合景泰富业绩会：今年销售目标160亿 未来执行力加速

　　“我们承认在2011、2012年速度增长慢，但是2013、2014、2015年这三年是合景泰富的发力期，我相信公司的增长速度会发生质的提升。”

　　对于标普下调评级并认为其增长缓慢，执行力较弱，合景泰富管理层在3月26日业绩发布会上如是回应。

　　同时，管理层还表示，未来合景泰富的执行力会更加迅速。“不担心公司执行力问题。”

　　合景泰富投资者关系总监吴晓怡表示，合景泰富今年目标160亿元，在去年122亿的基础上增长了逾30%。

　　其称，合景泰富今年在售的项目从去年的19个增加到29个，可售货量增加25%以上。“可售面积也从去年160万平方米增加到今年超过200万平方米”，她表示，这些都为合景泰富带来充足信心，可以完成160亿的销售目标。

　　虽曾被质疑因旗下项目多以中高端产品为主，受调控影响较大。但实际上，合景泰富早在2011年中时就开始调整策略。合景泰富管理层表示，首先是调整产品结构，将中大型的户型占比调小，推出更多适合首次置业人士的大约100平方米左右的户型。

　　“因为限购的原因，我们也加快了商业项目的推出和预售。”管理层称，除了写字楼外，还推出了不限购不限贷的公寓，这类产品在去年很受市场欢迎。

　　土地方面，去年合景泰富购入了五个项目，约100万平方米，均价1800元/平米。“我们偏向于面积不是很大的地块，希望可以在三四年之间开发完成，这样不会囤积太多资金在同一个项目上，加快资金的周转率。”

　　管理层还指出，最近几年合景泰富的毛利率都会保持在36%至40%之间。

　　以下为合景泰富地产控股有限公司2012全年业绩发布会问答实录

　　现场提问：合景泰富之前有计划发行后偿永久资本债券，后来是由于什么原因取消？合景泰富今年的融资计划是怎样的？

　　管理层：我们当时确实考虑过发行永久债。但是我们发出来的时候，市场整体情况不太好，而且利率和总额方面都没有达到让我们满意的程度，特别是利率方面。其实当时发行还是可以发行的，就是没有达到我们预期的利率，所以就取消了。

　　合景泰富今年销售增加得比较多，融资方面要看现金流，我们希望今年的整体负债率是下降的，而不是增加。所以我们今年在融资方面不会有太多的考虑。

　　现场提问：有消息称广州以及深圳会有相应的细则出来，你们觉得会不会对公司产生影响？去年你们的毛利率下跌到36%左右，而合作项目却还维持40%多，为什么两个会有那么大的差距？为什么你们有信心可以将毛利率维持在36%到40%的水平？

　　管理层：如果广州和深圳的细则出台的话，相对来说对市场只会有一点点影响。特别是广州，这几年的房价，从来不会有大升或大跌，一直都保持稳定的增长。所以我认为对广州区域的影响会少一点。

　　第二，为什么我们的毛利率可以维持在36%到40%的水平呢？其实合景泰富前两年一直在做标准化中心，这个标准化中心对整体的成本控制，对毛利的控制是有保障的。

　　问题最主要在哪里？是标准化中心对于项目的要求是由利润决定整体设计的，这是核心。每个项目拿到之后，第一时间做出模型后，就要考虑这个项目的投入是多少、怎样设计等问题，所以对于一个地产公司来说，标准化和成本控制是非常关键的。

　　之所以对毛利率、净利率这么有信心，最主要是源自于标准化的设计。关于合作项目的毛利率达到40%，主要是因为一个项目天誉，那个项目毛利率相对较高。

　　关于广东国五条细则，我再补充一下。我觉得对我们的影响并不会很大。细则里面强调了二手房市场20%增值税的问题，但如果买一手房，就不需要考虑那20%的税了。我们三月份楼盘销售也是相当快的。原本有很多买家考虑买二手房，因为20%增值税的问题，就开始买一手的，这对于我们公司来说反而是一个好处。

　　现场提问：合景泰富如何看待自身的增长速度？之前标普将合景泰富的评级下降，认为增长缓慢，执行能力有待改善，请问合景泰富怎么回应？会不会担心你们如果专注一二线城市的高端项目，被竞争对手抢占市场份额，增速提不上去？

　　刚才你们提到，合景泰富以设计赢取地块，但是现在你们有一些高端设计项目遇到阻滞，像北京的项目据说设计过于前卫，地方政府有所异议，广州的W酒店也延迟开业，请问你们如何平衡涉及和地方政府之间的要求？

　　管理层：2012年合景泰富其实都是在对一些产品的试验，包括酒店以及服务式公寓以及新产品的试验。我们承认在2011、2012年速度增长慢，但是2013、2014、2015年这三年是合景泰富的发力期，我相信公司的增长速度会发生质的提升。

　　前提是什么呢？第一，因为有一些产品还没有试业。等整个标准化中心做出来后，未来我们公司在产品方面会有五个套餐，只要选就行了。好处是周转速度加快了。

　　第二，产品的落地执行力加快。第三，成本控制更加完善。所以无论是对周转速度、毛利率还是提升整体的销售都会起到非常好的作用。

　　公司前两年一直在研发这一块的东西。未来的增长速度会加快。我相信等标准化中心做出来以后，执行力能够落实得更快速，这方面我不担心。

　　我们在北京是一个商业项目，不是住宅项目。当时我们做了国际投标，三个国家，荷兰、日本和德国三家公司来投标。项目名字叫魔方，我们希望可以卖一些很潮的品牌，年轻人比较喜欢的品牌，但这些品牌需要用很新颖的方式表现，其实也是对整体品牌定位的配合。在这方面，也不是我们执意要求要怎样，需要和政府去沟通。既可以保持原本的风格，又不能影响周边协调的关系，现在我们跟政府基本上协调通过了。

　　这是取舍的问题，我不觉得跟政府有平衡的问题。主要是我们对于产品的要求。未来可能前期的设计会拖得时间长一点，但因为项目是长期持有，我们还是希望能够执行公司对品牌的要求。

　　现场提问：你们提到资金周转方面可以加速，要增加到多快？还有，深圳有楼盘使用海砂的问题，合景泰富的楼盘有没有存在这方面的问题？

　　管理层：以前我们从买地到销售大概十个月左右，现在我们希望可以做到七到八个月。

　　首先在买地阶段我们有专门负责的部门，第二就是标准化中心的作用，不需要再设计。我们有ABCDE五个套餐，每个套餐里面都有两种不同的风格，一种是现代的风格，一种是古典的风格。套餐和风格可以自己选择，所以速度提升会很快。

　　海砂造楼的问题，我听说深圳有存在。但是合景泰富在这方面的要求是比较严格的，无论是对于施工单位的选择、材料品牌的指定等，标准化中心里面都会有要求。我们在跟每一个施工队的施工合同里面，我们会对品牌的指定有明确的要求，只不过每一个产品我们会给出两到三个选择，所以我们应该不会出现海砂造楼的问题。

　　现场提问：合景泰富预计今年的负债率会下降，目标降到多少？负债率下降的原因是什么？

　　管理层：负债率下降最主要的原因是强劲的销售。刚才也说到今年我们的销售会增加，回笼资金速度跟更快，周转更快，会让负债率下降。我们希望负债率水平可以下降到50%以上。