华侨城等三方强势注资 北京来广营项目前景仍不明朗

　　北京预售证监管从严让众多高价项目难以入市，随之而来可能导致项目开发节奏变乱，甚至造成开发商资金偏紧，招商地产、九龙仓及华侨城三方合作的来广营项目可能正面临此难题。

　　5月24日晚间，华侨城发布公告称，公司拟按持股比例为参股公司北京广盈房地产开发有限公司提供不超过10亿元的贷款担保，及不超过10亿元的财务资助。

　　华侨城在公告中还表示，北京广盈的其他两名股东也将按照持股比例对公司提供同等条件的担保及财务资助。

　　北京广盈的主要资产是位于广营乡的A4和B4地块，土地总面积约7.27万平米，计划开发为住宅，最大可开发住宅总建筑面积约18.18万平米。

　　该地块是由招商地产和九龙仓在2012年2月以底价23.7亿元联合竞得，而华侨城则于2012年12月入股该项目，最终由华侨城、招商地产及九龙仓分别拥有33%、34%及33%。

　　由于招商地产为第一大股东，项目由其主导操盘，华侨城和九龙仓则通过项目公司参与运营建设，但更多是作为财务投资者的角色。

　　10亿缺口

　　对于为何会在此时给来广营项目提供贷款担保及财务资助，华侨城董秘倪征表示，来广营项目在运营资金方面的需要是10亿多，因此公司与招商地产及九龙仓会按持股比例为这笔资金进行贷款担保和必要的财务资助。

　　倪征称，合作三方其实是希望来广营项目能在银行贷款方面取得10亿元的资金，三方只需进行贷款担保即可。但由于项目处于建设期，尚未入市，取得10亿元贷款有一定难度，因此三方约定将以财务资助的形式补充银行贷款的不足。

　　其实在此之前，华侨城方面就曾明确表示，会为项目可能的贷款进行担保。

　　在去年底入股时，华侨城提到，如果北京广盈今后要求进一步股东贷款或担保，华侨城、招商地产及九龙仓各自将向北京广盈提供的股东贷款及担保累计总金额分别不超过9.24亿元、9.52亿元及9.24亿元。

　　而此次华侨城等三方对来广营项目的资金支持可谓“及时雨”，因为该项目的资金状况已相当吃紧。

　　资料显示，北京广盈截止今年3月31日的总资产为25.34亿元，负债总额为24.82亿元（其中流动负债24.82亿元），净资产为0.52亿元。今年一季度的净利润为-56.11万元。

　　相关分析师也认为，华侨城等三方的贷款担保及财务资助，正好可以缓解来广营项目在入市前期的运营资金压力，为项目如期入市提供保障。

　　入市前景

　　虽然华侨城等三方的资金支持能为来广营项目如期入市提供保障，但在当前北京对高价项目预售证严格监管的市场形势下，该项目入市前景依然不明朗。

　　据观点地产新媒体获得的消息显示，来广营项目的规划是中高端住宅物业，预计2016年完成全部开发，而今年年中会有首期销售，预计可销售面积约6万平方米。

　　但有相关媒体报道称，北京市住建委已扣押了近40个项目的预售证，同时就如何调整项目价格与开发商进行协调。在此种情况下，定位中高端的来广营项目毫无疑问也会面临预售证监管。

　　北京相关业内人士就表示，如果来广营项目的预售证不能如期取得，那么项目的营销、推广之类的工作肯定无法按计划开展，这将增加项目的运营成本和开发周期。

　　如果此种情况出现，显然会与来广营项目的开发节奏相悖。倪征曾对观点地产新媒体表示，这个项目整体的运营思路是“短、平、快”，将采取快速开发、快速销售的模式进行。

　　另外，虽然当时是以底价拿地，但成交楼面价却达到12523元/平方米，为来广营板块楼面价最高的用地。

　　上述业内人士也认为，按照该地块的楼面价格及周边项目售价看，定位肯定偏向高端，但高端市场受政策影响，定价空间有限。

　　而除预售证监管可能增加项目的定价难度外，来广营项目还将面临同区域其他项目的竞争压力。

　　据北京多家机构的市场监测显示，来广营大区域在2012年的新增房源供应量超过100万平米，同时今年周边的润泽公园城、天润福熙大道仍将有新品推出，来广营区域的住宅市场竞争将会非常激烈。