新鸿基地产：上海徐家汇中心拟在5年内套现200亿港元

　　“217亿”对于徐家汇中心来说，不仅令18年的开发未果成为历史，同时也拉开了新操盘者新鸿基悬而未决的开发大幕。

　　9月12日，新鸿基地产发展有限公司主席兼董事总经理郭炳江，在香港业绩发布会上表示，该集团近期投资400亿港元发展上海徐家汇项目，约40%楼面面积将于5年内出售，料可套现200亿元港元收入，而其余60%将作为投资物业。

　　上海“铜锣湾”

　　于业绩会当日，新鸿基主席兼董事总经理郭炳联指出，徐家汇中心地块位于上海核心交通枢纽，新鸿基希望可以将其建设成为上海的新地标。

　　负责徐家汇中心项目的新鸿基地产代理执行董事董子豪，以香港铜锣湾和兰桂坊为例介绍，上海徐家汇商圈成熟，定位类似香港的铜锣湾，而其附近的华山路以及衡山路亦是酒吧聚集区，类似香港的兰桂坊。因而，获取该地皮符合新鸿基一向在内地投资的策略--在一线大城市获取市中心最黄金的地块。

　　“就徐家汇中心地面面积来说，有10万平方米，相当于两个香港的IFC。”董子豪续称，而在整个地块之中，地上楼面面积达58万平方米，地下面积为12万平方米。

　　“如果加地下部分，这个项目真正可以营业的面积达70万平方米，以217.7亿的成交价计算，楼面地价约为3.09万元/平方米，即3600港元/平方尺，这已经是很优惠的价格了。”

　　除此之外，董子豪还透露，整个徐家汇中心项目共分为4个地块，其中1、2、3号地块将用于销售。4号地块中将建3栋写字楼，其中一栋被规划为浦西第一高楼。

　　“2、3号塔楼我们将会销售，等完成40%面积的销售之后，预计收入会超过200亿港币。我们自己持有收租的部分主要在4号地块、商场、步行街以及酒店，大约占地42万平方米。”董子豪如是说。

　　对于该项目未来的租金收入，郭炳江充满信心，并指出，上海徐家汇中心的项目将进一步强化新鸿基出租物业的组合，也将会成为该集团内地租金收入的增长的重点以及重要的来源之一。

　　“我们所发展的地标性项目，已有上海的ICC、IFC等，对于新鸿基在上海的投资有信心，预计到2015年年底，上海投资物业部分可为集团带来约23亿的收益。”郭炳江如是说。

　　之于内地土地储备，新鸿基方面透露，该集团将继续物色合适业务发展机会，但暂时不会购大型地块，除非有非常好项目，否则会集中发展现有项目，如广州宏城项目及上海徐家汇项目。

　　业绩与净负债率

　　值得注意的是，由于上述地块长期遭遇闲置，前车之鉴，政府此次对土地金缴纳、开工、竣工时间等等均有详细规定。

　　据出让文件显示，中标企业第一期需交纳的土地出让款为地块成交总价的30%，其余则一年内付清。这也就意味着，新鸿基在签订土地出让合同后，10日之内需要交纳65.31亿元第一期土地出让金。

　　与此同时，出让文件还要求开发商在交地后12个月内开工，动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工。因而，新鸿基最迟需要在2014年9月初时开工。

　　在这种情况下，开发商的资金能否快速到位无疑是决定该项目开发能否顺利进行的关键。

　　对此，新鸿基方面表示，由于第一、第二、第三期出售物业之后，现金回笼会超过200亿港币，所以资金方面仍然能够保持健康的水平。

　　据称，新鸿基并没有融资计划，净负债率将仍然维持在20%以下。

　　此外，于业绩会同日，新鸿基发布截至6月底止全年业绩，期内该公司实现合约销售港币395.05亿元，其中在香港的合约销售总额超过220亿元，内地部分达到港币100亿元。

　　而在租金方面，年内实现租金的收入逾港币162亿元，同比上升11%。

　　据称，在此之中，香港收租的物业组合出租率达95%以上。在内地方面，上海环贸广场的商场部分，环贸iapm也已全部租出。

　　另外，上述项目还有两栋写字楼，今年8月至今，环贸广场的第一座写字楼接近满足，第二座写字楼预计在明年开始预租。而上海国金中心已经全部租出去了，第一座写字楼已经全部入伙，第二座的出租率也有很强的提升。

　　另据数据披露，报告期内，新鸿基实现营业收入港币537.93亿元，同比下降21.35%；归属公司股东溢利为港币403.29亿元，较去年同期下跌6.38%。

　　其中，来自物业销售的净利润为港币71.9亿元，按年大跌45%；年内销售总额为港币329.05亿元，同比下滑13.8%。来自租金的收入方面，升11%至港币160.19亿元，净租金收入亦升11%至122.36亿元。

　　在土地储备方面，回顾期内，该集团于2013年6月底，在内地的土地储备约901万平方米，其中约795万平方米为发展中物业，在此之中超过75%的部分为高级住宅或服务式公寓，其余为高级写字楼、商场和酒店。

　　另外，该集团在内地亦持有950万平方尺已落成投资物业，主要是位于上海和北京黄金地段。