北京华联商用信托2019年租金盘点：北京万柳店表现强劲

　　在新加坡的上市REITs中，北京华联商业信托属于存在感较弱的一支，总资产规模、资产质量和知名度均不算突出，资产主要以社区商业为主，2015年年底上市至今寂寂无闻。

　　2019年信托营收增长13.5%，NPI增长10.6%，但增长率主要来自于新进入项目的增量，分派收益率仅5.6%，在中概REITs中属于较低水平。

截图来源：北京华联商用信托2019年年报

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　　社区商业为主 租金表现一般

　　目前的信托资产为四个购物中心加两个卖场，除北京万柳店外，多为小型社区商业，且所在区位较一般，因此整体营收坪效及租金增长预期均表现平平。

　　核心项目北京万柳店表现出了非常强劲的租金坪效和增长率，2019年项目总营收2.22亿，GRA口径租金坪效高达5.76元，2016-2019年间营收平均增长率9%，属于区域型购物中心中的佼佼者。

　　但其他项目的租金坪效表现均较一般，两个购物中心合肥蒙城路店和成都空港店坪效在2.6元左右，两个大卖场坪效在2.0出头。租金增长率方面，成都空港店2019年大幅上涨16.7%，北京万柳店增长7%，其他三个项目均是维持持平状态。

注：合肥长江西路店租金收入计算周期为2019.4-2019.12

　　分散风险是很多REITs在做资产组合时最多考虑的一个因素，BHG在资产包的租期规划上是值得反思的。2020年租赁到期的租户租金占比高达44%，这在信托中是比较少见的。四个购物中心中，北京万柳店、合肥蒙城路和合肥长江西路店到期租户租金占比高达近60%，调改压力巨大，2020年又碰上了疫情，这意味着巨大的营收风险。

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　　运营效率尚可

　　装入REITs中的六个项目开业年份均较长，都属于成熟期项目，因此都保持着较高的年底出租率，整体平均年底出租率96.7%，反应出社区商业稳定的特点。

　　五个项目（除新收购的长江西路店）中，合肥蒙城路项目由于资产改造，NPI 微降，Margin小幅下降，其余四个项目NPI均保持稳步增长。Margin是社区商业普遍存在的痛点，社区商业体量有限，单方运营成本不经济，同时营收规模较小，Margin很难控制。信托总体Margin 63.85% 表现不算优秀，其中成都空港店、合肥蒙城路店和合肥长江西路店低于60%，如果相较于同等类型的大信商用信托的Margin，BHG信托还存在较大差距。

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　　收购强势奥莱 管理跨度加大

　　大部分的上市REITs资产组合中均是一两个强势项目+几个稳定的弱势项目，后面再新增部分成长型项目来平衡削弱对强势项目的依赖。BHG信托上市以来存在的较大问题是业绩高度依赖北京万柳项目。2019年的总营收占比中，北京万柳项目占比55.6%，NPI北京万柳项目占比58.8%，资产包估值北京万柳项目占比53.2%。

　　和租户到期一样，高度依赖某一个项目都意味着资产包的高风险，比如近期突发的北京二次疫情就有可能会对北京万柳项目造成影响，从而影响整体信托业绩。BHG信托急需新血液进来降低对北京项目的依赖。

　　2019年4月，上市三年后，BHG信托宣布完成对北京华联长江西路店的收购。长江西路店规模较小，营收坪效一般，同样是社区型项目，项目进入后对于总体的资产组合影响较小。

　　2019年12月，BHG信托宣布收购八达岭奥莱，八达岭奥莱处于业绩快速增长期，2019年销售额19.3亿，营收规模过2亿，估值近30亿，约定资产价值24.82亿，进入的NPI Yield在8%以上，算是发起公司对信托的一次大输血。八达岭奥莱的进入能够让信托的资产规模增长60%，同样也能显著改善营收结构，降低对北京万柳项目依赖。但从项目类型而言，城市级奥莱和信托的社区商业定位跨度非常大，这无疑增加了信托的管理难度和风险。