损运营，高票价现象也似乎成了一些城市地铁建设的“惯例”。

　　“相比内地一些城市地铁建设与运营当前所面临的困境，在香港不少地铁其实是由私铁企业开发的，很少由政府补贴，它们主要通过沿线区域的地上、地下一体化开发，获取沿线地块的升值利润。同时，它们将重点集中在终点站和沿线各换乘枢纽站站前商业综合体的建设与经营上，靠房地产租赁取得稳定的经营收入。”刘晓光表示，地铁建设的发达，必将刺激和挖掘区域现有商业潜能，同时实现商业与人流紧密互动、提升商圈竞争力。

　　目前，我国的地铁建设运营模式也正在朝这一方向寻求改变。在今年8月份国家发改委对深圳的批复中，明确表示“工程资本金主要来源为轨道交通上盖物业及沿线土地出让收益，在土地收益不能满足需求时由市财政资金投入。”这也被业内人士认为是未来城市地铁建设及运营的主流发展趋势，本次签约的北京地铁14号线也正是采用了这种模式。

　　“首创集团在京港地铁公司中占有49%的股份，此次是将交通组织、楼宇、商业设施一起打包开发，这样做的最终目的是要将交通、商业、产业这三方面价值通通转移到房地产价值上来。”刘晓光进一步介绍称，这对城市而言，可以节约土地资源、缓解城市交通压力、改善城市环境；对房企而言，也有助于其自身业务面的拓宽和综合性发展，同时还可以借此取得更好的经济效益。

　　商业项目将迎立体升级

　　“地铁建设改变了其附近商业地产固有的运营模式，将逐渐促使其变成以城市地铁枢纽为核心辐射点，以植入商业、公寓、商业楼宇等配套为标志的城市繁华交通枢纽核心区。”

　　在上述思想的指导下，刘晓光向记者介绍，按照合作协议，首创集团这次在丽泽金融商务区投资的100亿元主要用于3大板块：一是首创集团在丽泽金融商务区开发的商业综合体；二是北京地铁14号线丽泽金融商务区段地下各个交通站点之间及这些站点与地上楼宇、商业设施之间的连接通道；三是首创集团在该区域所建商业综合体项目地下空间的运营。

　　将商业综合体的开发地点选在地铁上盖及沿线区域，在国内国外一直都被看作是黄金地段。对此，刘晓光认为，不断扩张的城市地铁建设的确为其沿线固有的商业综合体带来了良好的发展契机，且目前我国对地铁沿线地上、地下空间的规划利用仍有巨大的提高空间，“而一旦与住宅地产、产业地产进行有机融合，地铁建设将进一步刺激沿线商业综合体加速实现转型升级。”

　　刘晓光进一步解释称，随着全国各大城市“地铁时代”的到来，以地铁为核心辐射点的房地产开发运营，重在充分并有效利用好地上、地下空间，进而形成以地铁交通为纽带的商业综合体之间的良性互动。“这就需要依靠更为科学合理的规划设计。只有这样，才能使地上、地下商业综合体项目成功联为一体，形成立体化。”

　　相比单个商业地产项目而言，上述依托地铁建设而兴起的地上、地下一体化商业综合体项目，在程序上无疑要复杂得多。这也在客观上要求开发企业具备雄厚的资本实力、开发实力及较高的综合运营管理能力。

　　“首创集团已经具备了上述条件。”刘晓光表示，除了在开发实力、多元化融资领域都有自己的显著优势外，“城市运营商”的理念也由首创集团在业内率先提出并付诸实践。“另外，首创集团还有一批长期稳定可靠的合作伙伴，大家一起 "组团"开发，很大程度上降低了"单干"的风险。”刘晓光最后对记者说。