15-20元/天/㎡ 李嘉诚缘何叫卖上海东方汇经中心?

观点地产网   2013-08-29 15:54
核心提示:李嘉诚计划以60亿人民币的底价叫卖上海陆家嘴写字楼项目的消息不胫而走。作为长实自2011年在上海启动三大项目之后的首个成型项目,东方汇经OFC被传出售多少还是令人感到意外。东方汇经OFC的租金水平向区域内的超甲级写字楼看齐,或在每平方米15-20元/天。“所以可能是出于资金盘整的原因。”上述业内人士分析称,李嘉诚在投资方面已经出现倾斜,将投资重心西移欧洲,投资别的项目可能性比较大。

  华人首富李嘉诚的想法总是令人难以捉摸。

  就在其掌舵的和记黄埔正忙于出售百佳超市业务之际,李嘉诚计划以60亿人民币的底价叫卖上海陆家嘴写字楼项目的消息不胫而走。令这位原本就已陷入“撤资香港”、“投资重心西移”等舆论漩涡的“超人”再一次成为外界关注的焦点。

  叫卖东方汇经中心

  8月21日,据内地媒体引述多名知情人士透露,李嘉诚旗下公司长江实业(集团)有限公司打算出售其在上海陆家嘴开发的首个写字楼项目--“东方汇经OFC”,售价60亿元人民币以上。

  资料显示,“东方汇经OFC”是长江实业在上海的第一栋甲级办公楼,位于陆家嘴金融核心区,也是小陆家嘴区域最后一个动工的甲级办公楼项目,毗邻上海中心、环球金融中心及金茂大厦。

  该项目建筑面积超过11万平方米,以“财金汇聚、点睛之最”作为项目定位,共建35层楼,总高约200米,原计划于2014年落成投入使用。

  对于出售消息,长实方面在接受媒体采访时仅透露,目前该项目一切准备工作均在进行之中,暂无相关信息可更新披露。

  不过,在8月23日,在港有“长实楼神”之称的长实执行董事赵国雄则曾经表示,该集团目前准备将该项目长期持有收租,但也不排除有合理出价会考虑出售。

  据知情人士透露,目前买家仍未敲定,不过潜在的买家包括交通银行以及新加坡资产管理公司ARA Asset Management Limited。

  另有港媒援引一位商业地产公司人士的话指出,长实本来就是ARA的股东,买家是内资银行的机会较大,因为他们不太看重收益,多自用为主。

  翻阅历史资料发现,东方汇经OFC其实是长江实业与和记黄埔在2006年10月联合,以8.32亿元从富都世界发展有限公司手中购得。

  据长实及和记黄埔2012年年报显示,两家公司各占东方汇经OFC一半股权,两家公司均隶属李嘉诚旗下。

  重心西移与上海中心

  作为长实自2011年在上海启动三大项目之后的首个成型项目,东方汇经OFC被传出售多少还是令人感到意外。

  据时任长江实业(上海)企业管理有限公司副总经理马清芝介绍,“东方汇经OFC”预计在2014年第一季度竣工。

  2012年10月,长江实业执行董事赵国雄就曾对外界透露,长实将长期持有该项目,暂时没有分割出售的打算。项目的租赁对象,瞄准跨国公司总部、国际基金公司等。

  根据彼时媒体报道,东方汇经OFC的租金水平向区域内的超甲级写字楼看齐,或在每平方米15-20元/天。

  不到一年时间,李嘉诚为何突然考虑脱手这样一个黄金项目?

  “如果长实不是十分缺钱,没有必要出售这个项目。那边单价8-10万/平方米之间,如果持有的话,没有震荡的风险存在。” 在上海业内人士看来,倘若持有东方汇经OFC,项目收益不低。

  “所以可能是出于资金盘整的原因。”上述业内人士分析称,李嘉诚在投资方面已经出现倾斜,将投资重心西移欧洲,投资别的项目可能性比较大。

  另有分析人士指出,李嘉诚之所以会选择此时出售东方汇经OFC,其实也是受到前不久刚刚封顶的上海中心大厦的影响。

  该人士分析称,东方汇经OFC东面正对的就是“上海中心”,明年即将入市,一出来就会拉走很多客户。

  “在投资重心西移的大背景之下,选择在上海中心入市之前完成出售东方汇经OFC会利于收益最大化。”

  这座外形酷似“打蛋器”的上海中心大厦位于浦东的陆家嘴功能区,占地3万多平方米,其中办公楼面积约21万平方米,商业面积约5万平方米,核心功能是以办公空间为主的商务功能。其主体建筑结构高度为580米,总高度632米。

  据资料,上海中心建成后将拥有9个区间,21个空中花园。办公面积约为20.7万平方米,酒店及配套设施约8万平方米,会议及宴会面积为3600平方米,商业零售面积约6万平方米,除顶部区域外,其余各区间的高度都在12-15层之间。

  长实系兵败上海?

  相比百佳超市的出售,李嘉诚这次在上海的撤离似乎略显无奈。

  据了解,长实在上海目前有三个项目,除了“东方汇经OFC”,另外两个项目分别是,位于普陀真如的大型综合体项目“高尚领域”,及位于嘉定的高端住宅项目“湖畔天下”。

  而其中,最受关注的非真如项目莫属。从拿地到入市,真如项目整整历经了六年时间。

  2006年年底,长实下属公司以底价22亿元获得普陀区真如副中心启动区A3-A6地块,这就是未来的“高尚领域”项目。

  资料显示,该地块位于铜川路以北、曹杨路以东、规划真华路以西、规划固川路以南,地处上海真如城市副中心南部核心区,占地面积约19.7公顷,地上、地下总建筑面积达114万平方米。其中,商业购物面积约20万平方米。

  据了解,项目建成后将是上海中环区域内面积最大的城市综合体项目,包括商场、酒店、写字楼、公寓和住宅等不同业态。

  不过,该项目在2006年拿地以后,直到2011年才正式启动,这亦使长实陷入了“囤地”风波。

  2011年5月,有媒体报道称,长实的普陀真如城市副中心A3-A6地块在开工两年后仍处于打桩阶段,按项目周边地块价计算,得出该项目溢价率已达300%,溢价至少60亿元以上,并分析称属变相“囤地”。

  不过,长实曾对此表示,项目早已全部施工,进度一直如期推动,预计2018年落成,仍处于打桩阶段是由于项目面积达到几百万平方米,开工过程复杂。

  直至今年6月下旬,真如项目的“高尚领域”首批700套住宅才正式推向市场,目前已全部售罄,套现26亿元。

  不过在业内人士看来,真如项目26亿元的销售业绩并不乐观,“近年来动辄上百亿投资的商业综合体,真如的市场反应比较低调。”

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