瑞房2017年“期中考”：销售额跌49% 魔都揽租7.08亿

　　（赢商网报道） 处暑之日，南方炎热的夏天好似一夜间被台风带入了凉爽秋季。而以“卖卖卖”之道闯荡地产江湖的瑞安房地产也在今日公布了一份“清凉”的中期成绩单。

瑞安房地产中期业绩发布会（图片来源：企业官网）

　　8月23日，瑞安房地产有限公告发布了2017年中期业绩。截至6月30日，公司实现营业额为人民币101.66亿元，增长185%。

　　“营业额增长强劲，主要来自2016年强劲的合约物业销售以及出售重庆项目11幅地块投资组合的多数权益。”瑞安房地产于公告中解释。

　　除被确认为营业额的物业销售外，瑞安房地产亦完成确认为出售投资物业的资产处置达人民币10.21亿元。

　　瑞安房地产2017中期业绩（图片来源：企业公告）

　　随着营收大幅增长，上述报告期内，公司的应占净溢利从2016年同期的11.28亿元增至11.68亿元，其中股东应占溢利为人民币8.98亿元，同比上年的7.68亿元上升17%。

　　住宅开发商之外，作为一家在上海、武汉、重庆和佛山四地均有大型项目落地的商业商，瑞安房地产的投资物业表现亦是其中期成绩单的一大看点。

　　查阅公告，赢商网了解到，2017年上半年，瑞安房地产的租金及相关收入（包括酒店经营收入）较2016年上半年增加19%至人民币9.46亿元。

　　扣除酒店经营收入，投资物业的租金及相关收入总额为人民币9.06亿元，较2016年上半年增长19%。“收入增加主要由于位于武汉、佛山和上海的三幢新开业的购物商场持续租出和陆续开业所致。”

　　在这其中，魔都上海无疑是其租金贡献的主力市场，上半年揽入的租金收入为7.08亿元（扣除酒店经营收入），约占全国总租金收入的78.15%，而其对应的可租建筑面积则达到69.9万平米。

　　合约销售额跌49%

　　虽然总营业收入遽增185%，但公告数据却显示，瑞安房地产今年上半年的合约销售出现腰斩，同比跌幅达到49%。

　　对于业绩的如此表现，在昨日的业绩发布上，瑞安房地产主席罗康瑞亦表示“有些无奈”，“现在我们只能说尽量争取，但也不敢说一定很有信心完成原定的目标。”

　　具体看，报告期内，公司的合约物业销售及其他资产处置金额为人民币85.3亿元，较2016年上半年的人民币166.42亿元下跌49%，其中住宅物业销售占33%，商业物业销售占18%，余下49%为其他资产处置的销售额。

　　其中，来自住宅物业及停车场（包括大连联营公司的物业销售）的合约物业销售额为人民币28.33亿元，较2016年上半年的人民币103.34亿元减少73%。

　　2017年上半年，瑞安房地产的住宅物业的平均售价为每平方米人民币42,700元，较2016年上半年的每平方米人民币38,300元上升11%。

　　“主要由于中国政府为稳定房价继续实施调控政策，推出的新住宅物业较2016年上半年减少。”瑞安房地产指出。

　　相对应的，瑞安房地产上半年的合约商业物业销售总建筑面积为46,400平方米，销售额为人民币15.64亿元，较2016年上半年的人民币46.15亿元下跌66%。“主要贡献来自出售位于上海瑞虹新城的临街商铺(瑞虹坊2区)及一幢酒店。”

　　梳理瑞安房地产近几年发展轨迹不难发现，“卖卖卖”已经成为了其独属标签之一。除去上海太平桥企业天地1、2、3号项目及瑞虹新城部分资产外，今年上半年，其还以41.33亿元出售重庆项目合作投资组合79.2%的权益，该部分收益同样计入报告期内的合约销售额。

　　上述合约物业销售及其他资产处置外,截至6月30日,瑞安房地产共有总建筑面积为46,000 平方米的物业已获认购并即将签订正式买卖协议,认购总金额为40.35 亿元，且主要来自上海瑞虹新城悦庭的35.36亿元认购销售额。

　　尽管上半年因为楼市调控造成推活减少，进而使得合约销售额遭遇大跌，但瑞安房地产显然已经储备足够的粮草准备在下半场打一个翻身仗。据赢商网了解，公司下半年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约 410,100 平方米,涵盖本集团五个项目:

　　瑞安房地产2017 年下半年可供销售及预售的住宅物业建筑面积（图片来源：企业年报）

　　魔都揽租7.08亿

　　虽然合约销售表现不尽如人意，但2017年上半年，瑞安房地产的租金及相关收入（包括酒店经营收入）较2016年上半年增加19%至人民币9.46亿元。

　　扣除酒店经营收入，在武汉、佛山和上海的三幢新开业的购物商场持续租出和陆续开业推动下，公司投资物业的租金及相关收入总额为人民币9.06亿元，较2016年上半年增长19%。

　　以上提及的三大购物商场分别为佛山岭南天地“岭南站”、武汉天地“壹方”及上海瑞虹新城“月亮湾”，截至6月底的出租率分别达89%、85%及82%。

　　三大商场中，武汉天地“壹方”开业时间最早，是在2016年9月，主要租户包括百丽宫影城、K歌之王、食通天等，总建筑面积为7.5万平米。

　　而“岭南站”和“月亮湾”均于今年6月开业，其中前者的建筑面积为7.5万平米，而后者则为6.4万平米。据赢商网了解，月亮湾的主要租户包括G-Super、H&M、优衣库、摩登天空和英皇UA电影城。

　　值得一提的是，在9.06亿投资物业的租金及相关收入中，瑞安房地产在魔都上海的四大项目的贡献率超七成，达到7.08亿元。

　　2017年上半年及2016年上半年投资物业的租金及相关收入（图片来源：企业年报）

　　从上图中可看到，上海太平桥、虹桥天地、上海瑞虹新城及上海创智天地在今年上半年的租金收入分别为2.96亿元、1.59亿元、7000万元及1.83亿元。

　　考虑到上海对公司整个租金收入的强大支撑力，瑞安房地产已开始着手继续扩充在上海布局棋盘。据赢商网了解，截至2017年6月30日，瑞虹新城第10号地块99.9%的住户、第1号地块99%的住户及第7号地块98%的住户已签署拆迁协议。

　　其中，第1及第7号地块将发展为高级公寓住宅，而第10号地块则发展成包括两幢甲级办公楼及一个购物商场的商业综合项目，上述三幅土地的拆迁工程计划于2017年下半年至2018年完成。

　　有关各地块的拆迁进度详情（图片来源：企业年报）

　　不难看出，随着瑞虹新城10号地块拆迁工作的结束，不久后瑞安房地产将在上海增加一个可供出租面积达33.8万平米的商业体。

　　自有地块的推进外，主席罗康瑞在昨日的业绩会发布会上明确指出，不想在公开市场上竞投，或者拿那些将地价推得很高的地。“当然商业是我们的主力，但一定会有住宅的，我们始终是希望有住宅的话，投资回款就可以快很多。”

　　历史资料显示，今年1月，瑞安房地产与中信成立的合资公司（各占50%股权）成功投得武汉一幅地块，该地块位於中国武汉环东湖。本集团为土地收购提供资金而向合资公司投资约人民币14.10亿元。

　　而后的5月，公司与一名独立第三方订立了一份协议。据此，其出售重庆项目合作投资组合79.2%的权益，代价为41.33亿元，上述股权出售事项已於2017年6月29日完成。