商业淡季特征明显
每年春节前后，都是传统的楼市淡季，对于以投资类需求为主的商业地产而言，更是如此。1月份，商业地产市场只有君悦城和德化新街两个项目开盘，2月份至今，市场上尚无商业项目开盘信息。
1月19日，君悦城推出25套一二层连体商铺，面积区间为180～400㎡，当天推出5万抵30万认筹特惠。1月28日，德化新街首批免租金“金牌商户”选铺盛大开启，主推10～30㎡城市中心地铁商铺。
记者在采访中发现，春节期间，除了一些营业中的商场外，绝大多数招商、销售中的商铺、公寓项目，基本处于放假状态。二七区某项目负责人表示，“我们的客户大多是在周边做批发市场生意的，春节前老早就回老家了”。
竞合地产董事长王东分析，春节是楼市淡季，2月向来是开盘量最少、打折优惠力度最低的月份，但是这些因素并不意味着市场会冷清下来。当前郑州市正处于城市转型发展时期，商圈拓展、专业市场转型升级、城市综合体崛起……随着中原经济区规划的正式批复，郑州房地产市场日趋成熟，并吸引了国内一些开发商进驻，万达广场、金地广场、华润万象城等多个备受市场关注的商业地产项目已经相继面市或正蓄势待发。
商业库存压力加大
事实上，自从住宅市场实施限购以来，商业地产市场成为市场关注的热点，不仅受到投资者的青睐，许多开发商纷纷加大商业地产开发比重，一时间，郑州楼市商业地产项目尤其是包含较大商业体量的城市综合体遍地开花，致使商业地产投资过热，库存量急剧膨胀。
数据显示，截至今年1月份，郑州楼市商业物业库存量约为110.52万平方米，上涨增势明显，按照过去两年5.33万平方米的月均去化速度来看，仅消化库存就得20个月之久。
除此之外，随着郑东新区“龙湖”的开发和高铁商圈商业项目的陆续推出，后续商业地产投放量将持续增加。据商都网购房中心最新数据统计，2013年郑州市区预计有45个纯新盘上市，其中住宅项目19个，占总开盘量的42%；商业项目21个，占总开盘量的46%。
在谈到目前郑州市商业地产扎堆出现的原因时，竞合地产董事长王东表示，一方面是由于“限住不限商”之后，新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、区域购物中心等如雨后春笋般出现，商业地产空前热销，从而导致部分房企转型进入商业地产项目开发；另一方面，一些地块在出让时，被强制性要求配套一定体量的商业项目，一定程度上也推动商业地产项目供应量大增。预计2季度开始，市场将逐步回升，但是由于商业地产潜在供应量较大，市场压力依旧较大。
未来市场两极分化
在供给失衡的情况下，商业地产的压力一下子就来了，竞争必然会非常激烈。对于首次介入商业地产开发的中小型开发商来说，未来将面临着巨大的竞争压力。然而，对于市场上的“实力派选手”而言，商业地产发展依然后劲十足，未来升值潜力巨大。
同致行副总裁、郑州同致行副总经理耿大勇认为，2月份，新“国五条”出炉，表明住宅市场限购政策仍将持续。因此，不受调控政策影响的商业地产，未来依旧是投资的主要渠道，预计开发商将继续加大商铺供应量以达到快速回笼资金的目的，并且随着郑州经济高速增长，商业地产需求将持续强劲。
近两年，郑州已经出现大型商业地产项目集体亮相的情况。其中不乏万达城市综合体、升龙城市综合体、锦艺城、华润万象城、西元国际广场等“实力派选手”，这些品牌化商业地产逐渐受到市场和政府的认可，品牌效应开始显现未来升值潜力巨大。
但是，毋庸置疑，现阶段商业地产也存在着不少跟风现象。北京睿意德执行董事张家鹏表示，由于对零售业本身需求并不了解，一些商业地产项目单凭住宅经验而不遵循商业地产规律，因地理位置等，造成客户资源不足，甚至无人光顾的局面。另外，也有些是在同一商圈内有多个类似的大型购物中心，产品趋同化严重，这些商业地产项目在以后的激烈竞争中，必将被淘汰出局。
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