远洋产业地产模式之考：布局产业如何投融资

　　在房企转型之路上，各家章法不一。有的业务范围收缩，有的业务多元化。远洋集团便是在业务多元化之路上越走越远的一家房企。

　　2016年，远洋集团正式确立住宅开发、不动产投资、客户服务、房地产金融、产品营造五元发展战略。

　　事实上，在这四元加一战略之内，产业园区开发也是远洋集团正在发力的领域。北京密云的远洋·云谷智能核心研发产业园便是远洋产业地产的首次试水。这一业务也被视作远洋“再创业的撬点”和“在改变的起点”。

　　初次涉水

　　“结合自身业务特点，远洋已开始涉足产业地产领域，并联合各方搭建软硬皆施的产业平台，聚焦智能制造研发、设计、中试、展示环节；同时，也通过产业地产项目的开发与投资运营，形成新兴产业聚集，并依托远洋集团第四步发展战略五元业务布局，联动及协同发展，形成远洋产业发展业务新模式。”远洋集团高级副总裁陈润福表示。

　　据了解，2011年，远洋通过股权合作的方式取得了密云项目的开发权。该项目一期规划500亩，目前已建成有土地证的126亩，待获取374亩，预计明年第一季度获取。目前，产业园一期拟定位智能制造核心研发、设计、销售、展示等智能制造产业链前端，通过打造智能制造创新中心、提供智能制造公共技术服务平台以及龙头企业引领的方式形成产业聚集。

　　首次踏进产业园领域，对远洋而言，不失为一大挑战。

　　陈润福表示，一是远洋集团是全国性布局的企业，对资源的把握，跟各地政府关系的融洽度，成为远洋产业园业务拓展很大的优势；二是涉足产业园领域，远洋并不是单打独斗，目前正和国内国外一些知名的智能制造核心研发企业谈判，未来将形成战略合作伙伴关系，通过龙头企业、技术服务平台的引入，带动产业园区未来招商渠道和客户积累；三是远洋集团多元化投资的方式，未来对于某些产业的投资也非常有帮助。

　　“远洋希望打造的智能制造产业园区平台是一个良性的循环生态。通过政府平台，满足政府方对于产值税收、产业结构优化、龙头企业落地等诉求，引入行业龙头企业、技术服务供应方，实现区域整体产业升级；通过技术服务平台，完善园区服务功能，为入园企业提供载体空间的同时，提供全产业链整合解决方案，实现企业技术升级。”陈润福表示，未来远洋还将创立产业基金，用于园区内企业创新创业、技术转化、股权投资，实现各方面的有形、无形收益诉求。

　　模式之考

　　不过，对于首次涉足产业地产领域的房企而言，最大的问题是思维方式的转变。

　　能不能从一个传统的房企转到涉及诸多产业的领域，这首先需要思想上的转变，关于产业地产，关键是看地产还是看产业。

　　据了解，由于土地的性质和园区的性质，目前，密云产业园区招商的企业主要是智能制造产业研发的上游企业。目前已完成的是数字信息产业基地，里面有5万平米的呼叫中心和4万平米的配套公寓，形成了一个小的园中园。

　　对于运营产业地产的难点，远洋集团写字楼事业部产业发展业务负责人刘宫坦言，最大的难点在于对于产业的了解和把握。“成熟的产业地产商优势在于懂产业，知道怎么布局，知道产业怎么做，怎么孵化。对于远洋而言，投资建设、融资是强项，但对于产业的把握和认知是弱势。远洋会逐渐改变，也会招一些产业园区运作的人才。”刘宫说。

　　事实上，远洋涉足产业园区领域，首先来自市场所需。因为，未来居住、生活的结合，需要有服务业的支撑。 未来随着产业的发展，聚集人口的增加，衍生的需求非常可观。

　　另外，从资本的角度看，目前远洋资本更多是围绕集团的核心业务，但未来产业地产形成核心利润点后，其实可以形成非常好的对接资本结合点。

　　在远洋集团写字楼事业部产业发展业务负责人刘宫看来， 目前远洋产业园的运营收益主要是三大块：一是租售收益；二是常规运营服务收益；三是产业金融投资收益，包括一些资本证券化的收益。

　　刘宫表示，未来远洋将依托密云项目带动产业园区运作业务，同时，也会在京津冀、广州、深圳几个热点区域，根据远洋自身已有资源优势进行市场拓展。

　　据了解，未来远洋还将创立“远洋·云创汇”产业投资运营服务轻资产品牌，集聚政府方、技术服务方、企业方三位一体，为园区企业提供基础产业服务、企业管理服务的同时，专注企业专项服务、人才管理服务及金融专项服务，共建园区产业生态圈，拓展、持续、复制、共赢，促进园区企业发展。