商铺大打“返租牌” 业内人士提醒投资购买需谨慎

　　“商场旺铺，十年返租，年回报率10%!”“旺铺销售，三年返租，年回报率高。”“售后返租”是很多商铺，特别是商场等整体出售的大商铺近年来普遍采用的一种销售方式。但由于业主众多、经营困难等原因，这些返租商铺对不少业主来说，已成为了一张画在纸上的馅饼，不知究竟是福还是祸。在这些广告语中，我们不难发现“高回报率”的字眼的确吸引了很多投资者的眼球。那么选择返租金，真的就有稳定的高回报率吗?返租越高越合算吗?“返租”所带来的一些问题又有哪些呢？这一系列问题，也都引起了投资者的广泛关注。

　　对此，有业内人士提醒，商铺的回报主要靠前期的定位和后期的经营情况，“返租”商铺一般定价比市场价偏高，高回报也存在着高风险，投资者购买时需谨慎。

　　商铺“返租”渐成主流

　　“售后返租”上世纪70年代起源于美国，后来流行于日本、台湾和香港，并于1997年左右开始在深圳、广州等城市兴起。其形式多样，包括“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，都是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场，并由此推高铺位价格。返租期满后，投资者可自由处理所购物业。其作为一种营销手段也是近几年开发商和投资者都能接受的商铺销售方式，并已经成为主流。

　　日前，记者走访一家打着“3年包租，年8%超值回报”广告的营销中心，其销售人员告诉记者，自去年5月起，该楼盘已奖小面积商铺进行捆绑式销售，每套的价格约为30万—40万元。并表示售后即“返租”，前十年的返租金为每年10%，即一套30万元左右的商铺，每月可收租金1000~3000元。此外，更向记者出示了一份合同，其中注明“返租10年”、“3年内开发商原价回购”等条款。该销售人员称，在签开发商的这份合同两个月后，将会到房管局再次签另外一份房管局提供的合同。

　　据了解，当前武汉很多开发商都比较热衷于这种模式，同时也吸引了很大一部分投资者的关注与青睐。一时间，售后返租模式在商业地产项目上被不断复制，大有风起云涌之势。售后包租真的是像开发商所宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？笔者认为投资者仍需谨慎，切勿盲目跟风。

　　馅饼or陷阱

　　“售后返租”这一销售模式，对于开发商来说，可以在返租周期内通过经营尽快培育商业物业，形成稳定的租金回报，以便返租期结束后可以顺利交铺给投资者；另一方面，也可以加强投资者对物业回报的信心，借此提升商铺销售价格。

　　从投资者角度看，目前，大部分投资者购买商业物业都是跟风行为，往往缺乏对商业地产投资风险的认识，而且也缺乏后期自己对外租赁物业的经验和资源。所以，在物业经营前期，由开发商负责把物业的商业氛围和经营来统一达成，并提供高于银行贷款利息的返租回报，对大部分投资者来说，是比较容易接受的。

　　但是商铺的高昂租价收益往往和投资者的贷款还款数惊人的吻合，不禁让人心起疑问，这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

　　例如本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万／平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益也只有(80%-50%)／10＝3%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。

　　更值得一提的是，其伴随而来的投资风险也将是不可控制的。一旦三五年内该项目销售完成，开发商实际已经可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

　　对此，亿房网投资者李小姐向记者说道她的一次惨痛的投资经历。2005年初，李小姐经同事介绍，得知武汉某新建商业项目正在招商，且打出了售后即返租五年、每年收益率8%的诱人口号。在和同事实地考察一番后，购买了该项目的一间总价30W的小户型商铺。此后，从2006年该项目正式营业后，李小姐每年都能如实收到所兑现的返租款。但从2009年开始，该项目不时拖欠租金，迟交退款，经多番沟通与协调，李小姐勉强收完余款。直到2011年，五年饭租期结束，李小姐不得不又面临自己招租的尴尬境况。而面对相较“冷清”的商业环境，招租问题不禁让李小姐顿感头痛，同时也后悔当初没有考虑得更清楚。所以她提醒投资者，在面对商铺“返租”诱惑时，切勿盲从，需冷静分析。

　　不过也有业内人士认为，如果房地产市场发育比较成熟，开发商社会信用度高，“返租”形式也不是说不可行的。“返租”是在房地产市场充分发育成熟，营销策略日臻完善的情形下出现的。因此在香港，房地产市场经过数十年的发展，已走向成熟，购房置业者比较理性，发展商社会信用度高，“带租约售楼”、“返租”等营销策略比较风行。

　　诱惑越大，风险越高

　　目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，投资者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高，要仔细判断。

　　有专家建议投资者在投资前，一定要对投资项目所在商圈进行发展前景评估，先确定在返祖合同规定的年限内，该商圈是否有足够的发展潜力，再决定是否出手。如果有条件，可以向专业的评估和咨询机构请教后再行定夺，从而尽量降低风险。

　　选铺时，首先要考察开发商以往做的商业项目的经营状况、规模及信誉度；了解项目是否有知名主力商家签约。另外，还可以找做商业的朋友了解不同商家对该项目未来经营状况的意见；了解周边同类型商铺的租赁状况及销售价格。此外，还应尽量选择临主干道或主街的商铺。在多方评估下所投资的“返租”商铺成功的可能性才会比较高。