建业地产业绩会：争取未来两年夺回郑州市场第一

　　尽管4.6%的市场占有率，让建业地产稳居河南省市场第一，但却未能打开“双料冠军”的局面。

　　“在郑州，建业不是第一，市场占有率和在全省的水平差不多，约为4.6%。”3月27日，建业地产首席执行官陈建业于香港业绩发布会上表示，争取在未来1、2年内夺回郑州的市场第一。

　　据陈建业介绍，目前，郑州市正在推动“城中村”改造，建业地产已经介入其中三个“城中村”改造项目。

　　“如果这三个项目进展顺利，公司今年就能够在郑州增加较多的土地储备，而且这三个项目很可能会在年内开工，预计在未来的一、两年就会形成大规模的销售。因此，我们有信心在不久的未来提高在郑州的市场占有率。”陈建业续称，同时该公司也会主动积极的参与政府招拍挂，争取夺回郑州的市场第一。

　　据建业地产首席财务官及执行副总裁胡冰介绍，截至去年年底，建业地产拥有1600万平方米的土储，其中包括合营公司、联营公司拿的部分。倘若按权益划分，建业地产拥有1322万平方米。

　　“去年，我们是以675元/平方米的成本新增了414万平方米的土地储备。今年在土地款方面的预算是30亿人民币。”

　　对于今年销售目标，陈建业表示，将在去年的基础上保持20%以上的增长，争取达到126亿人民币的合同收入。

　　在召开业绩发布会之前，建业地产已于3月25日发布2012年年报，截止至2012年12月31日，建业地产营业额63.46亿元人民币，较2011年减少约4.4%；实现合同销售金额103.5亿元人民币，同比增长27.4%；销售面积超过158万平方米。

　　另外，去年，建业地产实现毛利率35.4%，较上年同期的38.8%有所下降；净利润率为13.7%，而2011年为11.2%。

　　据胡冰介绍，相比其他房企，大服务体系是建业地产的一大特色。经过多年的发展，酒店已经成为大服务体系中一个重要板块。与此同时，政府对于一些土地有明确的要求：配建一个好的酒店，才会给你相对便宜的、面积较大的住宅，或者商业用地。

　　“所以，为了配合拿地，我们也主动和被动的持有一些酒店。在2012年之前，已经开业有3家酒店，2013年将有2家即将开业。”胡冰如是说。

　　以下为建业地产2012年业绩发布会现场问答整理实录：

　　现场提问：目前来看，河南的城镇化水平确实比全国低一些，对于建业来而言，不仅意味着发展的空间，同时也会是一个挑战。仅仅依靠建业一家来做会不会有些乏力？此前，公司与凯德置地有一些合作，未来会否考虑引进更多的合作商？

　　陈建业：建业地产主要在河南发展，目前，董事会确定的发展方针仍然是以住宅建设为主。当然，对于核心商务区和中央商务区的建设项目，我们对所有愿意跟我们合作的伙伴都持欢迎和开放的态度，欢迎大家到河南投资。只要有这样的机会，我们也会主动地和一些较好的合作伙伴合作，从而促进当地的经济发展，同时也实现自身的发展。

　　现场提问：目前是否有一些明确的合作项目及对象？

　　陈建业：这方面还没有确切的消息。

　　目前，我们只是在项目层面有一些合作，比如与项目所在地最大的地产公司，我们会有一些合营公司。但还没有考虑过股权层面的合作。

　　现场提问：另有消息称，建业地产早已成立了旅游地产公司，在这方面管理层是如何考虑的？

　　陈建业：确切的说是文化旅游地产公司。

　　随着房地产行业的发展，我们从原来仅仅做住宅开始，逐步拓展到商业，后来又做了综合体，综合体中就包括一般的商业、写字楼、酒店、SOHO等多种业态。随着人们消费水平的提高，消费需求呈现多样化，人们对于文化消费（或旅游消费）的想法也油然而生，需求就刺激了投资。

　　比如，万达在长白山的文化旅游项目，既有文化地产又有旅游地产的性质。事实上，这样的文化资源和旅游资源在河南是非常多的。而我们成立文化旅游地产公司也做了很多研究，一旦出现合适的机会，我们就可以在适合做文化地产、旅游地产的地方发展，使公司能够全方位的在河南发展起来。

　　现场提问：目前这样的项目有多少个？

　　陈建业：现在在谈的项目只有1个。我们比较谨慎，既会尝试新的领域，又会注重公司的平稳发展，以免走一些不必要的弯路。当然，不可能一点弯路都不走，但我们会尽可能的做足早期筹划。

　　现场提问：刚才胡冰先生提到，建业地产陆续在主动和被动的情况下持有了一些酒店，目前已开业的酒店入住率怎么样？

　　胡冰：这些酒店的开业时间都比较晚，基本是在去年8月底和10月份左右的时候才开业，统计到去年年底的入住率确实不太高，平均在20%左右。但是这并不能完全反应客观情况，因为酒店需要一段积累的时间，所以我们还是比较有信心。

　　这些酒店并不是我们来运营，建业地产只是负责把酒店建好，而且也是按照酒店管理公司的标准来建设，建成后就交给他们来运营，利用酒店管理公司庞大的网络进行销售。我们的酒店主要是喜来登进行管理，另外在南阳有洲际酒店，未来将在开封开业的铂尔曼酒店是由法国雅高管理的，都是通过这些专业的公司来管理的。

　　陈建业：其实，任何商业地产、酒店都有一个养店期，开业初期入住率较低是正常的。同时，我们的酒店都是由世界最著名、最大的几家酒店管理公司来运营，这样可以有效地利用他们的全球客户资源来为我们服务。所以，我相信在不久的将来，酒店这部分能够有比较好的收益。

　　现场提问：建业地产目前在河南的市场份额是4.6%，是否排在第一位？

　　陈建业：应该是。排在第二的是正商。

　　现场提问：那么建业地产在郑州的市场占有率是多少？

　　陈建业：在郑州，建业不是第一，市场占有率和在全省的水平差不多，约为4.6%。众所周知，这几年建业地产一直在践行省域化的发展战略，因而不仅限于在郑州发展，河南省18个地市，我们在所有的地市都有项目。

　　虽然近几年，我们在郑州的市场份额稍有下降，但是随着我们在地市市场全面展开，同时在郑州不断补充土地储备，相信在未来的一、两年内，我们在郑州市场的占有率会实现大幅上升。

　　现场提问：今年，公司也有计划加大在郑州市场的投入，有没有一些数据参照？

　　陈建业：没错，今年我们的确有一些想法。目前，郑州市正在推动“城中村”改造，而我们也已介入了三个“城中村”改造项目。其中，有我们控股的，也有建业独立运作的。

　　如果这三个项目进展顺利，公司今年就能够在郑州增加较多的土地储备，而且这三个项目很可能会在年内开工，预计在未来的一、两年就会形成大规模的销售。因此，我们有信心在不久的未来提高在郑州的市场占有率。

　　除此之外，我们也会主动积极的参与政府招拍挂，争取夺回郑州的市场第一。

　　现场提问：今年，建业地产的销售目标在去年的基础上有20%的增长，对于这一目标，您有怎样的看法？对于上半年和下半年，公司分别有怎样的计划？

　　陈建业：今年截止到现在，我们的销售已经超过30亿，预计3月底能超过35亿。上半年，我们会是一个比较均衡的发展状态，下半年预计会更好。这也契合房地产行业的销售规律：上半年的销售相对来说会比较平淡；而下半年，尤其是8、9月份以后，开始进入销售旺季，同时也意味着推盘旺季的到来。

　　对于今年126亿人民币的合同收入目标，我们非常有信心，也会采取各种措施来完成这个计划。

　　现场提问：对于售价的走势有没有一个预期？

　　陈建业：随着整体销售价格的提升，我们认为河南的销售价格，包括我们的售价都会有一定幅度的上升，今年我们的均价预计大概会在6000元/平米左右，不过做预算的时候，我们都会尽量做的保守一些。

　　现场提问：您如何看新的调控政策？您觉得，“新国五条”细则在河南可能会如何执行？

　　陈建业：这么多年，国家非常重视房地产事业的发展，不断地调控，也取得了一定成效。不过，但是成效还没有达到领导层所希望的那个水平，因而又出现“国五条”。

　　对于“国五条”，我认为是一种转变：从短期的调控向长期调控转变。这次并没有再出新的内容，而是把它制度化。

　　另外，转变也体现在由以政策调控为主转到以法规调控为主，逐步立法。

　　第三，从行政手段转变为经济手段这一趋势也尤为明显。所谓经济手段，就是增加税收，强制征税。如果这种措施长期执行下去会对房地产业的发展十分有益。