深国投商置计划第四季度赴港上市 集资约10亿美元

　　9月份，消息人士透露，总部位于深圳的商业地产开发商深国投商用置业（集团）有限公司（以下简称“深国投商置”）计划赴港上市，集资规模约10亿美元，最快可能于第四季度上市。

　　据悉，深国投商置旨在于明年首季前完成上市，希望趁内地楼价升势吸引投资者，并且已指定中国国际金融有限公司和摩根大通负责本次发行工作。

　　深国投商置媒体发言人丁为众在接受记者的采访时并未否认上市传言，只表示：“现在不方便透露，我们是从事商业地产开发和运营的公司，会根据业务的需要来选择不同的融资渠道。”似乎也从侧面加大了消息的可信度。

　　赴港上市

　　对于大部分人来说，深国投商置也许是一个不太熟悉的名字。

　　官网资料显示，深国投商置成立于2003年，累计开发及管理的购物中心建筑面积超过400万平方米，旗下品牌有印象城、新一城和深国投广场，截至目前已开业购物中心12家，项目重点分布在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海等地。

　　业内人士分析称，此番深国投商置若上市成功，与其背后的大股东背景有很大的关系。

　　说到大股东，就不得不提深国投商置的几次易主。1995年，沃尔玛与深圳国际信托投资公司成立合资公司，而深圳国际信托投资公司就是深国投商置的母公司。深国投商置在早期扮演的角色一直是沃尔玛的开发建设工具。

　　2006年，华润集团以17.4亿元人民币的代价获得深国投51%的股份，间接成为深国投商置的大股东。

　　但是6年后，华润选择抛售深国投商置。2012年，华润深国投投资有限公司出让深国投商置的50%股权，最终以9.56亿元的价格被深圳市龙柏商置产业投资基金企业收购。经过两次股权交易，龙柏商置获得深国投商置100%股份。

　　公开资料透露，名不见经传的龙柏商置是龙柏宏易资本集团于2011年发起的商业地产并购基金。

　　官网资料显示，龙柏宏易资本集团成立于2007年，以中科宏易和龙柏宏易两大平台为核心，管理资产规模已超过150亿元人民币，涵盖创业投资基金、股权投资基金及并购基金三大板块，旗下的龙柏资本主要专注于连锁零售消费产业、商业地产以及园区方面。

　　值得一提的是，龙柏宏易资本的创业投资基金已完成投资项目55个，其中已有22家企业在国内外成功上市。在其投资案例中，包括大连万达、远洋地产等品牌开发商。若上市消息得到确认，那么龙柏商置起到的推动作用可想而知。

　　“我估计是公司已经累积了一定数量的商场，有稳定的收入，所以选择上市。从海外经验来看，目前这个公司发展的很成熟，选择上市也比散卖项目更加健康。”同昌盛业高级董事、华东区总经理陈焯宾表示，深国投商置选择上市的动作比较合适。

　　RET睿意德执行董事张家鹏也认为，上市的消息比较接近事实。“从该公司过往的发展轨迹看，还是比较看好其上市的。香港上市的话，很适合那些资产多营收低的公司，上市难度也会较小。”

　　运营能力待考

　　持有及管理19家购物中心、总资产近120亿元的深国投商置，必然要面临具备更高难度的招商和运营问题。

　　招商和运营本不是深国投商置的强项。在和沃尔玛合作以后，深国投商置陆续迎来了大摩、西蒙、普洛斯、嘉德置地等外资的投资，凭借着自身的开发建设经验和强大的资金支持，迅速扩张。这这个过程中，前期整体商业规划、中期商场招商及后期商场运营管理基本都是外资合作方担当。

　　“原来的组合是三方合作，一方出钱，一方出专业，一方做建设，深国投商置主要负责开发建设这块，三方还成立了一个共同的经营管理公司，以西蒙为主。”陈焯宾介绍道。

　　“西蒙有很强的商业地产开发能力，旗下300多个开发购物中心，凯雷则注重资本运作，和外资合作有很大的优势，不过谁说了算？意见不统一怎么办？合作合资意味着经营上的挑战。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对《东地产》说道。

　　华润成为大股东以后，要求深国投商置转型成为一家专业的商业房地产开发商，要把商业地产的整个链条都打通，但收效甚微。在华润抛售之前，据上海产交所的挂牌披露信息，截至2011年10月31日，深国投商置净利润小幅下降为8704万元，负债总计68.13亿元。

　　龙柏商置接手后，在运营和招商这块目前来看无明显变动，招商运营一直是公司短板的深国投商置该如何增强这方面的能力也确实是个不小的挑战。

　　据报道，深国投旗下项目因管理问题屡遭消费者投诉，与租户的纠纷不断。虽然宣称要走“商业+金融+开发+管理”的地产发展模式，但显然还有一条很长的艰难路要走。

　　“它们和很多外资合作过，不排除在这个过程中学习到很丰富的商业地产管理运营经验。”虽然如此，陈焯宾认为，深国投商置在招商和运营这块可能没有之前那么有优势。

　　不过，与外资的合作停滞过很长一段时间的深国投商置于今年5月选择和凯雷投资集团结为战略伙伴，凯雷收购了苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权。

　　过剩隐忧

　　公开资料显示，深国投商置旗下的项目目前主要集中于苏州、杭州、佛山等二三线城市。

　　深国投商置董事总经理丁力业曾经在接受采访时也表示：“根据董事会的一个战略的布局，我们未来将立足在中国的二三线城市，来发展我们以‘IN CITY’为主的产品。”

　　而二三线城市的商业地产项目近几年以惊人的速度在增加，存在“过剩”的隐忧。如果将项目全部集中在二三线城市，会不会有被套牢的危险？

　　“很多二三线城市的商业地产项目供过于求，因为当地的人口相对少，凝聚力比较小，大家买东西情愿到大城市去买，在这些地方做购物中心的前景也比较未知。”陈立民说道。

　　张家鹏持相反意见：“我不是太担心过剩的问题，二三线城市是主流的市场，有经验的公司过去可以适应的。”

　　“全中国都有这个存量过剩的隐忧，但是不能泛泛而论，主要还是要看其所在的具体城市的商业地产体量和运营情况等。”陈焯宾补充道。

　　陈焯宾认为，深国投商置在商业地产运作方面有自己的优势：“以宁波印象城为例，刚在宁波开的时候我去过两三次，定位中端市场，这个市场比较好，复制能力比较强，定位不错，而且形成了一定的规模量，议价能力比较高。”

　　他同时建议，如若上市成功，深国投商置未来在创新性这块要做出改变：“上市以后就会有发展的压力，可能就更容易去注重量，在发展过程中可能就不像以前那么谨慎地去选择项目，这比较引人担忧。而且，它的模式容易复制，但是一旦大规模复制，就会过剩，所以下一步要创新。”