中国武夷通州600亩土地“捂地”十年 成本仅20万元

　　拿地十余年，却未动一草一木。

　　因受制于北京通州的总规和控规，中国武夷在通州的600亩土地至今未开工，圈起的土地里堆满了垃圾。

　　而这也是中国武夷在通州的最后一块处女地，其余在通州的房产均已卖光。因环球影城概念再起波澜，中国武夷在通州的600亩处女地也再度受到关注。

　　据了解，上述600亩土地用地证业已办完，而上报的规划材料尚处审批和专家讨论中，具体开工时间仍未可知。

　　“因为中国武夷的三块土地处在核心区，位置比较重要，通州区政府也有自己的一些想法，其所在地块还有一些调整。”北京市规划委员会通州分局的一位工作人员透露，中国武夷这三个地块规模较大，其中也会建一些保障房，但实施主体目前还没定。

　　至此，中国武夷名下的这片土地已闲置十年有余。

　　“捂地”十年

　　去年12月，一封《通州武夷花园土地闲置10年》的信件称，在通州区武夷花园小区水仙园东侧，一段围墙将一个“垃圾场”隔开，里面遍地垃圾无人整理，从2003年开始便无人问津。

　　北京市国土资源局通州分局（下称通州分局）回复称，该地块位于通州新城核心地块，2003年北京武夷房地产开发有限公司（下称“北京武夷”），取得该地块土地证，2005年规划部门要求北京武夷暂停开发，需在首规委完成通州新城总控规之后方能规划开发。目前，北京武夷已于2011年底取得该地块的规划条件，项目规划方案也已报规划部门审批。

　　按去年7月实施的《闲置土地处置办法》，中国武夷旗下600亩闲置土地是因政策因素才被搁置的，可以申请豁免。

　　上述600亩土地早在中国武夷2001年报里就已出现，当时预计总投资额4.68亿元，开工时间是2000年，但直到2003年其投资金额仍为0，并一直拖延至今。

　　2007年，北京市政府批复了《通州新城规划（2005-2020）》。为进一步落实该规划，2010年3月，《通州新城控制性详细规划（街区层面）》面世。　　中国武夷董秘林金铸表示，目前首规委已批复公司上报的方案，材料被转到了通州分局。

　　“2010年底，武夷公司就与我们进行了沟通，但需要局里、专家和区里审查、讨论，后续还要补充材料，几番更改，方案还没有定下来。”上述工作人员表示，批复时间现在没法定。

　　事实上，早在2011年底，中国武夷就想实施，但因批复未能下来，只能再次等待。“批复一下来，我们就可以动工了。”林金铸表示，准备工作已基本完成。

　　成本仅20万元

　　600亩土地如何得来，中国武夷当时并未公告。

　　“应该是2001年左右，集团从机场公司那边协议受让过来的，当时还是生地，一片荒芜。”林金铸表示，该地块成本极低，也就20万元左右。600亩对应40万平方米，也就是说，其拿地成本每平方米仅0.5元。

　　经过10余年的闲置及政策变迁，时至今日，成本已远不止这些。

　　“公司计划提高这块地的建筑档次，包括建一些高层住宅和配套的商业设施。”林金铸表示，如此一来，容积率可能会变化，也得补交不少资金。　　按国家现有规定，提高容积率需补交土地出让金。“因规划没批下来，具体怎么补交，补交多少还不清楚”。

　　通州分局一位工作人员表示，补交多少需视多种情况定，土地 、用途等，另外还得请评估机构进行评估。

　　“提高容积率虽然比较难，可以说是条红线。如果开发商配合政府的招商引资等项目，作为交换，容积率也是可以变的。”北京一位房地产研究人士称，具体补交多少，也要看谈的结果了。

　　前述地块的实施主体是成立于1993年的北京武夷，系中国武夷的控股孙公司，其主营是“主要对通州区潞城镇600亩土地（规划开发建筑面积约70万平米的的商业及住宅）进行开发”。

　　据此计算，这600亩土地的容积率约为1.75，建筑面积比土地面积多了30万平米。跟中国武夷在通州开发的几个小区相比，该容积率应是最高的。

　　“除了补交，这几年在银行的贷款还有不少利息，具体成本很难算。”林金铸表示，虽然拿地成本低，但是后面市场的变化也难以预料，所以收益也很难估计。

　　即使除去后期附加成本，上述600亩土地的成本相比当下也是非常低的。去年，多家房企在通州拿地，楼面均价已超过每平米1万元。70万平米建筑面积的土地，市场转让价格至少应在70亿元。

　　目前，通州武夷花园的均价约每平米1.6万元。即使按此价格保守测算，中国武夷在这600亩土地上规划的70万平米的市场价值已超过110亿元。

　　保守估计，剔除各项税费，中国武夷花20万元购买的600亩土地至少可获得50亿元以上的暴利。

　　值得注意的是，机构对此似乎早有关注。

　　从2012年一季度开始，淡水泉就开始悄然潜入。去年三季报显示，中国武夷前十大流通股股东中，淡水泉独占四席，合计持有1434.47万股。而2月21日、22日，受环球影城即将获批传闻刺激，中国武夷曾连续2天封死在涨停板，买入席位亦多为机构。