资本大量融入武汉工业地产 产业综合体或成主流模式

　　近年来，以住宅为主的房地产投资泡沫泛滥，产业空心化现象已经日益成为社会关注的弊疾，而2011年，伴随着国家对于住宅地产的调控，住宅地产市场进入了严冬，调控两年，传统房企利润率下滑，拿地热情逐渐下滑。

　　在此情况下，在销售业绩受影响的情况下，一些以住宅为主要经营目的的中小型房企甚至已经选择告别房地产业。与此同时，大量房企涌向商业地产，以商铺为主的城市综合体如雨后春笋般冒出来，也让这一领域的开发显得有些过剩，竞争也趋于白热化。在这样的市场环境下，近年来一些资金富余的企业开始另辟蹊径，看准了尚在摇篮中的工业地产领域，并在短期内取得了突破性的发展。产业综合体这一地产开发新模式逐渐成为主流。

　　资本涌入工业地产 市场开发火热

　　目前，我国新批的工业用地用于标准厂房建设的已经非常稀少，各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司，也就是工业园区开发模式。另一部分工业地产，就是由房企直接介入，在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。还有一种模式是某个产业领域具有强大的综合实力的企业通过获取大量的工业土地，以营造一个相对独立的工业园区。在实际操作中，工业地产的开发往往是两种模式相互配合的。

　　产业综合体是一种以某种产业集群为依托，以确保产业集群的有效运行为核心，利用城市运营的概念建立的，能提供全方服务，具有复合功能的综合体。它把产业资源聚合在具有城市功能形态组合中，创造了城市发展的新动力。其产业形态表现为产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产业的协同发展；在建筑形态上表现为城市功能综合体，实现了工业空间、商业空间、居住空间、生活空间之间的融合。

　　在武汉，工业地产早已摆脱早期粗放圈地及工业厂房发展阶段，进入了以总部基地、研发中心等为代表的第四个发展阶段。工业用途早已不是武汉工业地产发展的主题，相反商业、居住、办公等成为工业地产项目的主流，“升级版商业综合体”成为目前工业地产主流标签。 

　　武汉市近几年来先后有38个工业地产项目投入市场，累积建筑面积为3103.3万平方米。早期的佳海工业园，以及东湖高新旗下光谷芯中心等都是工业地产开发的典型代表。其中，以标准厂房为主要产品的项目仅有11家，物流基地2家，其余25个项目则以产业园区和总部基地为主，尤其是像研创中心‘创智天地这种企业总部类型产品，可为入驻企业提供生产、研发、物流、办公、生活、娱乐等多种需求全套解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了客户的全方位需求。 

　　具备多重优势 产业综合体成为主流模式

　　武汉竹叶山集团企业研究中心总监谈毅曾到全国各地考察工业地产发展模式，他认为“这种第四代产业综合体是城市建设的原动力，因为它能从根本上带动一二三产业的连动与可持续发展。” 

　　“社区化以及家庭化将成为产业综合体开发模式的最大不同点”德成控股策划总监邹钊在接受采访时提到，“企业员工不再居住在以往的集体宿舍里面，取而代之的是住宅小区，生活空间增大、生活环境提升。”

　　例如阳逻港华中国际产业园，通过打造住宅、餐饮、医院、学校、商超等一系列完善的生活配套，解决务工人员的住宅问题与子女的教育问题，实现产业工人的“生活家庭化”、“工作社区化”，从而避免原有产业园区发展模式所带来的诸如空巢、候鸟等社会问题，保障了园区的健康发展。产业综合体提供完善的生产生活服务,产业园区内的各种生产生活的配套设施和服务完全社会化。

　　单一个体向着家庭发展，工业园区内部不再是简单的工作地点，有了家庭的依托，园区将成为集工作、生活、学习、娱乐一体的场所。阳逻港华中国际产业园通过对完善生活配套、产业配套设施的打造及建设，使员工在园区内居住不再只是工作与生活的过渡，而是一种全新的工作生活体验，家庭化的园区生活，可以在很大程度上提高员工的生活质量，进而提高员工的工作效率，为企业创造更高的价值。 

　　总结性地来看，“产业的发展将带动周围地区经济的发展，并逐渐形成具备城市功能的组件，为城市的建设提供强有力的支撑，最终实现一个产业带动一个城市。”产业发展所带动的对城市的支持包括资金支持、基础设施支持、产业连动支持、就业支持、文化支持、城市形象支持等，产业发展所带动的对城市发展的全方位支持可以帮助城市在该产业的带动下迅速的实现跨越式发展，并且快速建立起一个以该产业为主导的其他产业连动发展的城市产业综合体。