北京写字楼租金第四季度环比增1.1% 6个项目今年入市

　　 近日商业地产研究机构高力国际发布2012年第四季度写字楼市场报告，报告显示受到外部经济不景气的抑制，尤其是发达经济体经济复苏遇阻的影响，亚太地区经济增长放缓，中国经济增势亦有减弱。 相应地，企业审慎情绪上升，致使季内北京写字楼物业市场需求减弱。由于新项目入市及一些租户退租，市场整体空置率小幅上升。受制于市场租金门槛及有限可租赁面积，一些跨国公司和国内企业选择将写字间从传统核心地区迁移或扩张至较偏远区域。本季，资产表现维持平稳，租金和资本值录得小幅上升。

　　供应

　　甲级写字楼市场今年连续第四季度无新增供应。而乙级写字楼有两个新项目于季末入市，共为市场带来约191,992平方米之写字楼面积。因此，截至季末，包括甲级和乙级在内的北京写字楼市场总存量环比上升1.60%，至1,218万平方米。

　　 需求

　　本季，北京写字楼市场需求受到抑制。受经济增速放缓、高租金及季节因素之影响，市场问询和成交量减少，净吸纳量为-16,806平方米。此外，在成交有限、一些租户退租及新项目入市等因素的综合影响下，截至季末，市场整体空置率环比上升1.66个百分点，至4.91%。季内，包括新租、续租、扩张和搬迁在内的代表性成交有：金杜律师事务所在环球金融中心扩租4,600平方米、美卓集团在京汇大厦续租2,200平方米、赫斯特国际集团和利洁时在侨福芳草地分别新租2,300和2,000平方米。

　　由于优质写字楼项目可租赁面积有限且租金成本偏高，市场去中心化及企业降低租赁物业标准的趋势于本季更趋显著，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向较偏远区域的搬迁或扩张活动即系佐证。代表性例证包括：霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向位于“其他”子市场的中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜 房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米。

　　租金

　　截至季末，市场整体平均净有效租金为256.69元每月每平方米，环比升幅仅为1.1%。乙级写字楼季内租金环比涨幅高于甲级写字楼，两类别市场租金环比增幅分别为2.44%和0.69%。按子市场划分，本季租金最高的子市场仍是金融街区域，平均租金为312.04元每月每平方米，CBD区域跟随其后，平均租金达301.12元每月每平方米。由于东长安街区域一些主要写字楼空置率上升，业主向租户出让更多谈判空间，致使该子市场租金环比下降2% 　　

　　 投资

　　虽然季内无整售交易公布，但一些来自IT、金融、银行及保险等行业的自用型内资企业仍十分积极地寻求物业。相比之下，写字楼散售市场季内交易活动更为活跃。例如，中视金桥与北京奥中兴业房地产开发有限公司订立框架协议，拟以总价约6.6563亿元收购天阶大厦内面积约22,187平方米、共计11个整层的写字楼单位以及地下二层的40个停车位。

　　展望

　　据国际货币基金组织预测，世界经济增长将逐步恢复，而亚洲仍将引领全球经济增长，2013年区域内实际国内生产总值将同比上升5.9%，超出世界平均增幅逾两个百分点。同时，中国实际国内生产总值预计同比增加8.2%，快于其它全部亚洲国家。该预测与中国国家信息中心的分析相一致。信息中心指出，中国约8%的经济增长将在十八大政治换届效应、“十二五”重点建设项目推进加快、内部经济稳定增长的综合作用下得以实现。高力国际预计，2013年北京写字楼市场需求将趋于稳定，许多国内企业和一些跨国公司将积极寻找写字楼面积进行搬迁和扩张。

　　展望未来，六个写字楼项目计划于2013年入市，将分别给甲级和乙级写字楼市场带来187,800平方米和189,406平方米的新供应。因此，市场中紧张供应和平稳需求的不平衡有望获得某种程度的缓解。由于新项目入市且预租率偏低，预计2013年整体空置率将小幅上升。然而，同期资产表现预计将相对平稳，租金和资本值将小幅上升。鉴于有限的投资机会和自住型买家强劲的需求，预计包括金融街和CBD等在内的一些子市场的投资回报率萎缩仍将持续。