内地房企去年底掀起“融资潮” 多为借新债还旧账

　　房企在年底再度集中融资，通过境外发行优先票据，以新债抵旧债。据公开信息披露，最近12月以来发行优先票据的有世茂房地产、合生创展、碧桂园、佳兆业，融资总规模超20亿美元。

　　一位业内人士指出，年底融资的这几家房企均为高负债率公司，且在二线城市布局广泛，此轮融资既可是为2013年资金安排提前准备，也可借此整合公司资金架构。

　　早前于2012年11月，房企掀起过一波融资潮。如中国奥园通过瑞银发行于2017年到期之1.25亿美元13.875%优先票据，估计所得净额为1.18亿美元。随后的12月份，奥园相继在广州番禺区、湖南、重庆豪花约48亿元购买多幅土地。

　　与11月不同的是，12月这波融资多为偿还到期的旧债。

　　以碧桂园为例，该公司发行7.5亿美元于2023年到期的7.5%优先票据，所得净额7.37亿美元，主要用作赎回到期可换股债券。碧桂园曾于2008年初发行了5.5亿美元2013年到期、年利息2.5%的可转股债券。

　　1月8日，世茂房地产宣布，发行7年期，于2020年到期本金额8亿美元之6.625%优先票据，所得净额7.863亿美元，亦是为其现有债务再融资。

　　佳兆业则发行于2020年到期之5亿美元10.25厘优先票据，拟将90%以上用作全数再融资 PAG 贷款及人民币债券。据穆迪统计显示，佳兆业2014年约有43亿元人民币的境外债务到期，2015年约有41亿元人民币的境外债务到期。此次发行的年利率低于其2012年分别发行的到2015年、2017年到期的12.875%及13.5%。

　　然而，各投行对于房企这波融资并不看好，标普和穆迪对世茂房地产、碧桂园、佳兆业的评级并不高，主要原因仍然是对房企负债率高企的风险预测。

　　事实上，各房企也一直在调整负债率，奈何屡调不下。2012年年中，世茂负债率已从2011年底的81.7%降至68.3%。机构预计，2012年年底世茂负债率或降至约60%。2012年上半年，世茂陆续偿还了20多亿元信托。

　　碧桂园2010年进行多次融资之后，已赎回了大部分2013年到期的可换股债券。但2009年起碧桂园进入支付能力稍弱的三四线城市以后，负债率上升。2009年，碧桂园负债率由2008年的40.9%增至53.3%；2010年略有下降至48%，2011年又增至63.3%。

　　有机构统计数据显示，中国房地产开发商在2012年累计发行了91.4亿美元的国际债券，高于2011年的85.8亿美元。其中SOHO中国共筹资10亿美元，中国海外通过3次发债累计筹资17.5亿美元。

　　发债融资也成为房企调整资金杠杆的一个重要手段。上述业内人士指出，经过这次宏观调控，房企高负债率资金高速运转的模式正在转变，在利用融资杠杆、内部资金结构方面，将会有更多的调整。