仲量联行：房价将稳定增长 商业地产泡沫难持续

　　“目前大家共同关注的焦点是刚刚出台的‘国五条’，尤其是各地方细则公布后，关于这方面的讨论和说法也已经很多。今天我们希望专门针对广州的‘国五条’细则，给大家一个更详细更全面的解读。”在4月9日的媒体见面会上，仲量联行广州战略顾问部总监唐文杰以此作为开场白。

　　房价将稳定增长

　　4月9日，仲量联行发布《2013年第一季度广州房地产市场回顾》研究报告。报告指出，在二月份颁布的“国五条”大幅增加了未来二手住宅的购房成本，导致更多潜在需求趁地方细则正式公布前入市，一季度广州市二手住宅市场的交易量大幅上升。

　　仲量联行数据显示，一季度前两个月广州市二手住宅交易约87.4万平方米，是去年同期43万平方米的两倍。

　　不过，唐文杰指出，广州“国五条”细则公布后，对于后市的分析与预期，以及购房者心理的影响尤为值得关注和注意。

　　毫无疑问，“国五条”的出台向市场传递出中央坚持调控房地产市场的强烈信号。仲量联行认为，目前中国经济和房地产市场环境不及2011年，政策调控空间有限，“国五条”力度小于“国八条”，主要是对预期的管理，属于国家的一种“预调”。

　　唐文杰进一步指出，二手房个税从全额的1%变为差额的20%，这条政策看似严厉，但执行难度较大。房屋购入价及卖出价核实难度大，阴阳合同将成为普遍现象。“对购房者心理影响将大于对市场的实质影响。”而且，该政策亦明确了扩大房产税的信号，对投资者心理造成一定压力。

　　在“国五条”细则中重点强调的限价政策，唐文杰对此表示，虽然是国家稳定房价的行政手段，但对于开发高端、高价的项目必然有一定影响。

　　关于后市的预测，仲量联行认为，在商品房住宅市场，中小型商品房供应将增大，市场仍以刚需为主，2013年一手商品房交易量及价格将稳定增长。

　　商业泡沫难持续

　　值得注意的是，报告中指出，由于限购持续，商业开发力度加大，加剧了商业地产的竞争，促使开发商向商业地产转型。

　　“限购政策刺激供应量持续走高，成交量将趋于稳定。”仲量联行表示，2013年的商业存量土地将陆续被开发，供应量也会持续走高。

　　而且，市场供大于求凸显，商业办公室以投资为主的物业，需求存在一定刚性，投资者将密切关注投资回报率，优质商业受投资青睐，同质化竞争加剧。仲量联行预计，2013年成交量趋稳。

　　另一方面，随着供应量的持续增长、成交量稳定，供求关系出现失衡，导致成交均价出现下滑。“开发商急需消化库存，价格因此出现松动。”

　　仲量联行预计，随着商业办公市场竞争加剧，成交均价下行空间放大，2013年成交均价会小幅下滑。

　　关于商业地产后市，仲量联行也指出，50平米以下物业仍是市场热销产品，商业办公市场仍以中小型投资客户为主。

　　值得一提的是，近些年备受关注的有关“商业地产泡沫”的问题，唐文杰认为，短期来看，商业地产必将出现泡沫。不过，中长期来看，商业地产这种泡沫化的嫌疑只是整个商业地产发展过程中的片段，并不会长期持续。