25岁“房二代”朱桔榕上位 合生创展百亿魔咒待破解

　　今年7月11日，年仅25岁的朱桔榕被任命为合生创展董事局副主席，她是该集团董事局主席朱孟依的小女儿。朱桔榕上位时，合生创展正饱受业绩大幅下滑、高管离职风波等问题的困扰，这位年轻的接班人能否担当大任，引起外界的不少质疑。

　　曾经被称为华南五虎之一的合生创展，早已不复当年。在2004年时，合生创展以110亿元的销售金额成为全国第一家破百亿的房企，彼时，万科的年销售额为91.6亿元。然而9年过去，合生创展的业绩仍在百亿徘徊，其当年的追随者万科已在2010年跨过千亿的门槛。业绩的停滞不前，让这位昔日地产界“老大”的未来变得扑朔迷离。

　　在今年上半年中国房地产信息集团最新发布的国内房企50强的榜单中，合生创展已被淘汰出局。8月6日，合生创展公布的7月业绩显示，截至2013年7月31日，公司合约销售额为7.2亿元，较6月的11.8亿元下降39.98%。今年前7个月合生创展合约销售金额为62.8亿元，完成其年初制定的150亿目标的41.87%。　　

右二为合生创展董事局副主席朱桔榕　

　　2004年，合生创展以110亿元的销售额成为全国第一家破百亿的房企，但9年过去，其业绩始终在百亿徘徊。图为合生创展在2012年年报中所公布的收益和股东应占溢利。

　　离职风波不断 年轻的接班人上位

　　出生于1989年的朱桔榕，从其履历来看，经历比较顺遂。按照合生创展2012年年报中介绍，朱桔榕，25岁，就读于中国人民大学金融学专业，早在2007年，便进入合生创展实习，并于2009年至2011年任总裁助理，分管财务、人力行政等方面工作，2011年11月获委任为公司执行董事，2012年3月起委任为公司常务副总裁，2013年7月获任公司董事局副主席，成为目前国内房地产上市公司当中最年轻的高管。

　　朱桔榕的上位，让合生创展家族化管理痕迹越发明显。外界对于她只是一个尚未毕业的大学生，工作资历较浅，能否运作好企业感到怀疑。

　　在朱桔榕就职数日后，就传出集团数十名高管集体辞职，分析人士猜测朱桔榕的上任未能让老臣诚服，因此选择出走。对此，合生创展方面发表声明称，任何员工离职均不会影响公司的日常运作，并强调公司对每位员工都极为重视，未与任何员工发生争议。

　　值得注意的是，朱桔榕在合生创展的两次晋升，的确带来了两次人事震荡。合生创展高层曾透露，公司一直在调整管理架构，为了提高管控效率，公司目前正转向事业部制，调整产品开发模式和销售节奏，以便加快现金回笼，提升业绩。

　　公开资料显示，自2008年至今的五年时间内，合生创展一共有三位总裁辞职。2012年3月14日，服务了18年的合生创展总裁薛虎离职，同年的3月26日，朱桔榕出任合生创展常务副总裁。

　　今年3月28日，合生创展宣布，因拟投放更多时间于个人事务，项斌辞任集团执行董事兼副主席，即日起生效。不过，项斌将会留任合生创展集团上海(楼盘)地区董事长，继续担任集团旗下多家附属公司的董事职务，直至今年年底。

　　今年7月10日，合生创展方面宣布，张懿辞任该公司执行董事、副主席兼财务总监，以追求其事业发展。据了解，他已是短短几年内，继谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎之后的第五位行政总裁或同等职位高管。

　　据知情人士透露，合生创展家族化企业运营能力欠佳，老板对职业经理人没有充分信任，很多事都会自己过问，致使总裁之位数次易主，人员的不稳定也影响了企业的运营能力。

　　“频繁的高层变动，其中不能排除为其家族式管理铺路的嫌疑。”分析人士称。

　　止步百亿房企 昔日排名第一如今跌出50强

　　目前，摆在朱桔榕面前最大的问题是合生创展这架曾经的地产航母正在走向没落，年销售额止步在百亿无法向前。“大家很想知道，年轻的准掌门人能否在未来将合生创展带出低谷。”克而瑞集团一研究经理称。

　　作为“华南五虎”成员之一，合生创展曾经是粤派房企的代表，如今却已黯然失色。今年7月5日，合生创展公布上半年业绩，截至今年6月底，公司合约销售金额55.6亿元，同比下滑4.5%，在“华南五虎”中垫底，成为今年上半年为数不多的业绩下滑的房企之一。按照其今年年初定下的150亿元的业绩目标，合生创展仅完成39%。

　　值得一提的是，合生创展在2004年时，曾是第一家年销售额超过100亿元的房企，高于万科。至2005年，合生创展与万科领衔百亿军团；2006年，百亿军团在之前2家的基础上新增了富力和中海，此时合生创展排名第四。及至2009年，合生创展年销售额为150亿元，已被多家房企超越，位列第17名；2012年底，合生创展已经跌出中国上市房企排行30强。今年上半年，合生创展已跌出中国上市房企排行50强。

　　自2004年至今，合生创展的销售额一直在100亿元出头徘徊，记者查阅其过去6年的年报数据发现，自2006-2012年的6年间，销售额分别为113.68亿港元、111.31亿港元、107.75亿港元，150亿元、110.37亿元、99.4亿元、116.44亿元。

　　而与合生创展一同被称为“华南五虎”的恒大地产、富力地产、碧桂园、雅居乐在2012年的销售额分别为923.2亿元、322亿元、476亿元、330.7亿元。相比之下，不可否认的是，在过去房地产发展的黄金十年，合生创展已被远远的落在了后面。

　　战略失误 追求高端精品多囤地缓开发

　　对于合生创展而言，想要重回第一梯队已非易事。兰德咨询总裁宋延庆分析认为，合生创展的发展思维落后，其目前仍坚持在一线城市和个别房价比较高的二线城市开发大户型豪宅、高端精品等，所采取的的“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式和“超级大盘、高端精品”的产品模式一直被业内称为不合时宜，从而导致其业绩停滞不前。

　　据了解，2002年时，合生创展方面表示要进军一线城市。据其2012年年报数据显示，截至2012年12月31日，集团已在北京、上海、广州、天津等多个大型城市拥有58个项目，建筑面积达1728万平方米，占比超过55%，而在大连、太原、宁波、杭州、惠州等9个二、三线城市，仅开发了16个项目。

　　自2008年开始，合生创展有意发力高端项目，频频开发超级大盘或顶级豪宅项目。已在北京、上海、广州、天津四地相继投资建设霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、京津新城独岛别墅、广州珠江帝景等七大高端物业项目，形成“四城七座”的高端地产布局。但因受到限购政策的影响，高端项目受到较大的打击。

　　以合生创展在上海的豪宅项目佘山东紫园为例，目前售价3000-7500万元/套。网上房地产显示，截至8月21日，该项目自2008年3月开盘以来，推出145套房源，5年内售出61套，去化率不到50%。

　　据媒体的披露，合生创展在其他一线城市的多个高端项目陷入滞销。

　　当万科、恒大、龙湖等一线房企在重视高周转时，而合生创展仍在追求高利润。据其去年的年报数据显示，去年核心净利润同比下降16%至11.31亿元，合生方面的解释是由于汇兑收益减少所致。销售均价则提高14.22%至每平方米17259元，远高于同行业平均水平。

　　亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出，目前合生创展的业务多集中于一线城市，存在政策风险。此外，一线城市全遭遇限购，高端产品销售不畅，合生创展布局存在局限性。不仅如此，合生创展在一线城市的项目还不乏豪宅项目，而豪宅项目销售周期长，更考验企业的资金周转。

　　合生创展2012年年报数据还显示，截至去年12月31日，集团现金及短期银行存款为55.89亿港元，银行及财务机构借贷总额高达344.99亿港元，较2011年增加14%。今年，合生创展有150亿元的债务需要偿还。

　　在对待土地的问题上，合生创展则坚持多囤地、缓开发的模式。资料显示，在2000年时，合生创展的土地储备仅442.2万平方米，2003年提高至1000万平方米以上。至2012年年底，其土地储备已至3324万平方米，合生创展高层曾多次表示，土地储备够集团5-7年的开发。

　　同时，合生创展的开工相比于其他房企较为缓慢。据其2012年年报数据显示，2012年待发展物业总计2493万平方米，在其3324万平方米的土地储备中，占比达75%。2012年完工面积约为75.3万平方米。而万科2012年则实现竣工面积979万平方米，恒大全年竣工1373.9万平方米，分别是它的13倍和18倍之多。

　　合生创展方面对于“囤地”的策略解释为未来地价的涨幅超过房价。有专家分析称，在2011年前，土地涨幅较快，房企们坐享土地增值红利，地价每年能涨30%-40%，但2011年后，市场发生了较大变化，土地溢价逐渐走低，资金成本却逐渐走高，当土地溢价低于资金成本时，土地则是亏的。

　　进军商业地产 收益甚微恐成负累

　　多年深陷“百亿”魔咒的合生创展，有意在商业地产上开辟一番天地。

　　早在2007年6月，合生创展成立商业地产部门，主要侧重点为高端别墅和商业地产，合生创展高层在2009年时曾表示，以高级商业地产为代表的投资型物业将成为合生创展未来“住宅物业为主，商业地产为辅”业务结构新模式。但几年过去，其商业地产业务发展一直未见起色。

　　合生创展年报数据显示，截至2012年12月31日，其在商业地产领域的投入已经超过168亿元，开发面积超过200万平方米，在全国的大型商业项目主要有位于北京的合生德胜大厦、合生国际大厦，位于天津的合生国际大厦，位于上海的合生财富广场、合生国际广场，位于杭州的合生国贸中心、位于广州的珠江国际大厦和嘉和商贸城等，但开业运营的却不多。

　　尽管合生创展在商业地产上的投入巨大，但收效却甚微。据其2012年财报数据显示，在其99.27亿元的营业收入中，物业发展收入为88.52亿元，贡献率为89%。而商业地产的贡献率为11%，其中物业投资收入及酒店营运收入分别为2.53亿港元、2.38亿港元，贡献率分别为3%和2%，物业管理的营业收入为5.84亿港元，贡献率为6%。

　　去年年初时，朱孟依曾表示，未来两年的重心在商业地产，重点发展商业地产和产业地产。希望商业地产的贡献未来能占到公司整个利润的三分之一。从目前的效果来看，还相差甚远。  

　　有专家认为，就目前的情况来看，发展商业地产并非很好的时机。因为北上广深等一线城市的写字楼、商业广场处于过剩的状态，而且持有物业的巨额投资的回报是一个相对漫长的过程，会进一步拖慢资产周转。因此，住宅类的开发商在进军商业地产时，面临的竞争压力不容小视。

　　目前的合生创展，正在试图做一些改变。合生创展在2012年年报中表示，在未来的发展中，集团将审时度势推出适合市场需求的多梯次产品、中高端产品及高端产品相结合，最大化满足不同目标客户需求，形成完整住宅产业链。在立足一线城市的基础上，通过科学评估，加大对二三线城市的投资力度。

　　对于年轻的朱桔榕而言，肩负着合生创展的未来，她略显稚嫩的肩膀能否担当起企业的重担，还有待考验。