保利地产股东会：千亿绝不是瓶颈 继续布局重点城市

　　“外界也确实很关心保利是否会遇到瓶颈，但其实我几年前就说过，保利在管理上没有感到太大的瓶颈，之前有人问500亿以后有没有瓶颈，我说没有。我今天依然认为，保利的管理还是可以持续推进和改善，因此并不会遇到瓶颈。”

　　在4月16日的股东大会上，保利地产董事长宋广菊如此坚定的表示保利并不会遇到外界担忧的瓶颈问题。

　　宋广菊当天还强调，就增长速度而言，她个人觉得一千亿并不会是保利的瓶颈，并很有把握在2020年达到两千亿的规模，今后也会继续维持20%左右的增长速度。

　　而继3月份提出会将非洲作为首选的海外拓展目的地后，宋广菊在股东会上也进一步介绍，从保利的角度而言，可能对非洲的情况了解相对更多一些，同时中国和非洲几个国家的高层关系也不错，如果对这些国家的法律和政策研究透之后，可能会在今年或明年进行深入的尝试。

　　另外，在国内的区域拓展方面，保利今后仍然会以重点城市为主，并将择机进入一些三四线城市。

　　保利地产总经理朱铭新就提到，公司希望在一些比较好的三四线城市能有进入的空间，而作为一个品牌开发商，如果第一家进去还是可以吃到头啖汤的。

　　同时，保利还提到了经济圈的概念。就此，宋广菊表示，保利目前明显加大了在珠三角城市群的投入，比如说从广州辐射到广佛一线，同时在湛江和江门新城也在做一些核心区的投入，今后在这些新城的崛起中都会看到保利的影子。

　　除此之外，宋广菊当天还介绍了保利地产对于项目拓展权的管理。其称，保利的项目投资决策权是在保利地产集团这个层面，但如果是在集团批复之下的投资，那么一线老总的权利就很大了。

　　“我想房地产开发最大的风险还是投资立项的风险，因此对这方面我们有严格的立项标准和严格的审批程序，因而对项目的投资决策权，我们也是一直控制的比较严格。”宋广菊说。

　　以下为保利地产2012年度股东大会现场问答实录

　　提问：前一阶段无论是公司在网上的业绩公布，还是在媒体的访谈上，宋董都提到了海外拓展的话题，请问公司对海外融资平台有怎样的考虑？对于海外开发为什么会首选非洲？

　　宋广菊：关于海外融资平台的问题，我们正在积极研究这方面的事情，有计划、有安排、有考虑，正在稳步推进和落实之中。

　　关于海外开发的问题，我想当经济发展到一定程度后进行海外发展是必然的趋势。但在今天来看，无论是万科还是保利，海外拓展都是处在前期的研究试探和逐步学习过程中。

　　我们之所以说将来会在非洲进行拓展，因为我们有不同的机会。王石可能是因为自己在美国读书，去了两年多，他在海外呆两年也会渐渐熟悉那个地方的市场，也会进行专题研究。

　　从保利的角度来看，可能我们对非洲的情况了解得相对更多一些。我们认为非洲有几个城市的经济每年的增长都在10%到12%之间，市场很大，项目也不错。同时我们和非洲几个国家的高层关系也不错。但我们还是会非常审慎的进行海外市场的研究和考察，熟悉他们的政策、法律，以及客户需求。另外非洲有一些城市对中国是免签的，海景资源非常漂亮，房价也非常不错。如果我们对他们的法律和政策研究透了以后，我们可能会在今年或明年进行深入的尝试。

　　其实保利的中心意思是，在中国经济发展到一定阶段之后，中国企业有能力向海外渗透的时候肯定会去，但一定是稳扎稳打。但这毕竟是不动产，一定要做好法律体系，房地产政策，特别是消费客户群的调查和研究，我们暂时在这样推进。我想万科也基本上在这个阶段，只不过比我们走得快了一点，我们会审慎的安排这件事情。

　　提问：目前保利在一线城市的土地储备应该说还达不到公司一贯坚持等量拓展的原则，但公司在年报中还提到了拓展三四线城市的战略，请问公司在当前这个节点上提出此种说法是出于怎样的考虑？

　　朱铭新：在资源的分布和获取上，公司仍然以一二线城市为主，以住宅类的滚动开发为主，这一点我们是坚定不移的。所以，目前我们的土地储备也是这样分布的。

　　但我们认为中国的房地产市场还是有很大的提升空间，所以在深耕一二线城市的同时，我们这两年也进入了一些三四线城市，其实中国有一些区域是藏富于民的，我们希望在这些比较好的区域市场上还有进入的空间，作为一个品牌开发商，如果第一家进去还是可以吃到头啖汤的。

　　从现在公司的拓展项目情况来看，也跟踪了一些三四线城市，近期我们也会有一些具体动作，但还是要在市场容量允许的情况下会考虑进入。

　　提问：请问今后保利在区域拓展方面有没有侧重点，将坚持怎样的原则？

　　宋广菊：对于区域战略，公司在2012年曾提出两个为主，三个结合，目前已调整为三个为主，三个结合，这中间就有我们区域战略的稍微调整。

　　当然，保利今后仍然会以重点城市为主，依次公司提到了经济圈的概念，而三四线城市也是在我们战略指引下做的细微调整。我们现在明显的加大了珠三角城市群的投入，比如说从广州辐射到广佛一线，同时在湛江和江门新城也做一些核心区的投入，今后在这些新城的崛起中都会看到保利的影子。同时我们在东莞、珠海、中山和汕头也进行了大量投资。

　　另外，珠三角之后是长三角，以后无论我们怎么变，但还是会牢牢抓住上海、南京、杭州这些中心城市，同时辐射周边城市，包括无锡、南通。包括我们在辽东半岛，大家能够看到我们在大连投入的精力会大一些，同样的我们也会加强对海西经济带的把握，对成渝经济圈的把握。

　　总体上，我们在三线城市的投资力度还是不会像一线城市那么大，但我们一定会抓住这种辐射的城市群。另外，我们也是沿着国家战略的调整跟进，但一定会在我们的区域战略指导下做调整。所以，我们在发展战略上还是非常坚定和清晰的。

　　提问：一些大型的港资房企如新鸿基、九龙仓等，他们主要的支撑是商业地产，请问保利在商业地产方面有没有明确的发展思路和规划？

　　宋广菊：在商业地产的规划上，实际上我们商业公司的组织构架已经搭建了，人员团队也在培养中，包括我们的自营商场和管理的商场也在全力学习过程中。同时，我们在股权结构上，在投资安排上也做了一些调整，最近我们在合肥的项目是以海外融资平台直接进行的投资，这些调整都在稳步推进。

　　所以，我们在做好人员配备，组织结构调整和股权结构安排后，十二五期间可能会收到一些好的成果。但由于我们目前坚持以普通住宅为主的策略，对商业是有计划的增持，所以我们不会在这个阶段大力度的持有商业。

　　其实对于商业物业我们有两种意见，而商业物业的销售是我们比较注重的。我们在广州珠江新城开发的写字楼，除了自持一栋楼外，其余都在销售过程中，我们觉得在这个过程中有一个把握红利释放的机会。当这些项目短期内能实现高收益时，可以保证公司快速发展的速度。当然，我们也会尽量沉淀一些优质物业。包括在北京望京的三栋写字楼，公司计划持有一栋，卖掉两栋，因为出售的项目均价能达到七、八万每平米。

　　关于商业项目到底是留还是卖，我们会按照自己的战略规划和节奏去推进。这方面，公司管理层认为以住宅为主的战略还是没有必要调整，也许这个战略在十二五结束后会做一些调整。

　　提问：保利在实现千亿销售规模后，是否会遇到一个增长瓶颈，今后还能否继续保持20%到30%的增度？

　　宋广菊：关于增长速度的问题，我个人觉得一千亿并不会是瓶颈，就公司的中长期发展而言，我觉得在2020年达到两千亿是很有把握的。其实每个企业都有不同的实际情况，按照保利的财务模型来讲，今后继续维持20%左右的增长速度应该是可以的。

　　外界也确实很关心保利是否会遇到瓶颈，但其实我几年前就说过，保利地产在管理上没有感到太大的瓶颈，之前有人问500亿以后有没有瓶颈，我说没有。我今天依然认为，保利的管理还是可以持续推进和改善，因此并不会遇到瓶颈。

　　提问：未来保利仍然定义为成长型企业，那么在这期间公司的净利润增长率会保持在怎样的水平？

　　朱铭新：对于持续盈利能力的问题，我们董事长在之前也曾明确表示，公司仍然是成长性的企业，今后仍然会以20%到30%的复合增长率来满足投资者对回报的需求。当然，我们也有一些压力。比如说我们看到一些数据，过去五年中国土地市场的价格平均涨了90%，房价涨了50%，而实际上有一些一二线城市的地价不只是翻了一番，甚至是几番，另外还有成本的压力。

　　提问：请问保利今后在精装修方面的战略怎样的，未来占比目标是多少，有没有一个时间表？关于工厂化施工，保利在这方面有什么设想？

　　宋广菊：保利目前精装修房的比例达到16%左右，主要是在广东地区，特别是在广州，同时在北京、南京、上海也有一些项目要求适当逐步提升这个比例。其实对于装修房，保利地产一直都主张提高比例，因为这毕竟是非常环保节约的事情。同时，我们也会考虑各地居民接受程度的不同情况，去引导各个市场逐步提高这个比例，而且公司也有一些硬性的要求，每年都会进行考核。如果装修比例高的我们会进行加分。

　　在产品方面，保利对于标准化是会坚决并逐步推进的。但工厂化按照现在建筑行业的施工办法和施工管理来看，是很难实现的，因而这方面我们不太主张去大规模的考究。我们一直在推行的是产品的标准化和产品的部品标准化，这一块我们觉得更能够提升企业的效率，同时又能够契合目前行业和国家的现实状态。

　　朱铭新：去年我们在新开工面积中，我们有230万平方米的量是精装修，我们也会逐步加大这个比例，去年我们精装修的比例比前年增长了10%左右。

　　提问：毛坯房的制作和工厂化制作区别很大，精装修比列提高了之后，会不会影响公司的运营效果，包括交付时间、理的成本等会不会受到影响？

　　宋广菊：在一个阶段内肯定会有影响，这也是对公司管理能力的一个考验。我们知道万科作为行业龙头，这几年来在装修质量上，在客户的苛刻要求下，我相信他们也付出了很大的努力，我们也很敬重这样的企业。

　　目前保利也把提高精装修比例作为了一项重要的工作，但是我们更倾向于审慎的、稳妥的逐步提高，这样既能够满足市场客户不同的需求，同时又能够保证增长。我期望未来中国房地产市场是100%的精装修，但这会有一个逐步实现的过程，保利会继续努力。

　　提问：请问保利地产获取项目的投资决策权，是在集团总部还是在地区公司？这其中涉及到的公司管理体系问题，管理层能不能做一些介绍？

　　宋广菊：我们的项目投资决策权是在保利地产集团股份公司这个层面。这也是我说保利地产没有太多瓶颈的原因之一。因为我们公司是脱胎于军旅企业，对于该管什么，不该管什么，我们自己一直比较坚持。

　　而对于项目的投资决策权，我们也是一直控制的比较严格。除非是在我批复之下的投资，那么一线老总的权利就很大了。比如说我把这个项目批了20亿投资，那么之后这20亿都由他来具体完成投资，但是这20亿该不该投，这个权利还是锁在我们集团手里，这一点我们非常清晰。我想房地产开发最大的风险还是投资立项的风险，因此对这方面我们有严格的立项标准和严格的审批程序，包括我们的董事会成员对这一方面也要非常认真的审议。