15-20元/天/㎡ 李嘉诚缘何叫卖上海东方汇经中心？

　　华人首富李嘉诚的想法总是令人难以捉摸。

　　就在其掌舵的和记黄埔正忙于出售百佳超市业务之际，李嘉诚计划以60亿人民币的底价叫卖上海陆家嘴写字楼项目的消息不胫而走。令这位原本就已陷入“撤资香港”、“投资重心西移”等舆论漩涡的“超人”再一次成为外界关注的焦点。

　　叫卖东方汇经中心

　　8月21日，据内地媒体引述多名知情人士透露，李嘉诚旗下公司长江实业（集团）有限公司打算出售其在上海陆家嘴开发的首个写字楼项目--“东方汇经OFC”，售价60亿元人民币以上。

　　资料显示，“东方汇经OFC”是长江实业在上海的第一栋甲级办公楼，位于陆家嘴金融核心区，也是小陆家嘴区域最后一个动工的甲级办公楼项目，毗邻上海中心、环球金融中心及金茂大厦。

　　该项目建筑面积超过11万平方米，以“财金汇聚、点睛之最”作为项目定位，共建35层楼，总高约200米，原计划于2014年落成投入使用。

　　对于出售消息，长实方面在接受媒体采访时仅透露，目前该项目一切准备工作均在进行之中，暂无相关信息可更新披露。

　　不过，在8月23日，在港有“长实楼神”之称的长实执行董事赵国雄则曾经表示，该集团目前准备将该项目长期持有收租，但也不排除有合理出价会考虑出售。

　　据知情人士透露，目前买家仍未敲定，不过潜在的买家包括交通银行以及新加坡资产管理公司ARA Asset Management Limited。

　　另有港媒援引一位商业地产公司人士的话指出，长实本来就是ARA的股东，买家是内资银行的机会较大，因为他们不太看重收益，多自用为主。

　　翻阅历史资料发现，东方汇经OFC其实是长江实业与和记黄埔在2006年10月联合，以8.32亿元从富都世界发展有限公司手中购得。

　　据长实及和记黄埔2012年年报显示，两家公司各占东方汇经OFC一半股权，两家公司均隶属李嘉诚旗下。

　　重心西移与上海中心

　　作为长实自2011年在上海启动三大项目之后的首个成型项目，东方汇经OFC被传出售多少还是令人感到意外。

　　据时任长江实业（上海）企业管理有限公司副总经理马清芝介绍，“东方汇经OFC”预计在2014年第一季度竣工。

　　2012年10月，长江实业执行董事赵国雄就曾对外界透露，长实将长期持有该项目，暂时没有分割出售的打算。项目的租赁对象，瞄准跨国公司总部、国际基金公司等。

　　根据彼时媒体报道，东方汇经OFC的租金水平向区域内的超甲级写字楼看齐，或在每平方米15-20元/天。

　　不到一年时间，李嘉诚为何突然考虑脱手这样一个黄金项目？

　　“如果长实不是十分缺钱，没有必要出售这个项目。那边单价8-10万/平方米之间，如果持有的话，没有震荡的风险存在。” 在上海业内人士看来，倘若持有东方汇经OFC，项目收益不低。

　　“所以可能是出于资金盘整的原因。”上述业内人士分析称，李嘉诚在投资方面已经出现倾斜，将投资重心西移欧洲，投资别的项目可能性比较大。

　　另有分析人士指出，李嘉诚之所以会选择此时出售东方汇经OFC，其实也是受到前不久刚刚封顶的上海中心大厦的影响。

　　该人士分析称，东方汇经OFC东面正对的就是“上海中心”，明年即将入市，一出来就会拉走很多客户。

　　“在投资重心西移的大背景之下，选择在上海中心入市之前完成出售东方汇经OFC会利于收益最大化。”

　　这座外形酷似“打蛋器”的上海中心大厦位于浦东的陆家嘴功能区，占地3万多平方米，其中办公楼面积约21万平方米，商业面积约5万平方米，核心功能是以办公空间为主的商务功能。其主体建筑结构高度为580米，总高度632米。

　　据资料，上海中心建成后将拥有9个区间，21个空中花园。办公面积约为20.7万平方米，酒店及配套设施约8万平方米，会议及宴会面积为3600平方米，商业零售面积约6万平方米，除顶部区域外，其余各区间的高度都在12-15层之间。

　　长实系兵败上海？

　　相比百佳超市的出售，李嘉诚这次在上海的撤离似乎略显无奈。

　　据了解，长实在上海目前有三个项目，除了“东方汇经OFC”，另外两个项目分别是，位于普陀真如的大型综合体项目“高尚领域”，及位于嘉定的高端住宅项目“湖畔天下”。

　　而其中，最受关注的非真如项目莫属。从拿地到入市，真如项目整整历经了六年时间。

　　2006年年底，长实下属公司以底价22亿元获得普陀区真如副中心启动区A3-A6地块，这就是未来的“高尚领域”项目。

　　资料显示，该地块位于铜川路以北、曹杨路以东、规划真华路以西、规划固川路以南，地处上海真如城市副中心南部核心区，占地面积约19.7公顷，地上、地下总建筑面积达114万平方米。其中，商业购物面积约20万平方米。

　　据了解，项目建成后将是上海中环区域内面积最大的城市综合体项目，包括商场、酒店、写字楼、公寓和住宅等不同业态。

　　不过，该项目在2006年拿地以后，直到2011年才正式启动，这亦使长实陷入了“囤地”风波。

　　2011年5月，有媒体报道称，长实的普陀真如城市副中心A3-A6地块在开工两年后仍处于打桩阶段，按项目周边地块价计算，得出该项目溢价率已达300%，溢价至少60亿元以上，并分析称属变相“囤地”。

　　不过，长实曾对此表示，项目早已全部施工，进度一直如期推动，预计2018年落成，仍处于打桩阶段是由于项目面积达到几百万平方米，开工过程复杂。

　　直至今年6月下旬，真如项目的“高尚领域”首批700套住宅才正式推向市场，目前已全部售罄，套现26亿元。

　　不过在业内人士看来，真如项目26亿元的销售业绩并不乐观，“近年来动辄上百亿投资的商业综合体，真如的市场反应比较低调。”