首创置业业绩会：拟进入深圳市场 预计2018年回A成功

　　 在前一年销售增长40%的背景下，首创置业并没有打算开足马力在2017年圈定另一个40%的增长空间，而是把新一年的目标划在500亿元的水平。

　　2月21日，首创置业于香港召开业绩发布会，董事长李松平、总裁唐军、总经理及投资者关系总监冯瑜坚、财务总监范书斌等四位高管列席出场。

　　针对2017年销售目标仅比上年业绩455亿元上调10%的情况，唐军的解释是，鉴于当前宏观调控政策的大背景，500亿的目标是一个比较恰当的水平。

　　在土地投资方面，2017年首创将继续关注深圳及海外市场，下一个计划进入的澳洲城市是墨尔本。

　　而备受关注的回A股上市进度上，范书斌则透露，首创于2016年11月成功提交了IPO申请，目前排在273位。而且，鉴于证监会加快了审批的速度，首创有可能在2018年上半年就能回A成功。

　　销售增长利润下跌

　　翻阅年度报告可见，年内首创营业收入同比增长27%至203亿元；销售签约金额同比增40%达455亿元；销售均价亦有超过七成的上涨幅度，为2万元/平方米。

　　虽然营业收入、销售额及销售均价等指标都呈现上升状态，但首创同期的净利润却在下跌。

　　对此，范书斌解释道，下跌的原因主要是去年一部分三四线城市的项目进入结算从而影响了毛利率及净利率。若今年集中于京津沪等地的项目开始结算后，预计未来毛利率将会有一个比较大的提升。据悉，在首创2016年455亿的销售额中，仅1/5来自于京津沪项目。

　　唐军表示，目前首创的毛利率为18%，接下来希望能达到20%的水平，但公司并不会追求过高的毛利率，“20%是市场中比较恰当的毛利率，而且也是我们能达到的及格线，是追求的标准。”

　　虽然去年整体市场成交情况向好，但面对新一年可能的政策调控比如限制房价等问题所带来的影响时，唐军回应称，2017年整体的市场环境对首创的毛利率不会有太大的影响。

　　其实，对于京沪两地销售贡献占比近一半的首创而言，外界的担心也不无道理。据了解，继去年底北京市表示要抑制投资投机行为，确保2017年年房价环比不增长后，新任上海市市长应勇亦在2017年1月公开表示，不希望看到上海的房价太高。

　　而除了项目分布的影响外，唐军还介绍道，目前首创也有很多项目是跟一级开发结合起来的，从一级开发到二级开发是有互动的，所以能够保证项目的盈利空间。

　　资料显示，2016年首创已获取呼家楼棚户区改造、平谷区大兴庄土地一级开发等一级开发项目，其中的呼家楼项目便位于北京市CBD。

　　在A股上市进度上，范书斌透露，首创于2016年11月成功提交了IPO申请，目前排在273位。而且，鉴于证监会加快了审批的速度，首创有可能在2018年上半年就能回A成功。

　　布局深圳发力澳州

　　据冯瑜坚透露，去年首创共投入128亿元拿地，而2017年的拿地计划是140亿元。同时，首创也在计划进入深圳市场。

　　实际上，首创去年便已有在深圳公开市场露面。据观点地产新媒体了解，就在2016年6月深圳龙华推出首宗现售地时，包括首创、电建+金茂、泰禾、葛洲坝、碧桂园、金地、平安等房企都有现身。

　　只不过，最终电建与金茂两大央企联合体报价82.9亿元并成功揽下地块，5.68万元/平方米的楼面价创造了龙华新纪录。而首创子公司深圳首创投资置业有限公司出价60.1亿元，无缘此地块。

　　对于失手的原因，唐军透露，鉴于深圳是新市场的缘故，所以首创会比较谨慎些，报价不会太高。而且，若是进入深圳，首创对项目的定位将是以刚需和改善型需求为主。

　　据悉，目前首创在国内主要布局于京津沪成渝，而且这五个城市在2016年总的销售额中占比有80%以上。同期，悉尼及布里斯班则一共实现销售额58亿元，整体已超过上海市场，而且销售均价达到3.8万元/平方米，位列所有城市中最高。

　　对于海外市场，首创透露接下来将“重点发力澳洲，把澳洲市场做透”，目前正在考虑进入墨尔本。

　　对此，业绩会现场也有质疑声表示，澳州对海外投资买房以及国内对资本外流等相关政策的限制，是否会影响首创在此地的销售收入及海外布局？

　　冯瑜坚回应，首创在澳洲的楼盘85%到90%均由当地人购买，海外买家并不是主要的客户。另外，首创在澳洲投资的资金都是境外融资取得的，接下来也会积极探索澳元融资，包括拓展发债、贷款等手段，从而在根本上规避汇率的风险。

　　其续称，首创于2014年6月首次进入澳洲，目前在澳洲的投资已经进入回收的阶段，到2018年或2019年，澳洲的签约销售应该占到10%到15%左右的销售额。

　　而提到香港市场，冯瑜坚表示，虽然香港是一个非常成熟稳定的市场，但可能并没有特别多的让企业快速爆发、快速增长的机会，所以首创还是要持续观察。

　　以下是首创置业股份有限公司2016年业绩发布会现场的问答实录：

　　现场提问：集团有计划要进入深圳及海外，可以具体讲一下有哪些标的项目？因为深圳房价也比较高，它会是一个什么样的定位呢？海外的项目会是哪些国家和城市？今年准备新开多少家奥特莱斯，会在哪些城市？A股IPO的进展如何，今年会有哪些发债的计划？因为看到公司的资产负债率有一个小小的提升，有什么样的计划？

　　唐军：首创置业的战略就是聚焦在核心城市，我们原来是京津沪，加上成都、重庆，这五大城市发展都非常好。特别是在北京，去年进入前五名，而在天津也一直保持前三名的位置。在上海，我们去年的销售已经突破了50亿，今年可能会有更高的水平。

　　基于我们对房地产城市核心群的判断，深圳这个城市是非常有市场前景、持续发展非常好的一线城市，所以进入深圳也是首创置业近期调整的一个战略选择。项目上，我们去年两次参与了深圳的土地竞拍，但因为是第一次进入，所以没有采取非常激进的做法，价格上还是低了一点。至于项目的整体定位，我们还是希望定位在深圳的一些刚需和改善型需求。

　　在海外，我们今年的重点是发力澳洲，继续把澳洲市场做透，要在悉尼、布里斯班精耕细作，也在考虑进入墨尔本。其它的市场我们也在研究，比如说欧美的一些核心城市。不过，现在还没有一个时间表，或者说还没有一个确切的目标，还在探索当中。

　　关于奥特莱斯，我们今年计划新开三家，在武汉、南昌和杭州。

　　冯瑜坚：A股发行还是按照计划及证监会的程序来推进，我们也希望尽快能够完成。当然完成发行以后，对我们的负债率会有一个很明显的改善。在A股发行成功之前，首创也还是会控制负债率，因为公司现在一个最大的改变是，随着签约越来越多，销售规模越来越大，销售回款已经完全可以支撑我们的投资和日常的支出，在这样的趋势下，我们的负债率都是可以控制住的。

　　范书斌：融资方面，首创置业具有非常好的国企背景，所以在国内的融资受到了政府的支持。在传统融资渠道上，公司首先是会加强跟商业银行的合作。我们目前储备的银行授信大概是620亿左右，利率也是非常低的。

　　另外，我们去年向上交所申报了100亿的债券，目前还在跟踪，可能发行节奏上比去年稍微慢了一点，但我们还是有希望会审能通过，这样也会进一步降低融资成本。当然这笔债券的主要用途还是置换一些成本偏高的商业银行贷款。

　　除此之外，今年还计划向银行交易商协会申报中期票据。还有境外融资，我们今年1月份已经完成4亿美元的高级债券的发行，成本是3.875%。

　　关于A股上市，我们去年11月份成功地递交了IPO申请，大家也看到证监会加快了对发行审批的速度，我们目前排在273位，而且给我们分配了绿色源，有可能在2018年上半年就能回A成功，这样可以进一步降低公司的负债率。

　　现场提问：今年的目标只提升10%，是不是对今年的市场预期没有去年乐观？在一级市场方面，去年新获了呼家楼和白各庄两个比较大的项目，今年在二级市场公开拿地方面会不会也有一些调整？

　　唐军：2017年500亿的销售目标是必须要达到的，希望最后完成任务的情况要比500亿更好，计划总是要适当地留点余地。

　　去年的市场非常火爆，而今年又有些宏观调整政策，对市场还是有一定的抑制作用，但是我们对京津沪、成都、重庆以及深圳等城市的市场仍然是充满信心的。因为这些龙头的市场需求肯定是源源不断的，同时是长期可持续发展的。而且相信政府宏观调控的政策会根据每个城市进行调整，相信政府还是希望使市场维持在稳定和持续发展的层面。

　　首创置业的发展目标也是根据政府希望市场长期稳定持续发展的政策而确定的，所以500亿的目标还是比较恰当的，希望我们年底完成的情况会比这个目标更好。

　　呼家楼和其他的土地一级开发也在大力推进中，首都的土地资源是非常宝贵的，这一块也正是有国有背景的首创集团从事土地开发业务最大的优势，这也是我们首创置业现在发展的核心业务之一。

　　至于公开市场，我们在2017年仍然会采取积极的态度。至于地能不能拿到，要看对市场的判断，包括市场竞争的情况与土地政策等等。

　　现场提问：有消息称北京、上海这样的一线城市都在限价，你们是否担心会影响今年的销售的毛利？今年的拿地预算是多少？相较去年的增长幅度是多少？关于澳洲投资，因为年初在资本管制方面国家也加强限制中国人到外国买房，也不太允许一些在海外大金额的投资，公司在这一块是怎么考虑的，会不会担心在澳洲的销售？在海外拿地的资金是怎么准备的？

　　唐军：我们认为2017年整体的市场环境对毛利率不会有太大的影响。2017年最后完成的毛利率应该会比2016年要好，2016年毛利率是18%，今年我们希望达到20%，这是基于对整个市场的判断。

　　另外一方面，我们这些项目越来越集中在京津沪地区，去年455亿的签约金额当中有200多亿的签约金额会在2017年入账。2016年入账的收入当中，实际上只有20%是京津沪地区的项目，到了2017年，京津沪地区入账的收入会增加。

　　2016年毛利率稍微偏低一点，也是基于我们前几年主动退出了三四线城市的项目，由于三四线城市的项目已经退出得差不多了，战略核心区的项目会越来越多，所以毛利率会处于上升的趋势。

　　关于限价的问题，市场的发展总是取决于市场的水平，不管是宏观调控的政策还是客户的需求，最终还是取决于市场的走势。作为发展商来说，我们就要发挥各自的优势，虽然同样的价格，但毛利率空间是不一样的。所有的项目取得都是有战略性选择的，位置、区域都非常好。前几年我们就已经加强了从产品的设计到自销团队的建设，到整个供应链的集中采购的打造，再到去年跟万科共同成立万科物业的管理，可以看出从各个方面都提升了产品的议价能力。从而做到产品的标准化，控制产品的成本支出，加速项目的周转。从这个角度来说，它也会提升公司的盈利能力的空间。

　　因为市场的情况对所有开发商都是一样的，每个开发商怎么做好自身的管理，怎么做好推盘的节奏，怎么做好战略项目的选择则是不同的。另外我们还有很多项目是跟一级开发结合起来的，从一级开发到二级开发是有互动的，所以它的盈利空间还是有保证的。另外，我们也不追求过高的毛利率，我们也不可能指望更多的毛利率，这也是不现实的。我们的目标就是到20%，这是市场中比较恰当的毛利率。我们认为20%就是能达到的及格线，是我们追求的标准。

　　冯瑜坚：关于拿地支出，去年是128亿，今年计划是140亿，这是一个比较平稳的状态。

　　关于澳洲的限制措施，因为澳洲本身市场比较火爆，已经出了一些限制海外投资者购房的政策。但是我们澳洲的楼盘85%到90%都是当地人买的，不是海外客户。另外，我们在澳洲投资的资金都是境外融资取得的。

　　现场提问：公司的全年营业收入达到了203亿，均价也达到2万多每平米，但是净利率有所下跌，这主要是受到哪些因素影响？刚刚提到海外，去年新进入了瑞士，今年有没有更具体的新进入的市场？

　　唐军：今年我们想在墨尔本看看有没有机会，可能还是聚焦在澳洲市场。

　　范书斌：确实，我们去年的收入增长比较多，净利率有所下降。但是，也要看到去年我们公司利润结构发生了很大的变化，一个是主营业务开发业务的利润占比大幅度提升，还有一个是扣除评估增值以后的核心净利润实际上比去年有较为明显的增长。所以整体来看，虽然这个指标有所下降，但是我们的业务质量在提升。

　　另外，去年有一部分三四线城市的项目结算影响了毛利率，也影响了销售净利率。2017年开始，我们主要的项目是集中在京津沪等地，这些地区的项目从2017年就开始集中结算，未来毛利率也会有一个比较大的提升。

　　现场提问：今年公司在海外融资方面的需求有没有增加的趋势？之前公司说希望在2018年在澳洲部分的收入占到总收入的15%左右，如果是在人民币贬值的情况下，会不会加大海外投资的步伐？如果是你们想去海外投资的话，香港是不是选项之一？如果你们想进入深圳市场，会独立进入，还是跟深圳其它的发展商合作？

　　唐军：首创置业进入深圳的方式，包括独资操做、跟其它发展商进行合作、跟一些大的金融机构之间进行股权合作。大家知道现在房地产市场是非常开放的，合作模式也是多种多样的，而且都非常成熟。

　　冯瑜坚：关于澳洲市场的问题，澳洲在我们这个5年计划里头是一个新开拓的区域，我们当然希望深耕细作。除了悉尼、布里斯班，我们还希望进入墨尔本。从长远来看，我们认为澳洲是一个非常好的地方，因为它的自然条件、经济活跃度、对华人的接受程度都非常好。进入澳洲是一个长远的战略，我们也希望能在那里深耕细作。

　　至于份额方面，到2018年或者2019年，澳洲的签约销售应该占到10%到15%左右的销售额。不过，澳州的收入应该占不了那么多，因为项目上我们是跟别人合作的比较多，所以不会并表，只是体现我们的投资收益。

　　我们是2014年6月份进入澳洲的，目前第一批的投资已经开始回收，这两年会进入到一个自我循环的状态，应该说不会有非常多的新增的投资，因为本身它已经开始循环滚动了。另外一点，我们也在积极探索澳元融资，包括发债、贷款，直接用澳元融资，这样就可以从根本上规避汇率的风险，因为更多的还是去回收自己的投资的收益。

　　此外，因为我们在香港上市，所以也一直关注香港市场。我认为香港市场是一个非常成熟稳定的市场，但可能并没有特别多的让企业快速爆发、快速增长的机会，所以还是要持续观察。