拟上市融资2亿美元 深圳毅德地产商贸物流模式遭看淡

　　在内地融资渠道持续受阻下，赴港IPO成了不少内地房企的不二选择。

　　日前市场消息指出，今年至少会有六家内地房企计划于香港上市，估计融资额可达16.5亿美元，其中深圳毅德地产更是计划在二季度启动有关计划，融资2亿美元，并由摩根士丹利和瑞银安排。

　　深圳毅德

　　提及深圳毅德，外界可能知之甚少，但该公司的成立背景却并不简单。

　　据了解，深圳毅德是由联想控股旗下的弘毅投资在战略入股香港豪德集团后成立，此后豪德集团正式更名为毅德控股。

　　资料显示，弘毅投资成立于2003年，是联想控股旗下从事股权投资及管理业务的专业公司，其董事长为柳传志。目前弘毅投资管理着美元和人民币两类基金，其总资金规模已超过450亿元人民币。

　　而香港豪德集团此前曾在三四线城市的商业地产领域深耕多年，并已完成了七大城市布局。

　　毅德一位负责人曾在公司成立后对外透露，毅德目前在全中国开发建设多个大型商贸物流中心和城市综合体，包括会展、酒店、商业连锁运营、商业地产、物流、电子商务等。

　　该人士还表示，毅德的独特模式在于在商贸物流领域，目前已将商品交易、电子商务、商业综合体、金融服务、仓储物流、酒店、会展、休闲娱乐等功能集于一体，形成了商贸物流“综合城市体”。

　　目前，毅德已经在全国九个城市布局，主要分布在山东济宁、烟台、菏泽、广东兴宁、广西玉林、梧州、江西赣州等城市，业态主要包括建材家居、百货服装、写字楼、主题公园、商业街、住宅等，且每个项目的规模都在2000至3000亩之间。

　　曾有专业人士认为，毅德的商业模式其实与同为在深圳起家的华南城极为相似，两者都以发展综合商贸物流园在全国扩张，只是相比华南城专注二三线城市，毅德的项目则更多位于三四线城市。

　　此外，还有分析指出，由于毅德目前的项目都是之前以大型商贸物流园获取的低价土地，而随着所在城市更改相关城市规划，这些项目将会修建大量住宅进行销售，其开发理念或许已不在意商贸的繁荣，而是更多关注住宅的销售。

　　而对于深圳毅德上市的目的，分析直指，以其发展大型商贸物流的模式，对资金要求极高，因而显而易见的目的是能得到支持这种模式发展的资金，同时也为今后继续融资打造海外平台。

　　上市前景遭看淡

　　尽管毅德拥有不俗的成立背景、较为独特的商贸物流模式，以及庞大低廉的土地储备，但其上市前景，似乎也并没有想象中乐观。

　　一位香港投行人士对观点地产新媒体表示，目前香港资本市场的整体环境相比去年底并不算好，在加上内地对房地产行业的持续严厉调控，致使香港的内房股集体表现疲软，投资者对内房股的兴趣大不如之前。

　　“同时，此轮欲上市的内房股众多，投资者可选择余地更大，因而会在融资规模、发行价等方面要求更苛刻，以深圳毅德的条件来看，如果坚持上市，肯定会遭遇大幅削价。”上述人士称。

　　另外，土地储备一直是海外投资者较为看重的因素之一，虽然毅德在三四线城市拥有庞大的土储，但以目前的行情而言，视乎也不会得到投资者更多青睐。

　　上述投行人士对此的看法是，在内地政府对楼市的持续调控下，三四线城市的房地产市场和房价增幅有限，尽管毅德在这类区域拥有庞大土储，但公司后续的盈利能力、和项目的毛利水平都会非常有限，因而目前的投资者对此类公司兴趣不大。

　　除诸多外围因素外，投资者对深圳毅德的商业模式或许也存在一些疑问。

　　曾有专业人士指出，发展大型商贸物流园，需结合当地市场氛围、环境或企业自身的特征来做，一般而言，一线城市周边或大城市周边比较适合发展此类项目，而在中小城市周边发展的压力则比较大。

　　另从区域环境来讲，大城市对物流园区产生的服务需求比较多，同时，大城市周边的运营设施包括航空、铁路、高速等的配套也比较齐全，而中小城市在这方面的差距之大显而易见。

　　由于深圳毅德的项目几乎均位于三四线城市，因而仅从其主打的物流区定位而言，项目前景也值得考量。

　　此外，商贸物流园区模式一般分为三个部分即商业、住宅与物流集散地，其中住宅类的可售性物业回报是最直接也是最快的，但目前三四线城市的住宅销售也不乐观。