40亿资金缺口压顶 京投银泰接连出售北京以外项目

　　近来，京投银泰接连出售京外项目的做法令人颇感意外，相比热衷于制造地王、觅机扩张的国企央企，这家具有国企背景的上市公司似乎更愿意收缩战线。

　　出售京外项目

　　就在上周，京投银泰公告宣布，拟将持有的北京华安泰投资有限公司55%股权，以1.155亿元的价格转让给北京安福房地产开发有限公司。

　　其中，华安泰公司持有陵水骏晟100%股权，而陵水骏晟则是开发建设海南陵水项目的项目公司，并享有位于海南省陵水县光坡镇A-08-1、A-08-2、A-09、A-10四块待开发土地的开发建设经营权。

　　据披露，安福公司拟以2.1亿元的价格受让华安泰公司100%股权。其中，京投银泰持有的华安泰公司55%股权的交易价格为11550万元；骏晟汇通则持有华安泰公司45%的股权，交易价格为9450万元。

　　同时，安福公司还将向陵水骏晟提供借款8.2亿元用于偿还华安泰公司及陵水骏晟的债务，包括股东借款76060万元，其中京投银泰提供的股东借款5.4899亿元、骏晟汇通提供的股东借款2.1161亿元，其他对外负债5940万元。

　　据称，是次出售海南项目将为京投银泰回笼资金约5.5亿元并产生收益约1.1亿元(税前)。

　　“有利于增加公司营运资金，为后续储备北京轨道交通上盖及沿线项目打下了基础。”对于是次交易，京投银泰于公告中指出，有利于公司贯彻“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略，进一步将京投银泰优质资源集中于北京的轨道交通上盖及沿线项目。

　　与此同时，京投银泰还公开表示，将主动分阶段逐步处置京外项目。

　　据京投银泰证券事务代表韩慧敏进一步介绍：“公司未来业务的发展将围绕公司战略、重点关注北京的轨道交通上盖及沿线项目，主动将已有的京外项目适时进行处置。”

　　其实，自今年上半年起，京投银泰就已陆续开始对其京外资产进行相应的出售。

　　京投银泰先是在6月份以5500万元的价格，将其持有的杭州海威房地产开发有限公司37%的股权转让给该公司第二大股东中国银泰投资有限公司。

　　而后，又在11月16日公告宣布，拟与海曙银泰签署《资产转让合同》，将持有的宁波市海曙区江厦街23号华联一号楼裙楼一至七层商业用房，和宁波市海曙区东渡路55号华联大厦一至六层部分商业用房转让给海曙银泰。转让总面积为4.62万平方米，转让价格为6.58亿元。

　　40亿资金缺口

　　事实上，频频出售项目股权与其资金压力不无关系，同时也从某种程度上体现了京投银泰在京外项目上似乎有些力不从心。

　　新时代证券分析师裴明华就指出，财务情况不佳，资金压力较大，是京投银泰出售京外资产的直接原因。

　　从京投银泰发布的三季报来看，截止至今年9月底，该公司持有货币资金5.1019亿，短期借款27.4亿，一年内到期的非流动负债17.42亿。

　　“由此来看，他们短期的资金缺口非常大。需要偿还近45亿的短期借款，然而账面可用的资金只有5个亿。”裴明华如此表示。

　　毫无疑问，面对近40亿的资金缺口，京投银泰的现金流压力不可小觑。

　　而在负债率方面，裴明华进一步指出，截止至9月底，京投银泰扣除预收款之后的负债率已达到了80%。

　　“这已经是非常高的了，一般开发商的扣除预收款后负债率大概略高于40%是比较健康的。”裴明华如是说。

　　另有长期观察京投银泰的分析师在接受媒体采访时曾表示，京投银泰作为一家具有国企背景的上市公司，一直以来业绩表现都不太平稳，处于忽高忽低状态。出售项目股权一方面与其平滑业绩表现有关，另外也是出于战略调整考虑。

　　据了解，目前京投银泰旗下项目分布区域，主要包括北京、上海、无锡、长沙、海南以及鄂尔多斯(600295,股吧)等地。

　　有专业人士坦言：“有的房地产企业可能在某个区域做的不错，但是跨区域发展会更考验企业的各方面能力。”

　　上述人士续指，京投银泰此次剥离京外资产，很有可能是因为前几年其京外项目进展不太顺利，同时该公司在管理方面也需要更多的调整，所以战略重心回归北京或许是京投银泰更为明智的选择。

　　不过，亦有观点认为，如果单纯的把项目放在一个城市，项目、产品过于单一，也会存在不小的风险。

　　“虽然北京需求比较旺盛，但是仍然存在政策性风险以及其他风险，一旦出现政策或其他方面的波动，就会对其经营业绩产生一定的冲击。”裴明华如此表示。