潘石屹的新烦恼：SOHO中国跌出房企销售50强 团队质变

　　即使提出转型已接近一年，除却租赁模式回款慢之外，其转型过程同样艰难无比。

　　在中国房产信息集团日前发布的《2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50》中，SOHO中国赫然不在排名之中，一时间，“SOHO中国跌出50强房企榜单”的消息被广泛传播。

　　据中国指数研究院监测数据，SOHO中国在2012年年中的销售额约为65亿元，在房地产公司50强中排名29；而在2012年年末，其以100亿元的销售额，排名已然跌至52位。联系上述表现，其在今年年中的销售额表现不佳，似乎成为一种正在逐渐演变的趋势。

　　有业内机构初步统计称，SOHO上半年销售额不足30亿元。此数据尚未得到SOHO中国方证实。

　　2012年8月，SOHO中国董事长潘石屹曾在中期业绩发布会上表示，正式将旗下商业地产业务从散售转为持有物业。“SOHO的项目本来就不多，加上租赁回款周期长，年中销售额低于50亿在意料之中。”上海某地产研究员如此表示。

　　除此之外，万联商行商业地产顾问机构经理刘智勇更表示，“SOHO正处在市场适应阶段，在商业领域要获得认同，这个过程很艰难。”

　　提出转型，跌出销售额前50

　　“土地储备、销售以及资金的压力，导致SOHO的发展速度有些退了。”华北某地产研究员如此感慨。

　　从SOHO整体而言，旗下项目不多是业内公认。从2013年开年至今，SOHO中国仅在4月以48.37%的溢价率竞得上海长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块一个土地储备项目。在这样的发展速度之下，SOHO中国在未来几年之内销售额业绩不会亮眼，成为众多业内人士的共同态度。

　　“虽然没有确切数据，但是可以肯定的是，SOHO中国的商业地产在转型为租赁之后，它的销售额肯定没有保证了。”上述华东地产分析师告诉记者，SOHO此前对旗下商业地产进行销售的运营模式，“对品牌伤害性很大”，再加上商业地产销售市场的低迷，从销售到租赁的转型从长远而言，对SOHO中国的发展无疑是最好的选择。

　　运作团队转变，转型需时间检验

　　“SOHO选择转型，一方面是它的主动选择，另一方面，它其实也是由于市场因素而被动选择的结果。”刘智勇总结道。

　　从主动角度而言，业内人士观察认为，在2011年以后，真正主导SOHO中国整体运作的人从潘石屹转变为张欣，也意味着SOHO逐步转型的开始。

　　“由张欣主导公司的运作，也就表示，SOHO开始从重销售转变为注重经营，包括整个运作团队的内部结构都发生了变化。”上述人士解释道，潘石屹此前一度表示，旗下商业地产项目只用于销售，不会持有；而在张欣的主持下，持有物业，提升物业的价值，也在逐步成为SOHO的运营思路。

　　从被动角度而言，SOHO提出转型已然在全国商业地产热爆发之后，彼时国内商业地产项目“量太大”，要从中分一杯羹，无疑十分艰难。

　　然而，即使提出转型已接近一年，商业地产人士表示，除却租赁模式回款慢之外，其转型过程同样艰难无比。

　　“这种商业地产从销售转为租赁模式的案例，不成功的居多。”广州某商业地产业内人士向记者表示，在商业地产领域，从销售模式转型为经营模式的过程中，无论从市场认可而言，还是对商业地产公司本身，均存在较长的不适应期。