上实城开商业地产之路颇显艰辛 拟出售城开中心25%股权

　　主攻住宅的上实城开，在商业地产之路上走得似乎有些辛苦。

　　就在退出上海徐家汇中心项目一个月之后，上实城开决定出售其沪上另一明星项目“城开中心”的25%股权。

　　25%股权引入中庚投资

　　6月21日晚间，上海实业城市开发集团有限公司公告宣布，以人民币11.75亿元的价格，向中庚国际集团有限公司出售上海城开龙城25%股权。

　　资料显示，上海城开龙城拥有一幅位于上海市闵行区梅陇镇土地，并拟开发为“城开中心”，总建筑面积约为51万平方米，包括办公室、商用物业及酒店的综合物业。

　　上述作价已计及城开中心的土地价值及偿还股东贷款；此外，中庚国际会额外偿还人民币1.56亿元的项目贷款予上实城开。

　　值得注意的是，公告之中仅以寥寥数语介绍中庚国际，即一间于香港注册成立的有限公司。

　　有市场消息称，中庚国际实则系福建中庚实业集团有限公司在香港设立的子公司。

　　资料显示，中庚集团创建于1997年，具港资背景，是一家集房地产开发、酒店投资建设、商业运营和物业管理为一体的综合性企业，其产业分布福建、北京、大连、江苏、重庆等省市，下辖二十余家子公司，注册资本为人民币8亿元。

　　观点地产新媒体致电上实城开，买方真实身份得以证实。

　　“此次引入福建中庚集团是作为项目合作方，我们称之为战略投资者，因为他们开发此类项目也有一定经验。”上实城开相关负责人表示，中庚会按照25%的比例出资，推进城开中心开发建设，但不会对项目带来任何的调整，城开中心还是由上实城开操盘。

　　资料显示，上实城开于2010年底联同当时仍未成为其附属公司的上海城开（集团）有限公司，以约人民币24亿元投得城开中心项目。

　　是次交易完成后，城开中心项目余下的75%权益仍然由上海城开持有。

　　出售回笼资金重估资产

　　在2011年开工仪式上，时任上海城开集团总裁的倪建达曾将“城开中心”视为城开集团在上海的第一个综合体，并具重要意义。

　　然而，现如今短短的一个月时间内，先是退出被视为城开集团核心发展项目的徐家汇中心，继而出售城开中心的股权，上实城开的一系列动作令外界为其资金状况感到担忧。

　　有业内人士表示，上实城开的商业项目本就不多，但都比较优质。这一类项目需要占用大量资金，对于以住宅开发为主的上实城开而言，无疑是不小的挑战。

　　对此，上实城开相关负责人则回应指：“如果从还贷方面来看，我们的现金流是非常充裕的。不过，资金也并非特别多，如果想加快项目的开发，的确需要争取更多的资金。”

　　上实城开方面还透露，预期交易完成后，上实城开将录得约人民币5.84亿元（未经审核）的收益。同时，该公司亦可透过此交易获得合共逾人民币13亿元的现金流入。

　　上实城开负责人续称，是次出售项目股权，并不是为了回笼现金还债，而是出于加快公司整体项目开发进度的考虑。

　　“其实我们这一次出售还有一个重要的原因。”上述负责人进一步补充：“上实城开现有的很多土地储备，是在2011年从上实控股（母公司）转过来的，上海城开龙城就是其中之一。”

　　据介绍，这部分资产分布在长三角和沿海地区，主要集中在上海，而且项目的毛利率非常高，比如上海万源城项目毛利率可以达到60%。

　　“虽然这部分项目的量不是非常大，但土地价值非常高。而当时这些资产注入到上实城开的时候，土地的价值是没有做过重估的。”该人士如是说。

　　上实城开发言人在其新闻稿中亦指出：“由于公司部份项目一直按成本值于财务报表入账，管理层致力透过各种途径释放旗下优质资产的潜在价值，而是次交易正好释放城开中心项目的部份真实资产价值以带来可观利润。”

　　谈及商业项目未来的开发计划，上实城开相关负责人表示，从土地储备量来看，该公司还是以住宅为主，商业部分在近期也会逐步开发。不过，在商业项目方面，并不排除继续引入战略性投资者的可能。