赢盛中国研究：社区商业开发的SWOT分析

　　1.优势分析：社区营造活动重新凝聚社区情感

　　（1）重构社群关系来推动商业发展

　　随着中国城市化进程的加快，人们从早先的平房和四合院住进了鸽子笼一样的小区里，由于水泥森林阻断了人与人之间的互动和交流，人们之间的社区情感也随同传统街区一并消失。社区商业作为商业形态成为城市商业的基础，能够打破这种局面。社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，约占社会商业支出总额的 60%，人均商业面积达1.5平方米至1.8 平方米。

　　最早看到深度介入社区，通过重构社群关系来推动商业发展的是房屋中介公司。上世纪八十年代，台湾的房屋中介开始学习日本和美国，引进社区深耕的模式，这意味着中介需要像做公益事业一样，培育社区组织日常的互动活动并提供各种便民服务。以台湾著名的房屋中介公司信义房屋为例，通过建立“社区一家基金会”，经常为社区组织提供资金，让社区居民和NGO提案，基金会给予培训和资金，组织出各式各样的活动，如家庭主妇学习交流的妈妈教室和让小朋友在课后结识交友的儿童剧场，由于有了社区活动作为交流的平台，社区里邻里间的关系再次亲密了起来，居住地也重现生机。

　　（2）社区商业为价值营销创造良好的环境

　　社区商业的空间区域优势有助于将营销由冷冰冰的价格促销转向人情味十足的价值营销。此外经营者还可以采用社交网络和微博营销。像小区宣传、楼宇电梯、户外广告等也是很好社区广告平台。社区商业的经营者可以抛弃传统大卖场的机械式买卖，可以与社区居民搞好关系，展开座谈、联谊增加情感联系。

　　（3）以差异化来满足消费者的个性化需求

　　社区商业最突出的特征就是以差异化来满足消费者的个性化需求（消费者个性化需求包含非商品性需求和情感诉求需求），当社区商业充分地满足了消费者的这些需求以后，社区居民的生活质量便迅速地提升了。大卖场的以量取胜的时代已经过去，取而代之的是以质取胜的时代。消费者需要的东西恰好能够提供，这也是7-11（需求面积:60-150平方米）等便利店在日本和中国台湾、香港等国家和地区日益兴旺的最核心的要素。

　　2.劣势分析：社区商业发展条件未成熟

　　（1）缺乏规划系统性的规划

　　社区商业建设最根本的问题就是系统性不够，有很多临时性的举措，缺乏规划，比如营业面积、业种等的规划。各地新城发展较快，城市建设规划部门主导商业开发，各地商业主管部门参与力弱，导致社区商业前期整体规划引导与够，而后期又难以短时间弥补。

　　（2）社区商业发展基础有待完善

　　社区商业还处于起步阶段，国内的社区商业还普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式在整体规划、开发、运营等方面相比还有很大差距。多数社区商业基础设施不完善、物流配送不配套、单店经营与经济、运营成本相对较高等。对消费者来说，便利但不便宜，省时但不省钱。对供应商来说，因为一次性供货少而时间成本增加，规模效应递减。对运营者来讲，24小时营业，成本大、利润率低、竞争力严重滞后。

　　（3）零售网络建设滞后

　　我国的新居民区零售业发展中，还没有建成完善的计算机智能网络服务系统，为居民提供便捷的网上订货，为自身获取及时快捷的网上订货信息。也与能充分利用有关软件对顾客信息、产品需求、库存进行必要的管理。

　　3.机遇分析：中国经济的持续增长

　　（1）零售业有望成为中国经济发展的推动力量

　　中国零售业在2008年至2012年间以年均超过14%的速度增长，形成了超过7.8万亿人民币的巨大市场。

　　（2）来自政府政策的支持

　　从政府层面来看，2012年8月份，国务院下发的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》对社区商业的发展提供了多方面的政策支持。以下三条是在落实61号文件基础上进一步的细化，并且写入了国发[2012]的39号文件。第一条是从规划角度确定了新建社区中的商业设施面积，根据测算，10%的商业和综合服务设施面积中用于民政部门建设社区服务中心和服务站、社区综合信息服务平台的面积平均与到2%，能用于建设社区商业的面积平均在8%以上，这个政策实际对于原来的7%有了一定的突破。第二条是要求地方政府在社区中增加生活必备的商业网点数量，第三条政策就是对社区商业网点的用途提出了严格的监管要求，确保社区商业网点与流失。

　　（3）城镇化带来的机遇

　　从社区商业未来前景来看，如果按照中国2011年城市化率刚突破50%，按照发达国家城市化水平在75%左右计算，过去的三十年我国城市化率一年一个点，未来二十年到三十年时间，中国的城市化率仍然在1%或者略降一点，在0.8%的速度增长，所以中国的城市化率是极其远大的。这样意味着每年将有1000万人口进入城市，这个城市化的群体是相当庞大。中国经济即使与会像过去30年那样保持两位数左右的增长，7%至8%的增长速度仍然会持续20年左右。2011年中国历右上第一次城市人口超过乡村人口，城市化水平超过50%，如果总人口按14亿计算，那城市人口将达到7亿，如果按50%生活在成熟社区来计算，这一部分消费人口将达到3.5亿。

　　4.威胁分析：社区商业服务模式的构造

　　（1）经营模式急需转变

　　经营者急需要改变以往的社区型标超的经营模式。首先，盈利模式由之前的以通道费用为主转为靠商品差价为主。如今的社区型商业提供更加符合消费者需求、更有竞争力的商品，而门店的前台毛利也进一步提升。这就需要经营者从商品结构到门店管理进行巨大调整。需要经营者从商品结构到门店管理进行巨大调整。需要企业在生鲜的采购、配送等方面多下工夫。

　　（2）避免同质化竞争

　　企业如何把控好社区商业的门店管理，让门店做到既能灵活机动又能实现“复制与走样”，避免同质化竞争，这对社区商业经营者在管理能力方面是一大考验。

　　（3）缺乏对公益性建设的认识

　　社区商业的公益性，就这个认识目前为止还没有成为一种共识。虽然政府出台了《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，但商业主管部门的脆弱性，没有权利，政府与企业之间的协调与合作还有很多步要跨越。

　　（4）社区消费的主体的碎片化

　　随着中国老龄化和电商的发展，社区里的人群结构是老人、网购人群以及核心“三口之家”的家庭，这些人群需求的类型是与一样的。在社区消费的主体碎片化的情况下，供应商要攫取足够的流量来支撑门店。此外，供应商还要考虑用什么来支撑社区商业的服务。社区商业过去的方法是要购物、餐饮加服务，但是社区人群碎片化以后，它的服务要求也趋向个性化、多元化、多样化，供应商要对服务的比例构成进行调整和重组。

　　（转载请注明：本文选自赢盛中国《商业地产决策参考》第13期）

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