一铺难再养三代 投资商铺高回报也许是个数字游戏

　　从事医疗行业的梁先生夫妇，刚刚获得一笔不菲的年终奖，手握40万元的他们，想着投资房地产以获得长线回报。在众多宣传的攻势下，梁先生夫妇对小商铺有些动心。他们认为，商铺能“一铺养三代”，且有商家打包票说统一经营管理商场，等做旺了场再交回给自己打理，加上总投资只要二三十万元，应该可以放心。但是，只要是投资都会有风险，投资者们千万不要以为旺销的商铺都能旺场、都能有好回报。

　　专业提醒1：“统一经营”期间的高回报是个数字游戏

　　目前在售的商铺，都有相似的营销手法，即为降低买家对商场日后经营的担忧，几乎所有商场铺在销售时都打出“前×年统一经营”的噱头。为吸引投资者更爽快地出手，商家都向业主承诺，“统一经营”期间能获得高额的租金回报，也就是“返租”，返租额通常是每年8%，高的甚至达10%-12%。

　　点评：乍一听，这样的返租额确实比较吸引人，但其实这些仅是个数字游戏。比如，一个商铺售价为50万元，销售人员说返租3年、每年按8%回报率计算，三年即共返24%。这里的返租的租金由商家说了算，三年的总租金将会在楼价里直接扣减，也就是说等于给商铺价格打了个折扣，而这个商铺价格，商家完全可以将其价格提高后再打折，所以买家并不见得有着数。

　　另外一方面，从理论上看，拥有产权的小业主将商铺经营交给签约公司管理，似乎不用做什么都能收租。但这也意味着小业主一点主动权都没有，商场是否能做旺完全取决于统一经营方的素质，如果运作不善或只是一场“忽悠”，小业主的投资最终会“冻过水”。

　　专业提醒2：商场小铺很难“一铺养三代”

　　推销商铺的经纪，都有一个游说词，“一铺养三代”，似乎拥有一个商铺，就能成为“传家宝”了。看，北京路的商铺不是一铺难求吗？顶手费不是都要过百万吗？投资专业商圈内的商铺，准没错，这一点让不少投资门外汉心动不已。

　　点评：能养三代的商铺，均不是等闲之辈，均是位于黄金路段的一线街铺。目前在售的小产权铺，面积小，又多数位于裙楼内，甚至高居三楼、四楼乃至九楼。商铺营销资深人士法永能说，商场铺的实用率通常只有四五成，一些七八平方米或面积更小的铺位，实用面积只有两三平方米甚至更低，这样做生意就难。正因如此，商家统一经营时往往会将若干个小铺打通变成大铺，才能顺利招商。对于高楼层内的商铺，其实也意味着高风险，经营不当很容易造成空场。因此，哪怕出售的商铺是位于知名商圈内的，但只要它们位置不好，硬件条件也不好，这样的商铺还是有较大风险。一个商场投资价值如何，还得看其经营团队是否专业、口碑和过往业绩如何。