中渝置地业绩会：今年销售目标88亿 不着急买地

　　3月27日，中渝置地发布2012年年报显示，截至2012年12月31日，中渝置地全年累计合约销售金额达78.56亿元，按年上升约23%，销售额超越68亿元的销售目标约15%，而已售建筑面积约102.9万平方米，按年增加约39%。

　　另外，截至2012年12月底，尚未转入合约销售的认购销售金额约为17.36亿元。

　　此前，德意志银行发表研究报告指出，中渝置地去年未有减慢新开工进度，去年新开工面积达210万平方米，令其总在建面积达到400万平米，相当于其三分之一的土地储备。

　　该行预计，今年中渝置地的可售货量市值达200亿元，为今年及明年的增长带来支持。

　　而在27日业绩会上，中渝置地副主席兼董事总经理林孝文在2012年业绩会上表示，今年合约销售目标88亿元，较去年实际销售78.58亿元增长约12%，销售面积目标100万平米，均价望按年升15%至8800元/平米。

　　他指，公司项目主要位于重庆、成都等西部城市，该地区购房者本就以刚性需求为主，受新政调控影响少。但其同时也表示，中央政策多少会使得购房者的心理受到影响，因此制定今年的销售目标时未指定太高的增幅，不过也相信12%的增幅不会使投资者失望。

　　当被问及目标、均价上升时，投资者关系主管陈绮华称，主因去年住宅产品占比90%，而今年降至70%，余下为商业产品，当中住宅部份均价7200元/平米，而商业物业高达逾1.5万元/平米。

　　林孝文称，公司土储成本不高，西部地区建筑材料费低过沿海，故有信心维持目前毛利率水平。去年中渝置地的结算毛利率按年升6个百分点，至33.5%。

　　以下为中渝置地2012年业绩会现场提问整理实录：

　　现场提问：中渝置地去年的合约销售金额是78亿元，今年目标88亿会不会有一点保守呢？比较2013年和2014年在建及交付的面积，发现土地消耗还是比较快的，但从去年新增的土地来看，比消耗似乎少了一些，这是不是意味着未来必须在拿地方面会更加积极呢？另外我们发现这两年贵阳的楼盘非常有意思，都是一些超大规模的楼盘销售比较好，在这种情况下，公司在贵阳的项目销售策略是怎么样的？情况具体如何？

　　管理层：首先说说销售目标，我想一般公司公布的销售目标涨幅都是在10%到20%之间，所以我们的目标我相信可以达到。这个目标会不会过分保守也是要看市场情况的。因为大家都知道，中央最近出了很多调控的政策，也有很多声音，不排除买楼的人心理上会受到压力和影响。但一个好处就是我们在重庆、成都这些二、三线城市的项目购房者主要都是自住者为主，所以达到这个预售目标我们是有信心的。我们过去几年的发展增幅一直都很快，所以现在的目标也越来越大了，我们也不会令一般的投资者及股东失望。

　　关于土地储备方面，我们对于收购土地储备有很严格的审批过程，也要确认那块土地有很大的潜质以及合理的回报，而且还要马上可以开发保持高速增长的状态。所以很多时候，土地价格太贵我们都没有出手，我们留意到2012年下半年土地价钱一直在飙升，而我们也要比较精明地去购买土地，因为也要让我们的财务非常健康。财务状况方面，我们的收入、建筑工程款以及支出多少，真的决定我们有没有能力和本事去收购土地。在这方面我们看到分散投资也是一个好事，所以我们会在中国西部其他的城市去研究一下，或许以后我们还能够延伸到西安、昆明等其他城市。

　　我们去贵阳有两年左右，我们在当地取得的评价是个比较注重品质以及比较高档的发展商，我们在贵阳卖的楼盘比周边贵一点。贵州有很多大型的楼盘推出，项目面积有一千万平方米，正是因为这样的大型楼盘，当地的发展商只能卖到三千到四千每平方米，而且也需要一段时间消化货量。我相信贵阳的GDP增长不错，而且我们项目的地理位置非常优越，加上良好的设计以及高水平的建筑，也让我们在贵阳取得一定的地位。我们也因为这样得到当地的信任，是会挑选环境比较漂亮一点的土地，如果有合理的价钱我们都会考虑增加多一点土地储备。

　　现场提问：今年预计达到的合约销售面积比去年低了，反而均价上涨推动销售增加，这是因为原有的楼盘涨价了还是卖的楼不同呢？这个会不会影响今年的入帐毛利率呢？另外今年公司计划用于买地的开支大概有多少？想买多少地呢？

　　管理层：今年的销售组合跟去年有一点点不同的。去年可以看到我们有90%是卖住宅，今年销售计划里面住宅只是占70%，有30%是商业产品，所以我们的均价整体来说是8800元，如果将这个数字开拆开，住宅的均价是7200元/平米，而商业的是12500元/平米。因此用住宅均价比较，今年与上一年相比仍然是下降的。这是因为我们现在的产品倾向于一些小户型，所以均价会低一点，但这些产品是最好卖的，所以这也解释了销售为什么可以做得这么好。

　　另外，单价虽然便宜，但是成本也便宜。所以毛利率我们有信心可以保持。

　　土地储备2012年我们买了220万平方米，2011年我们买了接近400万平方米。我们在2011年整个市场最差的时候，基本上没有发展商买地的的时候，我们去买地，2012年市场最火爆的时候，最多地出来的时候，我们一块地都没有买过，所以可以看出集团在买地方面的策略很小心、比较审慎。现在公司的土地储备是1200万平方米，2013年交付120万平方米，2014年交付170万平方米，所以我们1280万平方米的土地储备，按照我们每年交付楼面增长20%-30%去计算，也足够我们六年的发展，所以我们不需要急着去买地，我们会看情况有没有遇到合适的地然后再去买。

　　现场提问：扣除了投资物业核心盈利的数字是多少？同比增长是多少？另外根据公司目前的现金及债务情况，需不需要继续做一些融资呢？

　　管理层：去年年底我们的银行存款有80亿，加上如果再买地需要支付30多亿，建筑费以及一般支出大概有70亿，所以我们预计的支出是超过105亿，但是到去年年底，我们银行贷款以及手上的现金有80亿，加上今年的预售目标如果达到的话有88亿，所以这些对付支出是绰绰有余的。我觉得可能还有空间给我们遇见好的土地继续去增加。

　　去年集团的利润6.7亿，投资的收益1.8亿，减去之后核心业务有4.83亿的利润，百分之比大概是6.5%。同比增长就很厉害，大概有100%。关于均价可能会低一点或者高一点，但是我们的土地储备成本不高，成本很合理，而且其他的支出，如建筑费、材料费在中国西部也比其他地方便宜，所以我们在这方面控制得还是比较好，有信心可以维持目前的盈利水平。

　　现场提问：刚才说上一年的均价有下降，是因为公司主要销售小户型，那么去年的去化率有没有一些改进呢？

　　管理层：我们的物业销售不错。比如我们在成都的项目是前年买的地，去年一年内十几栋住宅全部卖出去，而且从第一期到第二期的价钱增幅超过16%。所以，很多楼盘的去化率是相当高的，主要都是我们都是按照客户的要求进行开发，而且项目在交通方面和周边配套都很完善，是不愁卖不出去的。

　　销售面积今年定的目标是100万，比去年定的102万平方米少了2万，但其实是差不多的，主要是因为产品种类有一点不同，今年我们出售商业会稍微多一点。我们主要是看产品的总价和金额去定目标的。我们部分资源要去发展将来的投资物业，即出租物业，比如说酒店、商场，那里加起都有差不多20万平方米的面积，所以我想我们定出这个数据是合理的。