2013年第一季度上海商业地产十大事件

　　2013年第一季度，国五条出台，但似乎对拥有友好商业环境的上海没有丝毫影响。第一季度上海商业地产里出现最多的词或许就是“收购”了吧。内资开发商和外资基金投资表现十分活跃。上海的写字楼和商业物业仍然是境外资金投资中国房地产市场的主要市场。具体详情请看上海商业地产2013年第一季度十大事件。 专题页面请进入《2013年第一季度上海商业地产十大事件 》

　　事件一、上海禁发第三套房贷 推动写字楼成交

　　关键词：国五条 房贷 写字楼

　　概述：

　　3月，上海“国五条”细则出台。意见指出，要继续严格实施差别化住房信贷政策。严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款。而在细则出台后，上海市场上再次出现整层写字楼交易。浦东陆家嘴滨江地块的东方金融广场和处虹口区的上海国际客运中心，成交总额超16亿元，直接带动了写字楼成交总额和成交均价的上涨。

　　点评：

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭：国五条公布到细则出台，价量齐涨；真正的赢家只有政府，不仅税收增加，而且缓解了地方财政吃紧以及城镇化资金的不足，尤其是高价卖地变得更加容易。热闹的楼市可能会短暂地陷入沉静，但仅以这种头痛医头的堵漏思维，确难抑楼市涨势。也有观点认为，细则出台后一定程度再促进已经很热的商业地产，上海高端写字楼的供应量本来就比较稀少，一旦入市总能吸引公司或者机构出于自用或者投资目的来整栋或者整层地购入，因此商业地产市场必将再度走向前台。

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　　事件二、沪商业地产过热 人大代表建议调控降温

　　关键字：商业地产 调控 降温

　　概述：

　　2月，市人大代表吴荷生在书面意见中强调，眼下购物中心存在产能过热，她建议尽快予以调控，给这股旨在短期套利的商业地产热降温。3月，上海商业信息中心公布，上海在建的购物中心项目建筑面积达93万平方米，全球城市第八位。目前开业购物中心近100家，未来几年会再增加40余家。即使没有新增供应量，目前的商业地产存量需要4年才能消化完。

　　点评：

　　吴荷生认为应加强规划刚性约束形成法律文本，确定合理的土地资源供给配比机制，按区域和层级对商业物业分割出售的行为进行控制或限制。但也有专家认为，存量特别大卖得也必须慢，而对于一线城市的商业地产来说是正常的，在大的存量下还会有租金会上升，这是一个正常。尽管某些市场“过热”，但主要需要从当地市场的背景出发来观察。比如，上海有5,000万平方英尺的甲级和乙级写字楼，而纽约和东京的甲级和乙级写字楼存量面积分别高达4.5亿和8亿平方英尺。

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　　事件三、外资基金不断加码上海商业地产投资

　　关键字：外资 李嘉诚 摩根士丹利 收购

　　概述：

　　新加坡吉宝置业2月18日称，公司联手旗下的首峰地产投资基金，从摩根士丹利手中收购了上海浦东金桥国际广场80%的股权。此前新加坡凯德商用也参与了竞标。而在1月，李嘉诚旗下的ARA地产基金从新加坡腾飞集团（Ascendas）手中，以19亿元的价格收购了上海延安路上的海洋大厦。去年12月中，黑石23亿元收购上海华敏帝豪大厦的两周后，澳大利亚麦格理集团与中东阿布扎比投资集团，以24亿元的价格从基汇资本收购了上海南京路上的353广场。

　　点评：

　　第一季度，外资在上海商办项目交易上十分活跃。有业内人士预测今年房地产投资市场外资交易将更为活跃。未来几个月上海还会陆续看到一些商业地产的大宗交易。仲量联行中国区高级副总裁何超则指出，预计未来三四年上海商办楼每年的租金将以5%-10%的幅度增长。随着融资成本的持续降低，境外机构投资者的需求将上升。而商办楼不但吸引了外资机构投资者和私募股权基金，而且开始受到国内保险资金的关注，未来的资产价格将继续走高。

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　　事件四、丰树启动上海闵行项目 在华单体投资额最大

　　关键字：丰树 外资 闵行项目

　　概述：

　　3月18日，新加坡丰树集团上海宣布，正式启动在中国投资额最大的综合商业开发项目丰树上海闵行项目。该项目包括丰树商业园以及购物中心丰树怡丰城，总规划建筑面积29.7万平方米，总投资额约50亿元，预计2016年竣工。

　　点评：

　　2005年进入中国市场以来，至2012年3月31日，丰树在中国的经营管理资产总额达57亿新元，折合约286亿人民币。在西安和佛山都拥有综合体项目。有业内人士称，现时大中华区是丰树最看好的市场，也是在全球范围内的第二大市场，拥有约人民币28.6亿元资产。丰树集团旗下丰树产业主席郑维荣也曾表示，希望未来在中国通过与本地企业的合作，创造更多发展机会。

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　　事件五、宝龙加速进军一线城市 布局上海

　　关键字：宝龙 布局 上海

　　概述：

　　3月13日上海奉贤宝龙城市广场奠基，宝龙地产在上海投资的第三个大型商业地产项目，项目总建筑面积约18万㎡，宝龙集团董事局主席许健康表示，宝龙地产目前主要看中上海和北京市场，尤其在上海未来会有很多项目，希望每个区都有宝龙的项目。

　　点评：

　　宝龙地产觊觎一线城市市场已不是秘密。自2012年将总部迁至上海后，宝龙地产正加速占领上海市场。移师上海短短三年，宝龙集团已经布局了浦东宝龙城市广场、奉贤宝龙城市广场和虹桥宝龙城三个重量级城市综合体项目。在许健康的观念里面，二三线城市可以继续发展，但如果不去占领上海市场，未来发展就会受到限制。所以宝龙的战略是先拿下上海北京，在一线城市和二三线城市之间商业地产的规模将保持均衡比例，按一比一发展。

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　　事件六、融创华东扩张加速 携绿城再购上海9个项目

　　关键字：融创 绿城 收购 现金流

　　概述：

　　3月17日晚，融创中国公布，公司再次联合绿城以90.19亿元收购代价购入卖方全资子公司Golden Regal Limited 100%股权，并借此获得其位于上海黄浦江的9个地产项目，属新世界关联公司丰盛控股的上海新富港大型城市综合体。3月14日，融创才以9.07亿元获得世房杭州之江度假村地块49%的股权。目前在华东拥有超过10个项目。

　　点评：

　　有熟悉融创的分析师指出，此次交易虽是融创绿城联合收购，但可以断定在此次收购中融创占据主动地位。相对于新世界业绩持续两年下滑而急于消化内地项目，融创显得略为激进，连番收购动作，短期内将刺激融创负债率上升。但有业内人士认为，融创收购的项目有个特点，现金流比较强，项目当期就可销售，能大大减缓融创开发资金压力。显然，开启快速扩张之路以来融创须有足够的现金流来支撑规模的扩张。

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　　事件七、新世界百货玩收购 显占据上海野心

　　关键字：新世界 收购 布局

　　概述：

　　4月2日，据新世界百货中国有限公司公告公告，称已就拟收购上海一百货综合大楼项目签订意向书，预期收购上海泓鑫时尚广场整个项目，全部权益的代价暂定12.2-12.5亿元。收购预计将不迟2013年6月30日完成。上海泓鑫时尚广场为一座包括百货店、餐厅及娱乐设施9层的综合大楼。

　　点评：

　　新世界百货“一市多店”的扩张策略已不是什么新玩意儿，近几年在沈阳重庆都采取该策略，密集布点。有业内人士称，“一市多店”是最直接有效的拓展方式，容易让消费者熟悉之余更扩大市占率及享有成本效益。上海为新世界百货在中国东南地区的核心城市，目前在上海已拥有10家巴黎春天，新世界百货中国也曾宣称未来2-3年会重点布局上海，此次收购必定进一步扩大其在上海的业务据点。并且收购计划并不会就此停止。

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　　事件八、连卡佛重回上海淮海路 买手制待考验

　　关键字：连卡佛 淮海商圈 买手制

　　概述：

　　2月份，上海淮海商业集团董事长吴荷生表示，连卡佛在实现了升级换代后将重新回归淮海路商业街，已租下上海时代广场一至四层楼面，总面积约3万㎡目前正在装修中，预计9月重新开业。2006年12月，曾经入驻淮海路6年的“连卡佛”黯然退出上海市场，一度在上海商业百货界引起震动和反思。如今连卡佛的卷土重来，是否依然会重蹈覆辙呢？

　　点评：

　　分析人士指出，淮海路一直缺少大型的百货，连卡佛再度进入将带动淮海路的发展。而淮海路商业结构不断调整，也给连卡佛回归提供了合适的时机。对于其早前的败退主要是因为买手制模式尚未被市场接受，目前，真正的高端人群并不再热衷众所周知的高端品牌，而更偏向较小众的低调奢侈品，而这些正是走买手制路线的连卡佛所擅长的。但也有观点认为目前买手制模式要得到消费者的认可，仍需要时间培育。连卡佛买手对国际时尚确实比较了解，但还需了解内地消费者的需求。故买手制能否真正让市场接受仍有待考验。

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　　事件九、上海奢侈品市场发出预警 多品牌撤离“外滩X号”

　　关键字：奢侈品 饱和 撤离

　　概述：

　　3月末消息，外滩商圈内的奢侈品牌正在离开“外滩X号”，曾经是外滩奢侈品聚集地的发源地，“外滩X号”将转战高端餐饮。与外滩源附近的奢侈品聚集地形成相互呼应的联动式消费的效果。最初奢侈品刚起来时入驻“外滩X号”主要是为了品牌宣传，现如今却因为租金过高坪效太低而被撤离。

　　点评：

　　虹桥商圈、南京西路商圈、陆家嘴商圈等几大奢侈品聚集地 已经在上海形成。目前上海地区奢侈品饱和度已达87%左右，而各种品牌在沪门店数量每年都会新增一到两家。这就给沪上商圈发出了一个预警：是否还需要再引进一线奢侈品牌，引进后又应该如何经营？业内专家认为，遍地开花式的门店经营模式也会令奢侈品的形象下降，加上国内外价格差带来的严重消费外流现象，以及奢侈品在国内布点日益密集，就会使这些品牌的利润增幅出现下降。所以，在国内收缩战线成为一种必然的选择。

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　　事件十、上海多家购物中心餐饮收入超百货

　　关键字：餐饮 百货 遇冷

　　概述：

　　3月，上海商业信息中心公布近80家购物中心去年总营业收入其中餐饮业122.4亿元，百货店88.6亿元，分别占总营收的81.9%、10%。同样3月消息，上海日月光广场餐饮店铺持续表现火爆，但百货服饰类却异常“遇冷”，形成了冰火两重天的景象，尴尬十分。

　　点评：

　　业内人士指出，从提高租金水平、增加购物中心效益的角度来讲，购物中心提高餐饮比例实属无奈之举。正常的新购物中心发展一般需要靠餐饮业、娱乐业来带热带旺来缩短购物中心培育期。但一旦购物中心的人气上升之后，购物中心内的餐饮店铺就应该被租金更高的服饰、百货替代。一个成熟商圈最终的租金收益重点还是在百货、服饰等零售业上，而不是餐饮。故目前上海多家购物中心若不是处在培育阶段就是发展不健康。

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