武汉迎来新一轮“商战” 商业地产今年或遍地开花

　　随着“国八条”、“汉版限购令”等一系列住宅新政策的实施以来，非住宅地产项目凭借其自身的优势条件得到了快速的发展。“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、商业步行街、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产以其“黑马”姿态冲出市场，热度空前。武汉这座发展中的一线城市似乎也正因此迎来了新一轮“商战”，不过此次“商战”指的却是商业地产。

　　近年来，武汉商业地产的急速发展是有目共睹的，其发展速度令人叹为观止。但其中所带来的问题也不容忽视。武汉市住宅市场受宏观政策调控的影响，步入“寒冬”，于是，非住宅地产获得了空前的发展机遇。此时的商业地产景象与前些年的“商住倒挂”现象相比，可谓是终于“扬眉吐气”了一把，并开始稳步走入上升通道。

　　如今，武汉大型商业地产项目可以说是遍地开花，百家争鸣。大型购物中心、城市综合体吸引了如沃尔玛、家乐福、苏宁电器等国内外零售巨头的商业企业的入驻和支持，一些传统的社区商业更是风生水起。总的来说，武汉商业地产正向我们展示着一片欣欣向荣的大好发展景象。

　　现状：商业地产遍地开花

　　目前，武汉商业地产由于不受相关政策的限制，正迎来了一个空前的快速发展阶段。据亿房网研究中心数据显示，2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，其中在建、将建的综合体项目至少有38个。同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。

　　针对目前武汉大型商业地产遍地开花这一景象，有业内人士说道，由前几年的光谷步行街、汉阳王家湾摩尔城引领“四新”新区的商业地产，到江汉路的曼哈顿广场、经开万达等项目，再到万松园西园商街、盘龙城“最正宗”奥特莱斯、武胜路凯德广场等大型综合体商业项目在武汉各片区的建成开业，都无不向我们展示着近年来商业地产的火热发展势头。

　　更有专家表示，“这些大型购物中心虽吸引了国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大洋百货、苏宁电器等大型商业企业的布点，也使传统的社区商业风生水起，但接下来的竞争势必会非常激烈，其中所面临的问题自然是“重重”，武汉商业地产似乎正酝酿着一场新的发展变革。”

　　问题：商业项目激增是压力还是潜力

　　据某营销中心总监李先生在分析武汉商业地产扎堆现象的原因时表示：“由于住宅市场调控导致一些住宅开发商难以维持，所以部分房企转型进入商业地产项目的开发；而另一方面，政府对出让的一些地块，强制性要求配套商业项目。再加上部分企业盲目跟风进入商业地产，且进入商业地产的壁垒太低，因此导致武汉市场上的商业地产项目供应量大增。”

　　的确，从2010年年底住宅项目限购以来，商业地产的价格上涨了50%以上，但从租金回报率来看，却比2010年以前低了很多，投资价值也相对变低。而随着商业地产项目的一窝蜂上马，有关专家表示不排除目前武汉非住宅产品的供销比，或已严重失衡。在此供给失衡的情况下，想必商业地产的压力一下子就来了，竞争必然会非常激烈，其中的问题显然是逃不掉的。

　　与此同时，也有观点认为：“商业地产已进入黄金十年，未来升值潜力巨大。从2011年年初以来，商业地产的销售增速一直高于住宅，在住宅市场屡受政策打压的市场环境下，商业地产成为开发商们的避风港，这也是中国进入商业地产黄金十年发展期的必然表现。”

　　据了解，目前国内知名房企保利、万科、远洋等大型企业早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。而在武汉，2012年初，数家房地产企业也都宣布进军高端写字楼，商业地产的热度由此可见一斑。可以预见，住宅市场或将面临重新“洗牌”，商业地产必将再次“雄起”。

　　预测：2013，烂尾或将遍地开花？

　　的确，在面临商业地产来势汹汹的发展情景，其惊人的发展速度不禁引人深思：城市究竟做好了容纳其发展的空间准备没有？不错，现在城市都热衷于建商业项目，盖多少个大酒店，盖多少个商业大楼就代表了这个城市的发展进程，每个城市都比较喜欢用商业项目的多少来凸显其城市的繁荣度。但是，一个城市每年增加多少个床位，有多少是五星级的，多少是商务酒店，应该供应多少的商业面积，这种集中商业面积是多少，社区商业面积应该是多少。等等一些规划建设的相关比例数据，政府到底有没有呢？这个，我们无从得知。我们看到的仍然是一个个商业项目的“翘首以待”。

　　在这些个项目的开发当中，金融服务商环节起着至关重要的作用，同时，受到的风险也颇高。一些金融机构单纯追求整体工程，不做项目风险评估，低价甚至是零低价给开发商做商业项目。甚至一些项目还谈不上是招商不足，根本就是没有完成，干着干着自己的资金链就断了，银行的钱也还不上，自己就跑了。最后不得不以烂尾楼收场，或由政府接手。据知，这种情况一般城市越小，县级城市或者地级市，出现的情况较严重。但不排除，商业项目遍地开花的武汉不会发生。

　　另一方面，各地政府在商业项目建设这块根本没有什么控制，而他们挥霍的是全民的资源，山山水水都给破坏了，自然资源也都被破坏了，一些以养老地产、旅游地产为主题的商业项目，后续的资金不到位，同时老百姓的消费习惯也并不可能在一两年内完全转变过来，最后大量的房子空置，服务配套跟不上，政策跟不上，后期结果可想而知。

　　对于商业地产的这般“火爆趋势”，于未来的市场来说，究竟是好还是坏呢？业内有关人士认为，大量原本从事住宅开发的房地产商转向商业地产，一哄而上的开发将把商业地产的压力后移；如若运营不当，商业地产市场未来的“凄惨”程度将远超住宅市场。同时，商业项目供应量大、再加之同质性高，集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降。因此，商业地产的明天，必将由数量型转向质量型，而商业地产竞争的核心也将由圈地、销售以及招商转向运营管理的终极竞争。