佳兆业曲线进军北京 代管代建烂尾楼项目“长安8号”

　　近日，北京长安街上最醒目的烂尾楼长安8号再次引起了市场的关注，佳兆业将以代管代建的方式成为长安8号的第六任主人，从而曲线进军北京楼市。

　　长安8号五度易主

　　说起长安8号，人们的第一印象就是“长安街上最醒目的烂尾楼”，该项目至今已五度易主，开发进程极为缓慢，最近两年更是处于停工状态。尽管长安8号已变更多任主人，但接盘者无一不坐享土地升值之利。

　　某位业内资深人士对记者表示：“这个项目财务结构、产权结构不是一般的复杂。”

长安8号是长安街上最醒目的烂尾楼

　　据记者了解，2004年，北京王府世纪艰难拿下了长安街沿线最后一块住宅用地，拉开了长安8号近10年烂尾楼生涯的序幕。其曾被命名为耀辉国际城、擎峰阁，分别于2007、2008、2009、2012年四易其主，2011年主体封顶后被搁置至今。首开集团、奥园集团等多家房企均曾以不同形式试图接盘，但都因股权复杂、开发缓慢、进展不顺而败退，甚至官司缠身。据悉，目前该项目51%的股权属于金利丰集团，少部分股权仍属于老东家北京王府世纪。

　　值得注意的是，长安8号在2010年初曾首次开盘，当时的销售均价高达8万元/平方米，给彼时的东家奥园集团带来近8亿元的销售回款，此后该项目再未进行销售。

　　盘活烂尾楼并非易事

　　几经易手的长安8号除了复杂的股权纠纷外，还面临预售证过期的问题。记者在北京市房地产交易管理网查询得知，长安8号原名擎峰阁，预售许可证为京房售证字（2008）365号，发证日期为2008年10月8日，销售类型为70年产权的公寓。该网站显示称：“该项目预售许可证已经到期，未售房屋不能进行网上签约，该项目楼栋需申请办理初始登记，取得房屋所有权证后，方可现房销售，进行现房合同的网上签约。”

　　长安8号位于北京建国门外大街和西大望路交叉口东南角，是长安街目前唯一在售的70年产权公寓。其分为南、北两栋大楼，南楼用作高端公寓，北楼则为商服综合体。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，长安8号所处的区域极具地段优势，且经过多年囤地，地块本身的价值已经翻了数倍，如果运营得当，盈利依然可期。当然，长安8号既然是烂尾楼，必定会涉及众多错综复杂的债权债务以及银行、土地、规划等方面的问题，尤其是对已经签约购房的业主来说，还需支付数额不菲的延期交房违约金，佳兆业能否将其盘活，还要拭目以待。

　　链家地产市场研究部给记者提供的数据显示，2010年10月，北京新建商品房市场共退房78套，均价在5万元/平方米以上的豪宅退房数量激增，其中擎峰阁退房10套。

　　据记者了解，长安8号不仅单价高，而且户型面积偏大，每套总价很高。据公开资料显示，长安8号的户型面积标准层为260-470平方米，楼王层为640-1800平方米，按照每平方米8万元计算，每套房总价最低也要近2000万元。

　　另外，长安8号的定位受到业界质疑，易居研究院北京所副所长牟增彬表示：“东长安街沿线多是写字楼或购物中心，人群结构复杂、流动性大，并不适合开发高端住宅。长安8号如果在两年前就改成商业物业的话，在这样的位置整售是不成问题的。”

　　佳兆业将主导项目开发运作

　　日前，佳兆业正式宣布已与长安8号的项目公司北京耀辉置业签订了代管代建协议，而此前传出的消息是“历时一年半的争取，佳兆业从王府世纪和金利丰集团手中收购100%股权，耗资60亿元拿下这个停滞两年的烂尾项目”。

　　记者看到，位于长安街大望桥东南角的长安8号虽然仍处于停工状态，但是围档已经更换成佳兆业的LOGO。佳兆业相关人士对记者表示：“目前双方的合作模式是代建代管，具体合作内容不便透露，但佳兆业将主导该项目的开发运作，包括从项目定位、工程管理、营销推广到后期的运营管理等。”

　　陈国强指出，佳兆业代建长安8号是其进京的一个跳板，这种方式与直接收购项目或者在京拿地相比能降低不少成本。同时，在竞争激烈的北京市场，首个项目必须打响，长安8号有一定的知名度，可以规避销售方面的风险。

　　据报道，此前佳兆业董事局主席郭英成曾宣布，佳兆业的业务将主要以一二线城市为主，未来其在一二线城市的比重可能会占到七成。“代建长安8号是佳兆业重回一二线市场的象征。一二线城市的地价虽然相对来说比较高，土地供应量也少，但市场需求强劲，消化速度快，市场风险较小。”佳兆业相关人士对记者表示。

　　业内人士指出，佳兆业在回归一二线城市的同时，应该做好财务上的把控。记者查阅了佳兆业的半年报发现，截至2013年6月末，该公司资产负债率为82.4%，已超越70%的行业警戒线，而其在2012年末则为66.8%。

　　对此，佳兆业相关人士表示，今年公司做完融资以后又去拿地，很多地价款需要提前支付，因此负债率较高。但是，企业发展最关键的不是看负债率，而是要看整体债务架构有没有问题。