房企现并购合作开发热潮 武汉楼市进入品牌时代

　　同样的地段，差不多的户型，价格相差不大，这样的两个楼盘，买房人最终会选择哪一个?去年12月底刚交了首付款的李先生选择了一个大品牌地产商。其实，随着房地产市场调控持续，武汉房企洗牌加剧，并购、股权合作越来越多，大品牌房企逐步主导武汉楼市，也直接影响着购房者的买房选择。

　　大房企“垄断”销售榜单

　　正如上文李先生的选择，在调控背景下，购房者对房企的实力考量，被提升到了更高的位置。选房首选品牌开发商，成为很多购房者的共识。

　　2008年楼市低迷时期，部分中小房企出现降价后房屋品质下降、交房时配套设施不到位等问题，曾让很多购房者感到无助。在楼市调控持续的背景下，大房企赢得了更多购房者的信任。

　　从去年初开始，万科、保利、福星惠誉等大房企率先启动促销和以价换量策略，成功撬动“刚需族”出手买房。数据显示，愈是调控年，大房企愈能成功把握楼市走势，顺势而为，推出契合市场需求的产品，从而打动购房者。

　　清华大学房地产研究所等单位发布的“2012年中国房地产百强企业”研究显示，进入武汉的中国百强房企有33家。在调控背景下，百强房企在武汉的市场份额不降反增，显示出对政策和市场趋势的灵活把控。

　　比如，按销售金额计算，百强企业在武汉的市场占有率达到了29.8%。虽然过去一年里面临严厉的宏观调控，但百强房企的市场份额相对于往年提高了4.4%;从2011年开始，武汉市商品房销售套数排行榜上，万达、万科、保利、福星惠誉等百强房企基本囊括了前10名的位置。

　　2012年的上半年，在楼盘销售套数排行榜单中，万科、保利等品牌房企依旧势头强劲，前十名中，有8个位置被百强房企“占领”，且一个楼盘半年可以实现销售1000多套，这可能是很多小房企一两年的销售业绩。

　　中国某研究院常务副院长黄瑜分析，这些大房企抓住了调控中的洗牌机会，针对调控时期购房客户主要是“刚需族”的特点，主推90平方米左右的户型，定价较为合理，同时采取多种营销方式进行针对性销售。去年以来，大房企业绩增长明显，百强企业中，多数上市房企都比去年同期销售额有所提高。截至去年11月份，多数龙头房企已经完成了全年销售目标，甚至有的还可能创下年销售额新高。

　　房企现并购、合作开发热潮

　　龙头房企在销售市场上的强劲表现，也带动了房企之间的并购和合作开发热潮。“大吃小”、“强强联合”成为去年房地产市场最常见的景象，各种并购和合作开发，为大房企拓展市场空间、减少成本提供了条件。

　　武汉本土商业地产翘楚南国置业去年12月21日披露，此前一天，公司实际控制人许晓明及许贤明与中国水电地产签署股权转让协议，后者将以此前约定的价格受让南国置业合计29.75%股权，成为其第二大股东。去年早在11月20日，许晓明及许贤明与中国水电地产就签署了股权转让意向书。

　　股权转让完成后，许晓明持有南国置业42.46%的股权，仍为公司的控股股东;中国水电地产将持有公司29.75%的股权，为第二大股东。

　　中国水电地产来头不小，它隶属于中国水利水电建设集团公司，后者是具有房地产主业的16家中央企业之一。中国水电地产先后在北京、贵阳、成都、绵阳、昆明、长沙、武汉等城市进行房地产开发。

　　其实，这并非去年武汉地产市场上唯一的收购动作。只不过，更多的房企选择通过收购项目、合作开发等方式，实现品牌房企市场占有率的提升。

　　去年初，重庆东原地产通过资本运作收购位于汤逊湖的高端别墅项目纳帕溪谷，该项目成为重庆东原进入武汉的大手笔。

　　前文提到的南国置业，也与武汉地产集团联合开发后湖最大的城市综合体项目——汉口城市广场;而武汉地产集团则与百步亭联合开发后湖的项目。

　　此外，国内龙头房企万科也联手湖北省联发投在花山、汉口频频拿地;碧桂园在花山生态新城的大盘也是联合省联发投共同打造的。“去年很多企业卖地、卖项目，调控的时候，大企业能降价、撑得住，凭借规模效应仍旧能实现业绩的增长，小企业日子就难过喽。”武汉一本土房企营销人士介绍。

　　多家地产研究机构发布报告分析，在去年市场回暖过程中，大房企由于整体业绩良好，资金链缓解，在四季度开始频频拿地扩张;而一些中小开发商整体来看销售情况一般，资金链依然紧张，未来卖地、买项目求生的趋势仍将持续。

　　大浪淘沙 房企洗牌还将加剧

　　尽管大房企开始陆续掌控市场，但因武汉开发企业资质审核方式不同，外地城市去年因调控“一年消失200家房企”的现象暂未在武汉发生。

　　目前，武汉在册房地产开发企业达1700多家，而在2010年10月，在册数为1600多家，调控反而造成房企数量逆势增加。

　　在这一波调控过程中，新进入武汉市场的两种“身影”引人关注，一类是外来的全国性房企“大佬”，一类则是主业不在房地产的“跨界者”。

　　去年以来，武汉楼市出现多个“大佬”级新面孔。如中海地产去年在后湖拿地，实现了进军武汉第一步;招商地产去年一入市就砸下38亿多元连续在洪山、汉阳拿地。

　　在武汉市房管局公布的房企名单中，有不少“跨界”开发房地产的新企业。有的是原先经营酒店业、百货业、汽车业的，也有很多是拥有国企背景的“不差钱”企业。如宝丰路核心商圈一处楼盘，其开发商是主业做铸铁管的央企。

　　逆势增加，源于武汉市对房地产开发企业资质审核，实行的是住建部统一方式，即企业有规定的办公场所和注册资金，开发资质即评定为暂定级。如果两年内该企业没有房地产项目开发，在年检后将不保留资质，即“出局”。但当该企业具备了再次申报开发资质的条件，也可随时“重回队伍”。所以全市的开发商数目是一个动态的数字，每两年都会有波动。

　　但是，并非所有有资质的企业，日子都好过。统计显示，全市在册房企达到1700多家，只有600多家房地产开发企业有楼盘在开发，剩余的千余家虽有暂定的资质，但没有地块、没有项目，没有到地产市场上厮杀的“资本”。

　　据介绍，房地产发展水平明显高于武汉的广州市场，仅有三四百家房企，行业集中度比武汉要高得多。据介绍，广州实行的是项目制，一个房企有项目才有开发资质，这样就剔出了大部分只有资质、无项目可开发的实力弱小的企业。

　　中国某院华中分院研究总监李国政认为，调控在持续，房地产市场的拿地门槛越来越高，行业利润率在降低，今后楼市洗牌还将持续，“圈块地就能挣钱，卖栋楼就能发财”的集体暴利时代将逐渐走向终结。而对购房人来说，在期房销售为主的时代，大房企对市场把控能力更强、更加注重品质和品牌，可以提供更好的产品和服务。