首创置业2012年销售133亿 高负债下寻求新融资手段

　　在经过对产品线的调整，加之对市场环境的适应，2012年首创置业终于如愿完成全年120亿的销售目标，距其“上规模”的梦想又靠近了一步。

　　全年销售133亿

　　1月2日，首创置业公布去年12月销售业绩。数据显示，12月单月，首创置业共实现签约金额约22.6亿元，为其单月新高，同比增145%；实现签约面积约25.7万平方米，较去年同期上升153%。

　　从区域分布来看，首创置业12月的销售贡献主要来自京津以外的其他区域，共实现签约面积19.9万平米，签约金额15.1亿元。不过，从从一方面观之，首创置业12月的销售中核心项目的贡献依然占据半壁江山，该部分共实现签约金额12.5亿元，实现签约面积12.5万平米。

　　截至2012年12月底，首创置业全年共实现签约金额约133亿元，同比增20%，超额完成全年120亿元的签约目标；实现签约面积约173万平方米，较去年同期上升46%。

　　对于公司超额完成销售目标，首创置业方面认为，今年的销售只是比去年多一点，而之所以能如期完成目标，可以归因于三点：第一，与去年市场在限购后逐步下行不同，今年的市场正在逐步恢复；第二，在这样的环境中，公司对环境已有一定的适应性，公司今年在产品结构上做出了一些调整，加大在非限购区域的销售力度，加大针对刚需首改的户型的产品比例。

　　据首创置业投资者关系总监冯瑜坚透露，下半年，首创置业针对刚需人群的户型占比是70%，针对首改人群的户型占比约20%，与上半年基本保持一致。

　　这一情况在首创置业的区域贡献上也可以体现出来。资料显示，与2011年基本相类，首创置业2012年来自京津区域的贡献占比逐渐下降，为41%，而二三线城市的销售贡献占比逐渐凸显出来。

　　经测算，首创置业2012年的签约均价为7687.86元/平米。对此，首创置业方面称，这是公司产品结构性的原因，2012年，首创置业位于二三四线的一些项目开始入市销售，拉低整体均价所致。

　　不过，首创置业方面也指出，近期，公司在京津区域也有项目开盘，未来公司会保证自己在这些传统区域的优势。从长远来看，京津区域的销售贡献会保持在三四成左右。

　　据悉，位于北京房山长阳CSD核心区位的京首创·新悦都项目在12月初开盘，一期共推出480套小户型住宅。项目开盘当日去化率超过80%，共实现认购和签约金额人民币4.6亿元。

　　物业重估与负债率

　　在忙于做大销售的同时，首创置业也开始考虑如何降低比较高的负债率，第一步便是提高公司的净资产。

　　2012年12月27日，首创置业公布称，公司拟将旗下投资性房地产的会计处理方法由成本模式变更为公允价值模式。据此，首创置业旗下的投资性房地产的价值将增加17亿至48亿元，增约55%。这17亿元的估值变动将计入首创置业2012年12月31日的资本公积。

　　据悉，首创置业目前持有的投资性物业项目有4个，其中，北京国际中心底商和禧瑞都4号楼已投入使用，北京房山奥特莱斯商业项目商业一期也于2012年11月竣工，海南奥特莱斯商业项目预计都将在2013年投入使用。

　　之所以如此做，“一方面是因为采用公允价值模式后，公司的资产价值能更客观地反映出来，另一方面，公司的持有型物业将陆续进入运营，从2013年开始贡献收入”。冯瑜坚如是称。

　　但他也不否认，此举在提升公司净资产的同时，也在一定程度上有利于公司负债率的下降。

　　有业内人士指出，作为一家上市公司，若短期内持有型物业比例大增，而由于商业地产前期投资回报率较低，所以，以成本模式计账的话，公司当期负债率会大增，进而影响利润，从而波及公司股价，影响投资者信心。

　　值得指出的是，2012年于首创置业而言，第一任务就是“上规模”，与此同时进行的是一系列降低负债率的行动。

　　2012年上半年，首创置业的净资本负债率为102%，对此，首创置业总裁唐军并不担心，他曾指出，“负债高只是暂时的，随着公司业务的不断协同，包括二级开发，产业地产和土地联动的不断协调，负债率就会降下来，我们的目标是年内把负债率控制在100%以下”。

　　据首创置业方面透露，目前，将负债率控制在100%以内的目标已经基本上实现。

　　降低负债率最根本的是加大销售力度，第二才是控制自己的债务，优化债务结构，维持一些长期、大规模的低成本的负债，减少一些短期的、成本比较高的负债，促使负债率降低。首创置业方面解释道。

　　他续称，“比较吃亏的是，首创置业这么多年来没有发行过股本，从外围拿的资本比较少，所以净资产比较少，因此我们希望在没增加股本的机会下，把负债降下来”。

　　事实上，为了有效降低负债，首创置业已经开始开始寻求一些新的融资渠道。

　　首创置业曾在去年9月20日宣布，公司与昆山创博盛拓股权投资管理及其他投资者就开设4个不同基金，订立4份个别的有限合伙协议，目的在于建立融资平台。

　　不到2个月，同年的11月8日首创置业就以8.26亿元的总价，将其位于北京市房山区的一项目股权与债权转让给昆山创博盛拓股权投资管理有限公司旗下基金。此举被认为是首创置业的一次尝试，有利于其实现由重资产模式向轻资产模式的转型。

　　之后的11月23日，首创置业宣布发行20亿元的2015年到期7.60%有担保债券，再一次优化其债务结构。