三中全会定调市场化:房产税开征争取立法支持

21世纪经济报道   2013-11-13 17:09
核心提示:记者多方采访了解,住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案,亦强调通过土地、财税等相关制度的改革,建立房地产调控的顶层设计,促进房地产市场回归市场化。

  11月12日, 中共十八届三中全会公报全文刊发(以下简称“公报”)。

  记者查看全文发现,“公报”并未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容,但却多次提及促进市场化。

  5000多字的公报中“市场”一词出现了20多次

  “作为党的会议,三中全会不会提及具体到房地产的相关改革方案。”中国房地产学会副会长陈国强表示,但是在楼市调控长效机制建立方面,逐步淡化行政手段,回归市场化是一个大方向。

  记者多方采访了解,住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案,亦强调通过土地、财税等相关制度的改革,建立房地产调控的顶层设计,促进房地产市场回归市场化。

  不过,一位接近住建部的人士向记者介绍,长效机制的建立是一个渐进式的过程,不可能一蹴而就。其中,被视为长效机制重中之重的房产税短期不会大面积铺开,短期来看,地方政府的财权仍将以土地财政为主。

  但相关准备工作也在进行。上述接近住建部人士进一步介绍,目前高层在做顶层设计中,已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。

  与此同时,保障房的管理完善被学者反复提及。据了解,市场化方向是住房保障制度顶层设计的一大原则。

  房产税开征的障碍与准备

  上述接近住建部的人士表示,房产税短期内不会大幅推开,核心是取决于当前房地产市场的整体状况。

  曾参加房地产长效机制调研的中国房地产研究会副会长胡志刚表示,涉及到房产的税制改革方案,不简单是房产税的开征,还应该涉及到整个住房市场的状况,建立疏堵结合的税制方案。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示,目前,住房市场的主要矛盾,从绝对短缺转变为不平衡、不协调和不可持续。

  在此背景下,秦虹认为,政府抑制投资和投机性需求的政策措施,短期内还将持续,因为它成功地降低了投资性购房者数量,使自住性购房群体购房压力减小。

  实际上,如果希望通过房地产相关税收去调控整个市场,胡志刚认为,需要制定一个疏堵结合的税制方案,而不仅是一个针对保有环节开征的房产税种。

  首先,须全面摸清城市房地产各类资源、摸清供需、摸清空置,做到心中有数。

  在此基础上,胡志刚表示,在制度设计上,应将投机市场遗留的空置房有效疏导到租赁市场上,对既不转让又不居住的空置房、闲置房(包括开发商手上超过一定年限的库存房)征收房产税。

  除了考虑到当前我国住房市场现状之外,中国政法大学房地产法研究中心主任符启林表示,房产税短期内难以开征还由于法律和现实操作上的障碍。

  “我国土地不是私有制,在建设和销售过程中,已经交了很多税,再征税有重复征税的嫌疑,此外,房产税开征缺乏上层的立法支持,在推进过程中,面对重重阻碍。” 符启林如是介绍。

  在胡志刚看来,解决问题的唯一办法是,建立房地产法律制度体系,在立法基础上,再开展房地产税制综合改革。

  实际上,上述接近住建部的人士介绍,目前高层在做顶层设计中,已经开始考虑对于房产税开征,获取立法支持。

  贾康也认为,长期来看,“房产税”立法还是非常必要,不过先行先试也十分必要,“在做顶层设计和积极立法时,允许摸着石头过河,在肯定上海、重庆试点的前提下,形成某些基本共识后逐渐往前推,未来有条件时,制定相关法律。”

  从现实操作层面来说,房产税开征还存在技术和基础数据方面的缺失,上述接近住建部的人士介绍,目前来看,个人住房信息系统尚未完善,就已建的个人信息系统来看,也存在很多不足,“首先,这里面不含家庭背景,只有个人信息,不是家庭信息;另外,除了住房以外,还没有和公安、民政、税务等相关接口对接。”

  “个人住房尚未查证,房产税开征在操作层面尚有一定难度。”该人士称。

  住房保障体系的顶层设计

  房产税推进虽然面对重重障碍,在贾康看来,却是一个大方向,考虑到当前住房资源不平衡的问题,房产税改革背景下,特别需要注意的是住房双轨统筹框架。

  贾康说,3600万套保障房任务开建,解决基本住房资源不足,就是楼市调控顶层设计的托底安排,“在转向市场化的调控上,如果托底基本到位,那么商品房房价波动,就不会造成太有杀伤力的影响。”

  实际上,针对目前被重点强调的保障性住房建设也在探讨市场化路径。

  住建部的一位人士亦向记者介绍,目前住建部牵头,涉及发改委、财政部、国土部、农业部、民政部等多个部委正在筹备住房保障的顶层设计,对多年住房保障的经验进行总结,并从保障的范围、方式、机制、目标和原则出发进行完善。

  “保障房建设、管理、运营等相关制度完善的一个基本原则是坚持市场化。”上述住建部的人士介绍。

  从运营管理的市场化路径探索上,上述住建部住房保障司人士表示,廉租房和公租房的统筹建设、并轨运行和分类使用是一个方向。

  所谓的租赁住房的并轨运行,即实行“租补分离、明收明补”,根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平,通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施,充实运行管理资金,使公租房可持续运行。

  上述人士介绍,根据住建部的调查,公租房和廉租房仅仅是保障对象不一样、房租不一样,管理基本上差不多,这两类租赁房,80%、90%都不是政府在组织管理,有的还是企业化管理。

  “在租赁房并轨运行后,可以通过相关制度吸引社会组织参与运行,促进租赁房的专业化、市场化管理。”上述住建部住房保障司的人士透露,租赁房的租赁收入以及商业设施的营收,可以用于补充保障性住房小区的运行和维护。

  上述住建部住房保障司的人士亦表示,上述租赁房并轨的思路有望形成方案,并将在2013年住建部年度会议上被强调,要求各地逐渐扩大并轨范围。

  另外,从长线来看,按照住建部的设想,上述人士进一步透露,“随着住房供求关系基本均衡,住房租赁市场供应充分,未来住房保障将从实物保障逐渐过渡到货币补贴为主。”

  不过,上述负责人亦表示,货币补贴方式的推出的前提条件是住房租赁市场供应充分。

  “从国外情况看,住房套户比(成套住房与家庭户数之比)达到1.1∶1后,住房供求关系基本均衡,一部分富余房源可用于出租。我国目前住房套户比只有0.81∶1,尚不具备以住房租赁补贴为主实施住房保障的条件。”上述住建部住房保障司的人士说。

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