罗康瑞：去年瑞安业绩不理想 向股东及投资者致歉

　　“去年我们的业绩不理想，我向我们的股东以及投资者致歉，我们不想找任何借口解释我们为什么没有做好，但是我们已经总结了教训。我很有信心以后我们的业绩是会有改善的”，在3月28日的业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞神色有些凝重。

　　可能用“十分糟糕”来形容瑞房2012年的业绩，也不会太过分。

　　根据瑞房3月28日公布的业绩报告，2012年瑞房录得营业额为48亿元，跌43%；经营溢利13.97亿元，跌55%；纯利20.29亿元，跌41%；不计投资物业重估收益盈利为2.01亿元，大跌87%。毛利率则仍保持于43%。

　　期内，瑞房录得合约销售额为57.32亿元，远低于年度120亿销售目标，且整体销售更比2011年减少。

　　同时，随着2012年的落幕，瑞房的第一个三年发展计划也宣告结束，然而截至2012年底，瑞房并未能达到建成100万平方米的发展目标。

　　显然这样的业绩也不能令瑞房自身满意。罗康瑞有意通过集团架构重组的方式，重新提振瑞房的业绩，“我非常希望看见瑞安房地产重新增长，而不是只是守住”。

　　最为明显的举措就是--分立中国新天地。瑞安房地产1月9日宣布，董事会主席罗康瑞将领导公司全资附属公司中国新天地有限公司的成立及定位，于3月1日开始营运。

　　资料显示，中国新天地将主要集中在内地城市繁华地段管理、设计、租赁、营销、提升高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业。

　　据透露，首批确定注入的项目包括上海新天地、企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业，料涉及资产总额680亿元。不过，罗康瑞还是未透露中国新天地的具体业务和做法。

　　与此同时，罗康瑞再度亲自上阵，担任新天地的主席，“就我自己而言，相信在未来我仍将会很积极地部署计划公司如何发展”。

　　此时，已距离罗康瑞卸任瑞安房地产CEO两年。瑞房业绩倒退，外界难免可能会将原因与交班接替联系起来。

　　“是不是李进港接过来马上就很容易进行管理？我相信这也不是容易的，毕竟现时环境很复杂。但我对李进港还非常有信心，他在瑞安工作了27年，我知道他有能力，现在在于如何调整角色。大家都知道，坐不同的位置都要调整不同的角色才可以发挥”，罗康瑞如此坦言。

　　其续称，从没有想过要退休，“我很喜欢工作，而且很享受工作。特别是在现时内地房地产市场复杂多变的环境下，我相信我过往的经验还是很重要，所以我刚才也强调，未来两家公司的发展策略、规划等，我还是会积极参与多些。”

　　按照罗康瑞的想法，将来瑞安集团房地产板块将会以瑞安房地产和中国新天地为主，瑞安房地产主要专注开发业务，而中国新天地则主要负责资产管理。

　　至于目前瑞安旗下另一地产公司--瑞安建业，考虑毕竟目前公司规模比较小，而现在中国大陆房地产市场竞争很激烈，竞争力不够强，所以现在瑞建必须尽快把项目套现后，再去考虑如何进行下一步的发展。

　　“不排除将来瑞建也会做房地产，但要先厘清瑞建将来的优势在哪里，我们要去发挥，要去想如何做才可以创造更多的价值。”

　　至于重组后的瑞安房地产，罗康瑞透露，希望未来能更多参与中小型项目的开发当中，借此加快资金周转，知识型社区项目除外。料短期内不会参与旧城改造项目，除非是已拆迁完毕。

　　同时，罗康瑞也希望能把公司的负债率再降一些。他指出，过去三年瑞房一共投入了140亿用于项目拆迁，令公司的资金及成本压力上升，但现在只要再投几十亿就可以完毕。另外，若中国新天地分拆上市成功，也能给公司提供新的资金来源，但目前未有新进展。

　　以下为业绩会现场问答实录：

　　现场提问：中国新天地于3月1日正式成立，作为第二个三年计划的重要一环，您们对其的发展有没有一个目标？希望它未来发展成怎么样的公司？

　　罗康瑞：现在我们在做前期准备工作，在研究很多不同的方案，目前有一些核心物业会注入中国新天地，比如上海新天地等已经直接交予中国新天地管理，近期我们也发现很多需要改善的地方。在上海新天地，我们本来就已经有一家酒店，我们最近也会开一家新的酒店，但是这就变成两家酒店在竞争，这很不合理，而且两家酒店距离又非常近，所以我们现时正在考虑将其中一家酒店改装成为旗舰店，那个地点非常好，又是在人工湖前面，若改装成功估计租金收入会比酒店增加三倍。现在我们正在计划和部署的过程之中，在做可行性方案，经过内部研究认为可行，我们就向政府申请转换用途。

　　其中中国新天地未来也会很积极参与瑞安房地产旗下商业物业的发展。现在中国新天地工作人数已经超过300人，其中包括由瑞房直接调派过去的160人，这也使得这个团队很快就成立了，且这也是我主导的创业期，希望能很快投入角色，为公司增值。

　　至于发展目标肯定有，但是现在不方便透露。中国新天地主要以收租为主，相信未来租金收入会有一个相当幅度的增长，原因在于我们这几年都有很多新的建设，且会不断改善、增加价值。同时，我们不希望中国新天地未来只是一个纯粹的收租股，因为我们有一支非常强的团队，前段时间我们才刚宣布收购塔博曼华夏柏欣70%股权，这是目前在中国大陆最完整、最有能力的一家商业地产管理公司，这是我们目前正在部署的工作之一，我们会在适当的时候详细介绍中国新天地的业务和做法。

　　李进港：目前注入多少资产进中国新天地还没定，但现在瑞安在上海开发的商业物业值达190亿，其他城市的商业物业值也有50亿，另外，这两年内我们会完成的商业物业大概会达到400亿，这些加起来已经超过600亿，还没算后续开发的，所以发展空间非常大。

　　现场提问：刚提及未来瑞安房地产会做一些中小型项目，能否透露一下今年内会投入多少用于购置这些新项目？将聚焦在哪些区域或城市？

　　李进港：目前瑞安房地产做的八个项目规模都比较大，前期投入比较高。我们也觉得，这些项目长远会产生很多的价值，但在每一年开发有时候比较难控制，所以我们希望能加入中小型项目的开发加快资产周转。另外，我们希望所选的项目位置还是在目前已有城市，譬如现在我们在上海有四个项目，在武汉、重庆可能有两三个，我们在这些地方已经建立了品牌，而且也有人才，所以我们也比较容易启动。

　　现场提问：目前瑞安对旗下瑞安房地产及中国新天地的分工进行了明确划分及调整，那关于瑞安建业的定位，是否也会做出相应的调整？

　　罗康瑞：我现在很积极地去安排部署、计划瑞安集团旗下房地产业务的重组，将来房地产板块将会以瑞安房地产和中国新天地为主，瑞安房地产主要专注开发业务，而中国新天地则主要负责资产管理。至于瑞安建业，毕竟目前公司规模比较小，而现在中国大陆房地产市场竞争很激烈，每个公司都要有很强的优势才可以发展，瑞建的竞争力不够强，所以现在瑞建必须尽快把项目套现后，再去考虑如何进行下一步的发展。不排除将来瑞建也会做房地产，但要先厘清瑞建将来的优势在哪里，我们要去发挥，要去想如何做才可以创造更多的价值。

　　现场提问：今年瑞安房地产的销售目标定得比较保守，是否是吸取了2012年的经验？

　　李进港：今年我们对于市场的看法还是比较审慎，但料今年市场不会有太大的波动。至于会不会调整年度目标，现在谈还为之尚早，我们还是希望有项目可以一直推出，有些货尾可以尽快清掉。虽然我们第一季度已经完成了51亿的销售额，已经超过销售目标的50%，但我们还是暂时维持这个目标，因为我们还有另外20亿是一些商业项目，我们希望能有多点弹性，再加上我们的租金收入比较稳定，最少会超过11亿、12亿，到后面我们再看看销售目标的情况。

　　现场提问：罗康瑞先生您在两年前就有意部署淡出管理层的角色，但刚您提到您以后会更加积极参与规划和管理，这是否意味着你会重出江湖，重掌集团决策？

　　罗康瑞：虽然两年前我把瑞安房地产行政总裁的位置交给了李进港，但我没有想过要退休，我很喜欢工作，而且很享受工作。特别是在现时内地房地产市场复杂多变的环境下，我相信我过往的经验还是很重要，所以我刚才也强调，未来两家公司的发展策略、规划等，我还是会积极参与多些。

　　当然，瑞安房地产是一家有规模的公司，是不是李进港接过来马上就很容易进行管理？我相信这也不是容易的，毕竟现时环境很复杂。但我对李进港还非常有信心，他在瑞安工作了27年，我知道他有能力，现在在于如何调整角色。大家都知道，坐不同的位置都要调整不同的角色才可以发挥。

　　但就我自己而言，相信在未来我仍将会很积极地部署计划公司如何发展，我非常希望看见瑞安房地产重新增长，而不是只是守住。

　　现场提问：瑞房今年想积极减债，有没有目标计划负债率将降至怎样的水平？

　　罗康瑞：我很希望看到我们的负债率可以降下来，但同时，因为瑞安房地产仍然要投很多钱在拆迁上，单单过去三年我们就投了140亿用于动迁，现在还差最后一步，可能再投入多几十个亿将这些土地清理完毕就可以用于开发，我们觉得这是一定要做的。当然，如果中国新天地能在短期内上市，这将可提供一个很好的资金来源。但我们内部还是希望中国新天地的上市时间可以跟市场配合，我们不愿意贱卖这些这么宝贵的资产，所以现在中国新天地开始跟一些大机构在商讨，目前已经有几家大机构正在洽谈当中，当中有可能会帮助瑞房的债务。

　　现场提问：合作的形式如何？目前是否有一些项目在谈？是以入股形式还是购买物业？

　　罗康瑞：什么形式都有，正在探讨，有一些是看中我们很漂亮的物业，但是我们不舍得卖，还有一种形式就是他们投资了，将来跟我们一起上市。另外还有就是，一些很庞大的房地产机构，很想打入中国房地产市场，想找一个合作伙伴，他们认定瑞安是一个老字号，希望一起合作来做。但我们不想贸贸然找这些公司来做，大家一定要有很强的合作策略和方式，所以现在这些行业讨论的，我自己相信在今年之内会有一个很清楚的答案。

　　现场提问：瑞安以后是否不会做旧城改造？还是做完现有旧改项目后转型专做中小型项目？但毕竟瑞安的长处就是做旧改，现在市场竞争这么激烈，转型会不会有困难？

　　罗康瑞：不是说一定不做，但旧城改造单单是动迁方面就很困难了，过去三年我们已经投入了140亿，但有些地还没交给我们，导致资金和成本的压力非常大，但知识型社区例外，不过短期内，瑞安房地产不会参与旧城改造项目当中，除非那个地已经拆迁完毕。