莱蒙国际业绩会：坚持高周转战略 布局深圳及长三角

　　“公司今后将不断扩大规模，采取高周转的战略，实现稳中求进、快速发展”，对于今后的发展策略，莱蒙国际董事长黄俊康如是称。

　　3月28日，莱蒙国际举行2012年业绩发布会，其董事长黄俊康、首席财务官林战、及首席运营官陈风杨向外界介绍了公司2012年的运营情况和今年的发展计划。

　　林战介绍到，截至2012年底，莱蒙国际共有60亿港元的现金，带息负债是91亿港元，公司净负债率约30亿港元，另外公司还有资本金45亿港元，净负债率约68%。

　　另外，莱蒙国际今年新推盘的面积大概是57万平方米，可售货源相比2012年全年大约有30%左右的增长，达到116亿港元。今年的合同销售目标是达到80亿港元，相比去年63亿港元的合同销售有27%的增长。

　　在具体项目方面，今年会主推深圳水榭春天六期、惠东水榭湾、以及去年新进入的南京和南昌项目。而除南昌项目的入市时间稍迟外，别的项目都在会二季度和三季度集中推出。

　　而在项目拓展方面，林战表示，莱蒙国际的购地还算是有选择的，公司定的目标是最低净资产收益率不低于20%，毛利最低不低于30%。“当然这不是一个很绝对的指标，因为它还是要结合地块以后的升值潜力来看，我们也不希望很冒进。”

　　至于发展区域，黄俊康表示，由于莱蒙国际是从深圳起步，因而今后的重点发展方向还是会以深圳和深圳周边，以及长三角的几个城市为主。今年买地的金额大约是二三十亿人民币左右。

　　以下为莱蒙国际2012年业绩会现场实录整理：

　　现场提问：请问公司今年的可售货量和货值有多少？今年的资本支出安排是怎样的？

　　林战：2013年，我们推测大概会有116亿港元的销售，我们的合同销售目标是80亿港元，这两个数字都是已经公开披露的。去年我们的合同销售金额大概是63亿港元，所以说我们今年希望跟去年相比，合同销售额方面有大约27%左右的增长。在资本支出方面，因为今年的开工量比去年有超过1.2倍的增长，达到80多万方，所以我们估计在建安费用方面，需要25亿元人民币左右。

　　现场提问：深圳即将出台的国五条细则和之前公布的新项目房价15%备案的政策，对莱蒙水榭春天6期的定价和销售会不会产生影响？

　　黄俊康：目前深圳水榭春天六期项目周边的平均售价在23000元/平米左右，我想如果备案的话，跟这个水平是会接近的。水榭春天一期2011年的均价是18000元/平，去年是20000元/平，这个项目周边的均价都涨上去了，但我们这个项目的质量、品牌、成熟度都不比别人差，甚至更好，所以我们还是蛮有信心的。

　　另外，大家知道深圳是限购的，但是深圳这个城市，因为它各方面的条件吸引了相当多的年轻人定居，深圳去年新增的户籍人口就是30多万，前年是十几万，这就是一个巨大的需求。而且在深圳总体来讲，住宅方面，特别是刚需住宅的需求是求大于供，所以我们对这个楼盘是比较有信心的。

　　现场提问：公司今年在惠东的水榭湾项目也会在年中推出，但这个区域同类型的产品体量非常大，并且同质化非常严重，同时深圳投资客也在大量撤退，这些因素是否会影响水榭湾的销售？

　　黄俊康：惠东无疑是各路英豪云集的地方，从金融街到富力、世贸、万科，全都进去了，这也形成短期的供应量比较多。但因为大家千军万马的冲进去，这个地方的基本面貌有了很大改善，它在全中国的知名度都在迅速扩大。

　　作为莱蒙国际来讲，毕竟在深圳有多年的运作，我们的品牌优势在深圳是名列前茅的，这也是我们一个比较好的基础，对深圳的消费者有吸引力。另外，还有一点是最重要的，我们这个楼盘所有的房子都是坐北朝南，坐山面海。而且我们占据的海岸线有1.2公里长，还有700多米的沙滩，然后我们所有的房子就矗立在沙滩上面。在那个区域是没有任何项目有这个条件的，这是我们对惠东水榭湾比较有信心的原因。

　　现场提问：公司去年新进入了南京和南昌，当时拿地的金额并不少，请问公司当时是怎样考虑的？目前这两个项目的进展情况怎样？

　　陈风扬：刚才林总也讲了，我们拿地的时候，公司对净资产收益率和利润都有一个要求。南京项目在去年举牌的时候，其实地价还是符合我们的投资需求，因为最近这一阶段，南京的土地市场在积极升温。从目前南京的楼市来看，整个河西地区应该说是供不应求，而我们推出的产品，大部分都是在90平方米以下，这刚好和我们的竞争对手形成比较大的差异，因为他们很多的都是以大户型面积为主。

　　具体项目推进情况，我们会根据认购情况和我们的去化率要求，最终确定我们的销售价格。这个项目总面积大概是14万多方，我们预计分两期销售，今年是第一期，明年是二期。

　　关于南昌项目，住宅面积是30多万方左右，写字楼也是将近30万方，另外商业有20多万方。我们今年准备先启动住宅和商业，住宅已经开始动工了，商业有可能在今年的六七月份开始动工。

　　此外，这个项目也是南昌的红谷滩中心商务区最后一块住宅用地，我们开发的产品，从目前的情况看，市场关注度还是比较高。另外商业方面，我们准备在南昌现有综合体的基础上做一个比较大的提升，以填补南昌在中高端商业运营方面的空缺。

　　现场提问：在公司2011年的年报中，深圳龙岗项目是80多万平方米的土地储备，但是2012年报中的土地储备增加到了110多万平方米，请问这个项目现在的情况怎样？

　　黄俊康：其实就深圳龙岗项目来讲，我们现在的这个规模，是在政企不断协商后，某一级部门已经给我们有了一定的批准，所以增加了一些面积。但目前深圳的旧城改造困难很大，所以我们会分布进行，目前这个项目已经拆出了第一块土地，今年年底就可以开始动工。整体而言，深圳龙岗项目会分期分批的向前一步步的建设、销售，然后就是拆迁，这些都会在滚动中进行。

　　现场提问：请问公司今后在商业地产方面的投资情况会怎样？

　　林战：关于商业地产我们会投入多少资源的问题，其实我们去年在购地的时候就考虑过，我们希望每年的购地里有一些是纯住宅的项目，有一些是综合体的项目，去年我们差不多有一半的资源放到综合体，有一半放到纯住宅。当然我们放到综合体里面的投资，也不是说整个综合体项目都会自持，用来出租。像南昌项目80万平方米中，我们大概想自持收租的面积是10-15万方。也就是说纯投到商业地产里面的比例，大概会占我们总投资额的25%左右，这只是一个粗略的计算。

　　现场提问：请问公司去年的销售回款率大概是多少？今年又会达到什么水平？去年的毛利率有较大幅度的下降，今年的情况又会怎样？

　　林战：关于销售的回款率问题，去年大概是99%，这其实有时候取决于具体项目是几月份推的，然后也取决于银行放按揭贷款的速度，去年这两个因素都比较有利一点，所以基本上是差不多百分之百的回款率。不过2013年很难预计，从我们的推盘节奏来看，除了这个南昌项目一期会稍微靠后一点，别的项目应该都在二季度、三季度集中推盘，所以我们相信回款率最少也应该有90%。

　　毛利率方面，我们去年的毛利率是比前年有所下降，但是50%的毛利率在行业中还是一个很高的水平。主要是因为我们以前购入的土地比较便宜，当然也是有公司这个品牌的议价因素在里面。但是不可否认的是，这个毛利率会往行业的平均水平走。也是因为这个因素，所以公司从去年开始，很坚决地走高周转路线，尽量薄利多销。

　　我们目前主要还没有付的地价，就是去年拿下的南昌项目，它的总地价大概是19亿多人民币，接近20亿人民币，我们去年付了5亿人民币的定金，今年要把剩下付完。

　　现场提问：请问莱蒙国际在获取项目的时候，对毛利率或者是净资产收益率有没有具体的要求？从拿地到开工，然后到销售，整个周期大概是多长时间？

　　林战：其实公司每年考察的项目不下一百个，所以我们购地还算是有选择的。我们定的最低净资产收益率是不低于20%，毛利是最低不低于30%。当然这不是一个很绝对的指标，因为它还是要结合地块以后的升值潜力来看，当然我们也不希望很冒进。

　　陈风扬：刚才林总也讲了，在毛利率比较薄的情况下，我们通过规模发展，提高我们的运营效率。现在我们基本上是这样定的，我们希望拿了土地以后，最迟不超过半年，一般我们现在是45天左右总包就要进场，我们希望项目开售时间最迟不超过一年。比如我们的南京项目是2012年6月30日拿的地，我们的总包工程进场是2012年11月1日，我们预计销售时间是在今年五一期间，这就是我们对新项目的要求。

　　现场提问：请问公司资产负债表里面有一个银行和其它借贷，这个其它借贷是哪方面？两者分别的融资成本是多少？

　　林战：报表中显示的除银行贷款以外的其它贷款，主要两是种，一种是我们跟一些境外的房地产基金合作，他们以贷款的形式投入到这个项目里；另外一种就是我们在境内的华盛莱蒙基金的融资，这个基金莱蒙占60%股份，还有一个独立第三方占40%股份。

　　上诉基金类型的贷款都是没有土地证作为抵押的一些投资，它的利率会比国内的银行贷款要高。我们的银行贷款一般是基准利率上浮10%到25%的水平，也就是7%左右。我们的境外贷款，由于都签订了比较长时间的合同，所以利率大概在14%、15%左右。境内的利率大概是11%、12%左右。要是今后再融资的话，我们还是希望利率能够有所下调。

　　现场提问：近期深圳关于海沙的问题，对莱蒙国际有没有影响？

　　陈风扬：关于工程质量问题，应该讲我们公司所有的项目，尤其是深圳的项目，对工程质量的检查还是比较严格的。海沙事件报道以后，公司对现有的项目重新取样、重新检测，我们前天已经收到了全部的检测结果，我们在深圳的所有项目，以及我们在全国其它城市的项目，沙的氯离子含量全部是符合要求。今天我也把这个检测的结果带过来了，如果有兴趣的话，我们可以与大家分享。

　　现场提问：莱蒙国际是从深圳起步，现在也已经在多个城市布局，请问今后是想进入更多的城市，还是想专注发展某一些城市？今后会以怎样的方式去获取项目？

　　黄俊康：在购地方面，由于我们是在深圳成长起来的，所有接下来主要还是会以深圳和深圳周边，以及长三角的几个城市为主，比如说南京可能是一个重点，然后是去年新进入的南昌。我们把发展区域大概做了一些调整，这个调整也是根据市场的变化而做出的。

　　当然，我们在目前进入的9个城市还是会有所侧重。我们今后的重点方向可能还是集中在深圳以及深圳周边、南京以及南京周边、南昌、杭州。有些城市我们会相对慢一点，这是有所区分的。另外，我们从去年开始强调高周转、扩规模，顺应市场的变化。

　　我们今年还要买二三十亿人民币左右的土地，我们这个钱已经有所准备，我们会不断地观察，不断地洽谈，有合适的时机我们就出击，目前大概是这么一个情况，没有很固定的计划说一月份要买多少地，三月份要买多少地。