盛高置地资金困局或被绿地收购 开发商越趋两极分化

　　(赢商网记者4月22日讯）4月19日，上海中高端物业开发商盛高置地（00337.HK）宣告停牌，“待发有关内幕消息公告”。

　　4月20日，香港媒体援引市场消息称，有意“买壳”盛高的是沪上龙头房企绿地集团。

　　4月21日，有消息传，绿地集团内部已经公布收购盛高置地是事实。

　　对此，赢商网记者致电联系了盛高置地相关媒体负责人，4月22日回应称，盛高置地目前没有确定可披露的消息发布。并对“绿地集团内部已经公布收购消息”表示不宜置评。随后记者联系了绿地集团总经办，其中一位高层表示目前没有收到集团任何公布的消息，但没有否认绿地收购盛高置地，对具体收购盛高置地多少股份还是部分业务，对方表示均不清楚。

　　另外令业内纷纷断定收购盛高置地就是绿地集团的原因想必应该与年初张玉良发表的言论有关。早在今年1月，绿地集团董事长张玉良接受媒体采访时曾表示，绿地计划2013年完成分拆酒店集团和海外业务，通过借壳在香港上市，目前借壳标的已锁定。

　　不管“大鳄”是不是绿地集团，盛高置地出售旗下资产和股权已经不是什么新鲜的事情。

　　盛高置地资金困局连卖三项目

　　据调查，盛高置地是一家起家于上海的民营地产企业，由公司董事会主席王伟贤创办。在2010年的福布斯中国富豪榜上，王伟贤以30.5亿元身家列第364位。目前在上海、无锡等多个长三角城市拥有土地储备。根据去年数据，截至去年底，盛高置地手持现金29.52亿元，仅能够应付20亿元短期债务和未支付土地款项。该公司借贷总额为74.84亿元，净负债比率为85％。今年以来，由于盛高置地多数项目在限购范围内，因此并未在这一波楼市回暖中获得很大的“降价跑量”的机会。其资金链紧张的程度，也可以从无锡新都等楼盘几乎亏本运营的销售状况窥见一斑。

　　2010年初，盛高置地控股的无锡新都以35.5亿元拿下无锡当时的地王，即现在的“金匮里”项目。无锡房地产市场人士告诉记者，该项目土地成本超过4500元/平方米，如果加上建安成本和其他费用，目前不高于8000元/平方米的销售价格基本是“亏本买卖”。

　　从2011年开始，盛高置地已发出亏损预警。由于开发周期过长，很多产品设计明显落后于其它房企，在营销方面又缺少足够的灵活性，因此导致企业资金周转的速度放慢，负债率不断上升。

　　2012年的6月30日，盛高置地将无锡一个26.3万平方米的项目，以9.65亿元的价格卖给了恒大地产。

　　2012年11月20日，盛高置地以9500万元的价格，将非全资子公司上海众鑫资产30%的权益卖给了上海中筑。

　　2013年1月6日，盛高置地发布公告称，公司以10.9亿元的价格将间接持有的无锡新都房产开发公司60%的股权，转让给了无锡太湖新城发展集团。

　　业内人士称，频繁卖项目与盛高置地的负债有关，想通过卖项目来回笼大笔资金。有业内分析人士表示，这2年的调控下，例如像盛高置地这类开发商不适应市场环境做出调整，出售项目也在情理之中，或许这样能够保证其他项目的运作。

　　然而盛高置地在短短半年多的时间卖了三个项目套现的二十多亿元，对高负债盛高置地来讲，或许只是挠痒痒，依然难以挽救困局。实在没有从根本性解决公司资金压力与现金流问题。

　　今年3月29日，盛高置地公布2012年年报。去年全年，公司共录得总收益约17.67亿元，较去年同期减少约69%。毛利由2011年的19.39亿元减至约4.05亿元，毛利率则由于产品组合与去年同期不同而减少至23%。截至去年底，盛高置地的金及现金等价物总额(包括受限制现金)为人民币16.5亿元，借款总额为人民币68.38亿元。

　　“盛高置地目前的资金链情况已经相当于当年绿城最艰难的时候，卖地求生将是其唯一出路。”一位与盛高置地有合作的相关人士向记者表示。更有业内人士分析，即便早已已经启动多种资金回笼动作，但盛高置地仍有可能在面临债权人集中收回债务的风险。

　　而王伟贤在年报公布的时候表示，盛高置地将持续以优化组织为中心以求进一步改善内部控制以及成本效益。同时将致力寻求不同的合伙形式以共同开发项目及经一部分散重新融资渠道。

　　所以盛高置地再次出售项目股份甚至企业全盘出售情理之中的事。

　　绿地或整体上市？

　　绿地集团或许是最好的接盘选择。

　　公开资料显示，绿地2012年营业收入超过2400亿，其中房地产板块销售1050亿，仅屈居万科之后位列全行业第二。其中，商业地产的贡献占比超过40%，而按照绿地此前的预估，2013年商业地产的贡献比例将突破60%，超过住宅。

　　而绿地集团上市之路从2008年开始走，却一直不太顺利。

　　直到年初1月份绿地集团董事长张玉良首度公开表示，绿地集团香港买壳的计划已进入操作阶段，有望在今年上半年完成酒店集团以及海外业务的分拆，在香港借壳上市。

　　“上海市委、市政府的导向是希望绿地集团能够整体上市，但目前整体上市缺少条件，中央仍不放行。”张玉良说，为了加快上市步伐，绿地集团选择首先将酒店集团以及海外业务进行上市，分拆上市快的话今年上半年，慢的话今年肯定完成。

　　而盛高置地官网资料显示，盛高置地在沪开发有康桥半岛、东方庭院、十九尊和琥珀别墅等住宅项目；旗下还拥有多个综合体项目，包括上海外滩半岛酒店、苏州的环球188等。

　　根据盛高置地2012年年报显示，其酒店业务也亏损严重。亦有港媒称，盛高置地也可能会出售旗下资产。香港信报4月20日报道称，盛高置地可能出售其持有的上海半岛酒店资产，以降低支出。位于外滩的上海半岛酒店由盛高置地和香港上海大酒店各持50%股权。

　　有业内人士分析，此次，若绿地借盛高置地的壳上市为事实，应该可以排除单独海外业务上市的可能，不排除绿地集团整体借壳上市的可能性。

　　开发商越趋两极分化

　　在国家持续调控下，地产行业正在发生变化。资金短缺、土地竞拍方式变化、利润缩水等多种因素，让大多开发商企业面临着扩张还是收缩甚或转型的“纠结”，项目转让、并购、转行等现象开始不断出现。王永平曾接受赢商网记者采访认为，地产企业两极分化的速度正在加快，今年将有更多的行业并购和退出案例出现，地产行业也将由过去的快速扩张到调整进入了“限速跑”时代。

　　不只绿地集团预谋收购，近一年，一些长期浸淫在地产行业的企业纷纷向其他涉房公司伸出了橄榄枝。去年招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，后者拥有山东省青岛市城阳区四块使用年限为40年的商业金融用地。

　　有业内人士分为，在宏观调控政策趋严，开发商资金链趋紧的双重压力下，房地产行业的整合速度进一步加快，尤其是从去年开始，房企股权转让、并购等案例密集出现。

　　在目前资金链紧张的状况下，一些企业会通过转让项目来缓解资金压力，而另一些对市场预期不乐观或资金链更为困难的企业则可能会被逼退出市场，产生行业并购与整合。

　　“调控越来越严，开发商的资金压力越来越发，融资渠道未能很好完善的情况，开发商有可能出现两极分化’的局面。”王永平告诉赢商网记者记者。

　　“如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧。而一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。出现招商困难，经营难以为继的多属于后者。”王永平表示。

　　在王永平看来，两极分化中，强的一方通常具有雄厚的资金实力或者融资渠道，从而有足够资金获得土地和后期运营保障；另外在商业运作方面具有成熟的品牌和团队。

　　面对资金压力与“两极分化”，开发商如何应对？

　　解决资金资本的瓶颈和人才的问题是目前开发商要重视的，全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波在接受赢商网记者采访认为。

　　钱和人是开发最大的瓶颈。要解决这两个问题，首先找专业运营商合作，只做建造商，按照对方标准盖好物业或者直接租给对方。如果有自己的运营团队开发商，可以采取开放股权的方式，对金融机构开放股权，不介入其运营，解决资金压力；第二对专业运营商开放股权，解决营运问题把项目做起来；第三，对专业服务机构开放股权。

　　另外，朱凌波认为，开发商要进行差异。不仅是项目产品外部的建筑外形，包括空间的设计，消费者需求，研究已经出现的对手产品模式以做出差异化，包括在前期规划、设计以及未来的招商都已开始全程的规划设计。另外商业地产主题应该越来越细分，比如奢侈品购物中心，儿童主题，女性主题，集合店等等都应该是开发商要考虑的趋势。（庞凤）