开发商群起圈地对赌调控副作用 招商地产激进拿地

　　虽然国五条出台、房地产调控的态势没有减弱，但从土地市场来看，调控似乎为开发商群起圈地树立了信心。

　　3月8日晚，招商地产(000024,股吧)发布公告称，其全资子公司招商局地产(苏州（楼盘）)有限公司在当天以6.8亿元竞得苏州市一块城镇住宅用地。公告称，该地块位于苏州市高新区枫桥街道马运河绿化地北、建林路绿化地东，用地面积为12.06万平米，1<容积率≤2.0，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权出让年限为70年。

　　激进拿地 去年到今年

　　招商地产营销总监张杰程就此次拿地表示，这次拿地价格比较合理，今后主要以刚需产品为主。虽然拿地的金额不算大，但据观察，今年以来，招商地产的拿地态势一直较为积极。

　　此前1月4日，招商地产以4.98亿元竞得位于大连（楼盘）高新区两幅住宅用地。1月7日，1月7日，招商地产与云南城投(600239,股吧)的合资公司云南招商城投房地产开发有限公司在昆明（楼盘）市官渡区六甲街道办事处（环湖东路半岛）拿下2宗土地，总面积约290亩，由此招商地产首入昆明。

　　2月4日，招商地产再宣布，其控股子公司镇江（楼盘）南山创意产业园发展有限公司，以总价1.59亿元的价格竞得镇江市官塘桥路东1号、2号地块的国有建设用地使用权。资料显示，该地块位于镇江市官塘桥路东，北至南头山路，东至四明河路，南至秀山路；地块总面积为8.92万平米；建筑总面积≤142880平米；土地用途均为科教、商办(配套)及公共设施用地。

　　有业内人士向和讯网表示，去年至今，招商地产拿地方面都较为激进，而土地开发一般要一年左右，囤积这么多土地，如果今年调控严厉的话，对招商自身的资金链较为不利。根据中银国际此前统计，2012年招商地产拿地合计391万平米，土地款157亿元，拿地额占比销售额为43%，高于万科38%，拿地策略在行业中较为激进。

　　中银国际还称，这反映了公司加快周转的决心，并显示了公司对2013年市场的看好。关于拿地的策略，招商地产董事会秘书刘宁此前曾向和讯网表示，公司拿地的标准是首选在一二线以及经济发展较好的城市。关于是否激进，她认为，公司每年卖出多少土地，也应该相应的补充一些新的资源，这样才有利于公司后续的发展。

　　客观来说，2012年房地产市场的走势出人意料，尤其是下半年土地市场与房价的持续火爆令“调控”大跌眼球。在此背景下，积极拿地的也并非招商地产一家。但随着2013年，国五条的出台，在市场人士看来，3月底地方政府细则的出台或将对今年楼市产生重大影响。

　　一二线城市 城镇化布局

　　调控的加码是否会对招商造成影响？新时代证券房地产行业分析师裴明华3月11日向和讯网表示，虽然招商拿地较为积极，但它一般都选择在一二线城市周边的区域，而这些区域恰恰是即将实施“城镇化”的关键所在，所以提前在这些城市布局，对公司今后的发展来说是利大于弊。

　　招商地产董事长林少斌对于公司重点发展一二线城市的策略也进行了明确说明。他日前表示，一、二线城市房地产开发价值最大、市场容量最大，给股东带来的利益也最大。招商地产仍将继续把最主要的力量聚焦于一、二线城市。

　　林少斌还称，2013年公司将力争实现百亿销售增量。同时，公司在2013年土地市场上仍然会积极参与，买地量应该会在2012年的基础上进一步有所增加。招商地产营销总监张杰程也指出，新政的出台对开发商的拿地热情有所影响，但是总体来说，只要价格合理还是会出手。

　　裴明华对此表示，招商地产目前的财务情况还比较良好，目前负债率大概在40%多，与其他开发商相比，财务风险较小。

　　开发商对赌调控副作用

　　固然财务的风险并不算大，但在业内人士看来，招商地产是在与调控政策进行“对赌”。

　　“调控已经形成了悖论，越是调控，开发商越应该积极拿地，因为调控压低了土地成本。这对开发商来说是好事。另外，调控并不是要打压需求，调控恰恰也是为了满足需求。因此招商在调控时拿地是属于正常行为。”深圳（楼盘）今鹰地产营销总经理林晓华这样向和讯网表示。

　　而从近期土地市场的火爆来看，开发商与林晓华的观点似乎较为一致。与招商地产规模旗鼓相当的金地集团(600383,股吧)，2月28日以总价28亿元分别竞得位于北京（楼盘）和佛山（楼盘）的两宗地块，而2012年整个上半年，金地集团在土地市场的活跃程度为零。

　　另外，与招商地产的国企性质一样，首开股份(600376,股吧)3月4日也宣称，公司近日分别于北京市朝阳区、苏州市吴江（楼盘）区新增5宗土地，共须支付土地款约41.59亿元。按银河证券的估算，2012年首开股份的营业收入为108亿元，以此来看近42亿元的资金对首开来说也不算小。