“国五条”有望抑制房价过快上涨 凸显调控政策持续性

　　在房价上涨预期增强的背景下，国务院于近期出台五项加强房地产市场调控的政策措施（以下简称：“国五条”），有效向市场传递出中央坚持调控房地产市场的强烈信号。仲量联行认为，由于二手房征收20%个人所得税政策暂未落地，二手房成交量将在短期内大幅增长。但从中长远效果来看，随着投机投资性需求的削弱，以及购房者进入观望状态，住宅成交量将在新政落实后的2到3个月内呈现大幅下滑的趋势，这与前几次调控政策出台后的市场反应类似。

　　为了稳定住房市场预期和抑制房价过快上涨，新颁布的“国五条”主要涵盖了增加中小户型房源供应、增加交易成本抑制投资性购房需求、继续支持首次购房者、以及扩大个人住房房产税改革试点范围等内容。这些政策措施将有效帮助政府达成长期调控目标，即住宅市场将由刚性需求推动。

　　仲量联行指出，“国五条”的政策措施延续了之前的政策方向，着重对现有政策体系的执行层面进行强化，凸显了调控政策的连续性和稳定性。同时，新政对政策执行层面和执行力度的关注，彰显了新一届中央领导层坚定不移的调控决心。新的政策不会是一个临时性的政策，未来房地产市场宏观调控常态化的局面不会改变。

　　由于新政将调控权力下放，增加了各地方政府在落实政策方面的灵活度，使差异化调控意图更为明显。此举对一、二、三线城市的影响程度会有所不同。仲量联行上海及华东区研究部总监周志锋表示，“近期内，二手房交易成本的增加使得部分购房者趋向新房。在一线城市，由于新房供应较为有限，购房者涌向一手房市场可能加剧新房价格的上涨。在二、三线城市，由于未来新增住房供应较大，此次调控将使得开发商降低价格预期。” 仲量联行预计开发商也将会做出反应，通过降价促销来换取交易量，这与去年同期的市场反应如出一辙。从之前的经验来看，一些反应迅速、降价幅度大的开发商们更易获得市场的青睐。

　　中长期来看，虽然新政调控导致二手房交易成本增加，但由于刚性需求依然需要释放，更多首次置业的购房者会倾向于选择购置新房，这势必会使住宅市场需求得到缓慢恢复。但是在2013年下半年，住宅成交量的同比变化将难以判断。此次调控中，以小户型、低总价、针对首次购房者的项目将会有较好的市场表现。

　　从总体来看，本轮调控的风险在于购房者信心有可能急剧下降，以至于之后成交量的复苏力度不足、价格持续下降、新房开工量降低，从而影响中国经济增长。虽然这种情形不太可能出现，但是需要留意“调控是否过度？”风险的存在。

　　政府颁布的调控政策对保持房地产市场稳定无疑是明智之举。通过重申住房市场存在的问题，表明新一届政府已经深刻认识到调控的重要性，彰显调控的连续性和决心。仲量联行相信随着后期配套政策和地方版细化措施的陆续出台，将有利于稳定住宅市场、鼓励住房消费，促进房地产行业与中国经济的健康发展。