破题养老地产

　　几乎所有房企都已经意识到，养老地产是一块“蛋糕”。

　　数据摆在眼前——截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3％。预计到2013年底，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8％。20年之内，中国的老龄人口更将以每年增加1000万的速度迅疾冲破4亿大关。

　　另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

　　对老龄人口需求的深度挖掘，无疑有着巨大的潜在利益。由于地产业态与养老产业的独特关联性，以及地产开发所能带来的巨大社会效应和外部性，养老地产的建构方式和运营模式，将会深刻影响到未来中国养老保险和福利机制的运行，甚至影响到未来中国城市功能运转和人们的生活方式。

　　尽管命题宏大、影响深远，但说者如云，做者寥寥。不管是宏观政策层面，还是市场成熟度方面，准备都还不充分。虽然业界对养老概念持续热炒，但目前大多数打着“养老”旗号的地产项目都还没有脱离简单的普通住宅地产销售的内核。养老地产蕴藏的真正红利，眼下却还仍然是一场人人觊觎，却又无从下口的肥美盛宴。

　　如何破题，既需要勇于创新的积极实践，也需要集思广益的头脑风暴。在2013年第十五届CIHAF中国住交会上，与养老产业相关的政府官员、对养老地产有独特研究的投资机构，以及在养老地产方面进行过积极有益尝试的房地产企业代表将汇聚一堂，共同论道养老地产，探索破题之路。

　　“养老”概念升温

　　2013年7月，远洋地产公布了养老项目——椿萱茂·凯健，正式进军养老地产。保利地产也在2011年就放出消息，将重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点，同时还成立了养老产业专业管理公司。

　　而早在2010年，地产巨头万科就高调宣布进军养老地产，采用租售并举的养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，已向市场推出了70年产权的颐养公寓。首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发了一个养老项目，总建筑面积近200万平方米。

　　同时，龙湖、华润、花样年等也纷纷成立养老地产研究团队，伺机涉足养老地产。

　　据统计，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。不论是出于调控压力下的取巧之策，还是经济转型期的企业战略调整，房地产企业近几年来对于养老地产的热情尝试可谓如火如荼。

　　不仅传统房企对养老地产趋之若鹜，自去年以来，各保险企业也开始竞相拿地，发力养老地产。除泰康人寿、新华保险等几家已着手建设养老社区的公司外，中国人寿、合众人寿也分别在河北及湖北规划了养老社区项目。险资虽然不像房地产商争夺地王那样短兵相接，硝烟弥漫，但也都凭着各自的实力与资源四处出击，暗暗较劲。

　　驱动养老地产急速升温的，正是来自政策层面的多重利好。养老是一项越来越重要的民生工程，政府有强烈的意愿，希望藉此推动养老产业的发展，化解老龄化社会可能带来的挑战和困局。

　　9月13日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

　　目前，许多省市都已出台养老设施专项规划，规范行业发展，并从土地、财税等政策上予以支持。北京市出台的养老设施专项规划要求，加强土地、税收、融资政策和市政府固定资产投资对发展养老服务机构的支持力度，并根据国务院的最新意见展开“以房助老”的试点。在新城规划中，很多地方政府都要求整合社区资源，建设更多适合老年人养老的场所。

　　然而，来自地方政府的政策倾斜、税收优惠和各种补贴，也使得以养老地产之名圈地，成了土地价格日益走高背景下企业曲线拿地的“救急法宝”。

　　营运模式待考

　　尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都卯足了劲，但在探索的道路上却遭遇了重重困难。

　　事实上，养老地产不但投资回报期长，还囊括了医疗、护理、娱乐、物业等多维度的上下游服务，使开发商面临着综合运营商角色的转型与挑战。这个全新的角色，考验着养老地产新玩家的“集体智慧”。

　　对于企业而言，养老地产的开发与普通住宅开发存在着很大的差异。首先，与国外相比，中国养老地产开发商面临的土地和税收成本依旧十分高昂，加之养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，因此对企业的资金量要求很高。

　　其次，传统住宅地产多为产权式销售，盈利模式简单，但养老地产的特殊受众群体，要求开发企业在后期的物业管理和服务方面进行全面的规划和管理，还必须与保险、金融、医疗等产业进行有机结合，这也极大地考验着企业的综合运营能力。

　　第三，企业涉足养老地产的专业运营团队也是捉襟见肘。一方面在国内缺少成功和成熟的实践经验，另一方面国外的团队又与国内的现实情况对接困难、水土不服。

　　此外，国人对传统养老方式的理念路径依赖、以及对养老地产模式的不了解，也说明这个新兴市场还远未成熟。

　　业内人士指出，由于缺乏足够的政府实质性支持，包括特殊的金融政策、税收政策、土地政策等，甚至监管部门也尚不明确，目前开发商运作养老地产的盈利模式难以清晰，过程较为艰辛，像在丛林中摸索着前进。养老地产很容易演变成以养老名义进行的纯房地产项目，而没被当成一项全民的产业得到重视。

　　对于已经开始探路，或者即将涉足养老地产的企业而言，对模式的探讨、对政策扶持的鼓呼，在当前有着十分重要的意义，这也是CIHAF中国住交会早在2009年就开始专门开辟“养老地产论坛”的原因。

　　破题养老地产，不仅是房地产企业盈利模式升级的一大机会，更对即将迈入老龄化的中国社会影响深远。2003年第十五届CIHAF中国住交会，行业精英将再度聚首，共同寻找未来的养老地产运营模式和行业标杆！