莱蒙国际：优化销售结构 今年80亿港元目标可期

　　在房地产调控最为严厉的2012年，莱蒙国际依然实现了业绩的稳步增长。

　　据莱蒙国际早前公布，2012年全年共实现合同销售额62.8亿港元，同比增长约24.7%；实现合同销售面积约36.83万平方米，同比增长约39.9%。

　　纵观莱蒙国际上市一年多的表现，可谓稳健但又不乏进取之作，这首先表现在土地市场上。

　　稳健的拿地策略

　　莱蒙国际给外界印象是较为稳健，但关键时候是“快、准、稳”。据不完全统计，莱蒙国际2012年全年拿地支出约35亿元人民币，占其全年销售额的比重超过70%。这一举动足以表面莱蒙国际在土地市场上的进取之心。

　　2012年6月29日，在南京举行的土地拍卖会上，莱蒙国际经过19轮竞拍，力压万科、保利、朗诗等竞争企业，以15亿元的成交价一举夺得河西中部G16地块。此后，莱蒙国际又于2012年9月27日以19.2亿元摘得江西南昌红谷滩中心区地块。该地块为南昌CBD规模最大的一个商业、办公及住宅综合体项目，也是近年来南昌市出让土地面积最大、地理位置最好的综合性商住用地。

　　除此之外，莱蒙国际2012年还在常州、天津两地继续补充项目用地，全年新增总楼面面积约114万平方米。截至目前，莱蒙国际在深圳、东莞、惠州、常州、杭州、南京、南昌、成都和天津等共9个城市拥有16个项目，土地储备约为500万平方米，平均成本仅约每平方米2000元。另外，莱蒙国际相关负责人还向媒体透露，集团手握大量现金，公司目前在深圳、南沙等地有几个正在洽谈的项目，待时机成熟时，会有所公布。

　　对于整体的土地策略，莱蒙国际表示，公司一直坚持反周期的土地储备策略，于恰当时机，以低成本购入土地，避免在过热的市场条件下收购土地，于评估潜在项目时坚守利润目标。正是得益于合理的土地策略和土地成本，莱蒙国际一直以来的毛利率都处于行业高水平。据公开资料显示，莱蒙国际2011年的毛利率高达66.2%。

　　对于2012年公司毛利率的表现，莱蒙国际相关负责人表示，由于2012年上半年只有常州莱蒙城等两个均价偏低的项目分期交付，因而上半年的毛利率会相对偏低。“但是，在深圳水榭春天5期、成都莱蒙都会，及常州莱蒙城第9期在下半年交付后，毛利率会有大幅提升，预计2012年全年的毛利率能维持在50%以上。”

　　优化销售结构

　　纵观莱蒙国际2012年的销售情况，深圳水榭春天5期无疑表现的最为突出，其单盘实现销售金额高达33.3亿港元，占据全年销售的半壁江山。莱蒙国际这种单盘业绩突出的现象，外界曾认为这种产品区域分布不合理的现象，会导致抗风险能力差，进而影响业绩达标情况。

　　对于这种情况，莱蒙国际自身也有着清醒的认识，其相关负责人之前在接受媒体采访时曾表示，莱蒙近几年在扩张方面已经从战略上做了改进，从今年开始，布局会相对有所改善，到2013-14年公司总体布局发展将会更为全面,争取实现百花齐放。

　　另外，随着2013年惠州、南京和南昌项目的相继入市，以及原来在常州和杭州项目的持续销售，将在今年继续优化莱蒙国际单项目销售比。

　　据了解，南京项目将在今年6月开始预售，预售面积约7万平方米，参考周边同类产品，销售均约2.4万人民币/平米；南昌项目则预计将在今年的11-12月开始预售，面积在2-3万平米左右，均价约1.3万人民币/平米,利润甚为可观。

　　目标80亿港元

　　在坚持合理的土地策略和销售结构逐步优化的情况下，莱蒙国际对今年的销售目标也提出了更高的要求。莱蒙国际首席财务官林战日前公开表示，今年公司的合约销售目标为80亿港元，按年上升27%，增速将较上年稳中有升。

　　林战当时还透露，莱蒙国际今年可售货量为130亿港元，其中四分之一至三分之一的份额位于深圳，并计划年内推出深圳水榭春天第六、七期。

　　而对于深圳公司今年的销售目标，莱蒙国际此前也早已表态。其深圳公司相关负责人曾提到，今年的销售目标是40亿元人民币，主要包含两个项目，一个是深圳的莱蒙水榭春天六期，另一个是惠州莱蒙水榭湾。该负责人还介绍，深圳莱蒙水榭春天今年5、7月将推第六、七期，总建筑面积约12万平方米，共1300套，以三房和四房为主，这也将是水榭春天项目的收官之作。

　　而到8月份，则将有惠东的全新项目-莱蒙水榭湾开售。该项目为临海度假项目，总建筑面积50万平方米，包括住宅、酒店和商业，将主要面向深圳买家。在此基础上，莱蒙国际相关高层就表示，由于今年公司项目竣工面积较大，可售货源充足，在楼市回暖的大环境下，对完成80亿港元的目标很有信心。

　　另外，除住宅市场外，莱蒙国际从今年开始，还将发力商业地产。其执行董事王天也之前在媒体见面会上曾透露，莱蒙国际从2013年开始，将坚持每年的土地储备中持有零售商业的面积不低于总建筑面积的15%；从2015年开始，拓展的土地储备量中持有零售商业的面积不应低于20万平米。“预计在2016-17年，商业储备面积会增加30多万方。商业项目的租金收入可望在2017年达到6亿。”

　　此外，莱蒙国际董事长黄俊康多年深耕资本市场的经验，也为莱蒙的持续稳定发展奠定了基础。今年1月初，莱蒙国际占股60%的莱蒙华盛基金与中银签署合作协议，直接为其惠州莱蒙水榭湾项目融资近6亿元。