开发商跑路 温州泰宇房地产4亿元信托成悬案

　　“花了一辈子血汗钱买来的房子成了烂尾楼，现在还要每月还几千块钱银行贷款。”几个月来，买了温州泰宇花苑的业主因为到期收不到房子，一直在奔走维权。

　　泰宇花苑位于温州市平阳县鳌江镇中心，曾是当地的热销楼盘。如今，该楼盘已停工近一年，开发商浙江温州平阳县泰宇房地产开发有限公司负责人陈岳西，已于去年7月1日由上海浦东出境。

　　据平阳县政府相关人士透露，去年泰宇房开与安信信托签订4亿元信托，楼盘主要的债权人因此转为上海安信信托有限公司和中国建设银行。此前，平阳方面的想法是由债权人来重新接盘重组。建行方面也已同意免息接盘，但上海安信信托则已走向司法程序。

　　平阳县宣传部一位副部长接受记者采访时透露，目前平阳县政法委已成立有6个小分组组成的综合协调组，专项调查泰宇房开事件，但由于调查组组长职务变动，调查组暂时陷入群龙无首之状。

　　平阳县调查组此前推出了“两条主线同步进行”的处置方案，一是破产重组（或破产清算）；二是垫资续建，目前看来均无法实现。

　　土地抵押发信托

　　泰宇花苑总占地面积41440平方米，总建筑面积194013平方米。原计划2012年8月31日前交付，由于公司法人代表陈岳西举债过度，造成资金断链，项目于2011年年底停工。其后陈岳西甚至将商品房预售款提走跑路，致使该项目彻底停工。

　　目前泰宇花苑4、5、6号楼已经结构封顶， 1号、2号、3号、7号楼完成桩基工程。记者在现场看到，尚未打好的桩基泡在水里，腐蚀生锈，已封顶的楼房一副惨败之景。

　　项目的焦点是泰宇房开于2011年所发行的一份信托计划。

　　2011年4月，泰宇花苑开发商泰宇房开与安信信托签订了《安信信托-温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划（B类）》，募集的4亿元资金，约2亿元用于“泰宇花苑”项目的后续开发建设，约2亿元用于偿还银行及公司外部借款。

　　泰宇房开将其所有的编号为【平国用（2005）第2-8135号】的土地使用权（评估价值7.7亿元）以第一顺位抵押给安信信托；将编号为【平国用（2006）第2-8036号】的土地使用权（评估价值3.8亿元）以第二顺位抵押给安信信托，初始抵押率45.21%。2012年2月，偿还建设银行贷款后抵押率降为34.78%。同时，陈岳西将持有的项目公司90%的股权质押给安信信托，并办理强制执行公证。

　　“也就是说，陈岳西将土地抵押给了安信信托，一旦安信信托走司法程序拍卖土地获得本金和利息补偿，小业主收楼将遥遥无期。”平阳县一位知情人士称，陈岳西通过抵押土地套取信托款，然后又利用开发贷款等名目取走银行款项，实现了金蝉脱壳。

　　安信信托拒接盘

　　安信信托向投资者承诺，该信托预期年收益率为10%-11.8%。根据安信信托公告，这一产品后来总共销售了228份，其中300万以上的投资者37份。

　　安信信托报告如此描述：项目预计总投资为79585万元，单位综合成本约4129元/平米。项目整体剩余可售住宅面积为92751平方米，目前销售均价约13500元/平方米；商业可售面积10738平方米，目前销售均价约4万/平方米。地下车库可售车位497个，预计销售单价为10万/个。

　　温州房地产信息网统计显示，泰宇花苑2009年销售的为4号楼和6号楼，至今尚有新房没有销售出去。而2012年1月22日开盘的5号楼，拟售均价为11160元/平方米。明显低于开发商最早计划的13500元/平方米。截至2012年底，5号楼158套房售出不足半数。

　　2012年1月，安信信托发布管理报告称，4亿元已汇入泰宇房开的贷款账户。同时，报告该项目进展良好，但并未提示任何调控风险。

　　根据安信信托的分析，项目全部实现预售后，估计可实现销售收入18.3亿元，信托期间可实现税后现金流入约12亿元。安信信托方面认为，测算的泰宇花苑住宅与商业售价，已在市场价格基础上分别折价59%与86%，安全边际较高。这也是安信信托不愿意全盘接收泰宇花苑垫资续建，而选择走司法程序的主要原因。

　　有购房者问，陈岳西是如何从建行取走预售款并出境的？但平阳县有关部门和建行均未给出答复。

　　浙江高品律师事务所律师倪立赶表示，目前小业主需要重点关注的是，银行对被陈岳西提走预售款是否有监管义务，是否应该承担相应的过错责任。