赢商独家：2013年第一季度北京商业地产十大事件

　　2013年，中国房地产业迎来了发展的关键时期。新出台的“国五条”对楼市格局的影响初现端倪，商业地产投资走俏势头似乎也逐渐显现。最直接受政策影响的北京商业地产第一季度又出现了哪些热闹事？是否能端倪出行业一些变化趋势？本文意在粗略总结北京商业第一季度10大事件。 专题页面请进入【2013年第一季度北京商业地产十大事件】

　　事件一、京版国五条细则最严 多家拿地房企违约

　　关键词：国五条 拿地 洗牌

　　概述：

　　3月1日,北京“国五条细则”落实，强调进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收。而在细则出台前刚在京疯狂拿地的多家房地产企业有可能选择退地或者集体违约，甘愿损失定金而不去冒市场逆转房价暴跌的风险。

　　点评：

　　京版国五条细则被评为全国最严，强调继续严格实施差别化住房信贷政策。意味着楼市政策将迎来新一轮收紧期。若未来房价继续上涨，一线城市二套房购房门槛提高将是大概率事件。未来一段时间，楼市成交量可能将有所萎缩。专家认为，许多房企目前需要将重点放在变现部分回收周期较长项目和销售型商业地产，以改善现金流，同时开辟其他融资渠道，而对于今年买地计划需要更谨慎，要把握住项目风险可控性若非必要不一定要在今年在京拿地。行业集中度在迅速提高，金融因素加快了集中的进度。由此可能会导致强者愈强弱者愈弱，行业洗牌趋势或将更明显。

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　　事件二、台湾团队撤出新光天地业绩维持成质疑

　　关键字：新光天地 新光三越 撤离

　　概述：

　　北京新光天地2012年销售额超70亿元蝉联大陆百货单店首位。同时2月初，由于管理理念差异，新光天地原管理团队重要部分台湾运营团队已经宣布正式撤出，经营管理由本土股东华联集团接手。台湾团队的全面撤离，令新光天地未来的业绩充满挑战。

　　点评：

　　被誉为“中国最大最赚钱单体百货”,在台湾运营团队撤出后,业内担忧其业绩能否维持？有观点认为经过台湾团队5年运作，新光天地的商业模式已比较成熟，此次变动应无影响。但王永平认为，华联自身发展非一帆风顺，接手后能否继续在地段把握、品牌引进、服务细节和对市场的敏感度方面保持优势仍不可知；另外去年百货行业遭遇严重下滑，高端消费为受影响最大板块，故对以经营国际品牌为主新光天地来讲业绩仍是挑战。

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　　事件三、何巧女为圆地产梦使东方园林陷资金链危机

　　关键字：东方园林 何巧女 地产梦 万达 资金链

　　概述：

　　截至3月22日，东方园林由于去年底四笔大单股价大涨市值为217亿元，但大股东何巧女的5次股权质押，使得长期资金链紧绷的东方园林再次面临“缺钱”质疑。事实上，何巧女质押的资金大部分流入了东方城置地，并且高薪从万达等名企挖来各高管，主要为圆地产梦。

　　点评：

　　主打市政园林的东方园林，09年上市以来，虽然账面资金还算充裕但经营活动现金率一直在零以下，园林业“垫资运作项目”的经营模式长期让公司资金链面临紧绷的考验。何巧女的地产梦，或许能增加业务分支为公司完善资金链的长远打算，但商业地产更需要垫资运作。面临最大挑战是资金筹集使用问题，并且如何能从单一融资模式过渡到复杂多渠道的融资方式。东方园林激进的作风是否能让地产业务顺利过渡实在有待观察。

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　　事件四、华远北京商业地产图谋 融资是大难题

　　关键字：华远 任志强 商业地产 融资难

　　概述：

　　去年底华远竞得通州地块将打造通州的华远•铭悦好天地综合体；2月28日华远北京密云又拿下一地块欲强势回归北京商业。无论是意图大规模商业持有还是买地都需要大量现金。故能否强势回归很大程度上取决于华远融资。3月22日华远业绩会上任志强坦言融资难、租金收益甚微，受资金影响只能在有限城市开展业务。

　　点评：

　　近年来由于调控，房地产市场风险逐步增加，内房企的融资环境也进一步恶化。有业内人士表示，资本市场对地产行业已是完全关闭，没有任何企业完成资本市场的融资，所以华远地产上市后未拿到资金。事实上，为求“突围”除了卖地卖股权这些极端生存方式，不少房企将目光更多瞄向海外资本市场。但华远目前没有到境外或者香港发债融资的计划。如果想强势回归商业，2013年华远地产必须进一步拓展融资渠道，加强与银行、信托及房地产私募基金的合作，利用创新金融衍生产品为其下一步发展提供支持。

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　　事件五、SOHO中国陷信任危机 租售模式被炮轰

　　关键字：SOHO中国 外资 信任危机

　　概述：

　　SOHO中国一季度倒霉事不少。“房姐”事件未过，2月初SOHO中国又被曝外商独资陷信任危机。并有香港投资者炮轰SOHO中国租售模式称回报期至少10年。针对被曝转移资产海外，CEO张欣微博承认本身便是外籍SOHO中国是纯外资企业。事实上，05年潘石屹将全部股份以馈赠方式转让给张欣，才使得张欣成为SOHO中国的实际拥有者，SOHO中国成为了外资企业。

　　点评：

　　任志强、王石等人也纷纷表态力挺SOHO中国，认为资本属性是无国籍的。话说两夫妻的财产在谁名下无人能管，但不能否认，外资企业确实有着比内资企业更多的优惠政策。其中包括，进出口设备、软件、技术等方面税收优惠；所得税优惠；营业税优惠。SOHO中国05年从内资企业变更为外资企业能合理避税。另外SOHO中国“租售并举”的转型并不被看好，有专家称如果上半年SOHO中国无法在客户和租赁上取得突破，不排除需要融资的可能。另外目前香港部分投资机构对SOHO中国一般持观望状态。

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　　事件六、万达通州北苑地块易主 通州万达广场仍如期开工？

　　关键字：万达 通州地块 围标

　　概述：

　　去年11月，万达33亿元竞得北京通州北苑两幅地块，不足1月地块已转售给北京一方控股有限公司。而保利在竞地时出价超万达仍以失败告终，万达被质疑竞地内定和围标。当时万达获得地块时曾称拟打造北京第三座万达广场，现地块已易主却仍有消息称通州万达广场已全面动工。

　　点评：

　　“万达拿地内定”其实已不是什么新鲜事，不管市场如何万达总屡屡围猎土地市场，而每一次拿地都引来不少非议。有业内人士表示，不管万达与政府私下有何交易。但从正面的角度看，地方政府拿地给开发商，是希望开发商能在一定的时期内拿个像样的产品出来。“18个月一个万达广场”就是地方政府的不二之选。就此次转让地块给兄弟公司事件来讲，政府在利益受损的情况下还能放任这样的事情发生。这只能是政府与万达之间的一个谜了。

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　　事件七、北京远洋未来广场“女性主题”遭质疑

　　关键字： 远洋未来广场 性别主题 创新营销

　　概述：

　　2月1日，以打造“京城第一女性购物中心”的北京远洋未来广场开业，引入的多为女性特质显著的品牌，内置特设化妆间；各类主题特色鲜明的宠物用品店、创意饰品店女士专属的私密空间。但开业一个多月之后反映并不理想，而近年来北京也有尝试过性别营销的项目都以失败告终。远洋未来广场女性主题经营模式能否突破深存疑虑。

　　点评：

　　事实上，以女性顾客作为目标消费群的女性百货在北京早有先例，北京王府井女子百货在07年还是关门。北京商业协会副秘书长赖阳认为，随着商业进一步的发展，市场将被进一步细分，各种主题百货商场将会成为市场的主流，但目前国内消费者的购物习惯还难以支撑性别百货商场的生存。女性主题的定位并不能够有效地区别不同的购物中心，容易衍生定位不明确的问题。购物中心其实已演变为一个社交空间，男女约会、朋友聚会等社交活动可以顺利进行，如果以性别定位实在难以发展。

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　　事件八、北京多家购物中心儿童主题业态升温

　　关键字：世纪金源 华润五彩城 儿童主题

　　概述：

　　3月底，北京世纪金源购物中心增大儿童服饰、教育和娱乐等业态的比重，正式推出旗下儿童百货品牌“童兜百货”，北京第一家定位中高端儿童主题百货。除世纪金源外，中坤广场、北京华润五彩城等新兴购物中心，也将儿童业态作为主打特色。年初刚开业的五彩城购物中心二期欲打造一个2万多平米的华北最大的全业态亲子体验空间。

　　点评：

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，购物中心打造儿童主题百货、发展儿童业态与中国的消费结构走向两极分化有关。由于儿童主题能在集中时间内将大量的客群集合在一起，辐射范围远比一般成人业态要广，如要突破同质化，能带来高附加价值、家庭支出中占比最高的儿童消费领域是关键。也有观点认为，购物中心细分市场是未来的趋势，但打造主题业态也要“量体裁衣”，需要注意的是，儿童市场是一种相对新颖的观念，儿童品牌自身的盈利能力还不是很强，需要培育的时间，这在一定程度上会增加购物中心的运营成本。

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　　事件九、王府井收购春天 北京零售业进入集聚化时代

　　关键字：王府井 春天百货 收购 集聚化

　　概述：

　　1月24日，王府井国际正式完成对春天百货39.53%股权的收购。在京拥有赛特购物中心、赛特奥特莱斯等知名商场。这是距离西单商场将新燕莎控股收归麾下，组建北京零售业航母首商股份两年多之后，北京商业领域再度上演大手笔收购案，北京商业领域格局或将又发生新的变化。

　　点评：

　　我国零售业集中度偏低。目前，面对不景气的宏观环境，北京零售业已经从最初为了填补市场空白而出现的粗放式扩张，进入到打磨经营细节，靠盈利能力比拼的阶段。北京几年来也不断传出零售业企业重磅组合消息，零售业正在逐渐形成市场集中度高、企业规模扩大的格局。所以作为北京百货业龙头的王府井吸纳同行组建商业航母是迟早的事，促进实现北京商业领域集聚效应。尽管企业融合并非易事，但在业内人士看来，未来几年，国内零售业也会像美国市场一样，出现由几家大型零售企业主导市场的局面。

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　　事件十、第一季度关店潮 超市在京发展受阻

　　关键字：洋华堂 卜蜂莲花 ole 关店

　　概述：

　　1月4日，卜蜂莲花北京草桥店关门；1月13日，王府井与日本伊藤洋华堂联手的北京王府井洋华堂劲松店宣布停业，王府井洋华堂品牌被注销；3月16日，刚被台湾统一集团接手并改名为“统一优玛特”的法宝超市北京首店关闭；而此前华润OLE在京也连关两店。

　　点评：

　　观察到关门的超市外资、合资、央企都有，共同点就是盈利连连亏损。有零售业专家指出，随着消费差异化、个性化、网购化趋势的到来，我国零售业跑马圈地粗放式的发展道路已被阻断，并且像北京这样的一线城市大大小小的超市已基本处于饱和的状态，零售业竞争应向成本、服务、管理的转型。外资企业要更加本土化；合资企业要注意管理的摩擦；定位高端的精品超市要避免曲高和寡；对于ole在京发展受阻业内人士分析称，北京高端超市商品结构过于趋同，并没有根据北京地区的饮食文化等因素，进行接地气差异化经营。

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　　新营销事件、京城购物中心善用新媒体营销利器

　　关键字：北京apm 朝阳大悦城 微博 微信 新营销

　　概述：

　　3月份，腾讯微信移动互联网微生活营销领航奖评选活动中，北京朝阳大悦城上榜。与腾讯微信合作形成一套新的会员管理系统，通过微信搭建一个与会员随时沟通的平台，让会员享受独特的优惠，还可以推出很多有针对性和创意的互动活动。另外，北京apm购物中心的微博营销也取得很大效果。

　　点评：

　　随着网络营销理念日益普及，越来越多的传统零售企业开始参与其中，利用新媒体渠道和技术，使企业的营销工作取得新的突破。业内人士认为，微博与微信等新媒体营销可以让零售商一举多得：吸引更多的关注度、挖掘潜在顾客，同时对企业品牌形象也大有裨益。因此，线下零售商应尽快调整思路，迈出探索性的步伐。对新技术反应过慢、或应用不当，都会错失宝贵的市场机会，实在是件非常可惜的事。

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