越秀房托：电商将占社会零售额半壁江山 商业地产进入激烈竞争阶段

　　2012年，越秀地产将广州国际金融中心(IFC)注入越秀房地产投资信托基金(越秀房托)，这笔“惊天交易”搅动了地产和金融两界。至今，IFC的运营情况仍备受瞩目。

　　据越秀房托透露，截至2013年6月30日，广州IFC写字楼的出租率为74.13%，租金水平继续保持市场标杆地位；酒店公寓也进入爬坡成长期，入住率和出租率均有较大提升，房价处于市场领先地位。

　　越秀房托认为，旗下的六个项目均处于广州成熟商圈的核心位置，原有五个物业保持着较高出租率，租户较为稳定。而国金中心虽然处于成长期，但仍是区域内最为优质的物业。

　　对于旗下的商业物业，“我们还将继续长期持有的策略。”越秀房托如是说。

　　与房地产企业近来的融资热潮一样，越秀房托也在不断打开融资渠道。

　　“融资工作一直是基金的重点工作，越秀房托也会持续关注和开展。截至2013年6月底，房托的借贷比率为33.4%，离守则规定的45%，还有一定的空间。”

　　今年5月，越秀房托已成功发行了3.5亿美元五年期的无抵押债券。与其他企业相比，越秀房托还拥有自己独特的融资优势，“房托基金在境内外的合作银行较多。境外有中银、汇丰、DBS、渣打等，境内则有中行、建行、农行等。”

　　对于持续火热的商业地产，在越秀房托看来，未来5-8年间，电商的经营规模有可能占到社会零售业总额的半壁江山。并且，随着房地产长效机制的推进，将会有许多开发商由住宅地产转向商业地产，商业地产将进入激烈竞争阶段。

　　在这种情况下，越秀房托认为，房地产企业金融创新是必然趋势，比如扩大直接融资的比例，增加权益性的融资，资产证券化REITs将会是一种主要的商业地产表现形式。

　　最后，越秀房托如此说道：“我们也希望国内能够尽早推出REITs产品，让更多的商业地产发展商有更大的空间。”

　　以下为记者对越秀房地产投资信托基金(越秀房托)的采访实录：

　　记者：去年IFC注入房托之后，目前的运营情况如何？与旗下的白马服装市场等项目相比，是处于哪一运营阶段？

　　越秀房托：

　　去年10月8日，越秀房产基金购入广州国际金融中心。之后，越秀房托全面开展项目营运工作，加大招商推租力度，积极引进优质客户。

　　2013年上半年，越秀房托的商业项目租金收入增幅明显，财富广场（资料、团购、论坛）、城建大厦和越秀新都会的增幅分别达到7.3%、7.0%和8.8%。6月底原5个项目(即不含国金中心)整体出租率平均为98.47%，其中白马大厦项目出租率为100%。

　　截至2013年6月30日，IFC写字楼的出租率为74.13%，租户结构也不断优化，新增多家外资银行等优质核心客户；酒店公寓也进入爬坡成长期，入住率和出租率均有较大提升。

　　记者：越秀房托曾表示，未来还将寻求更广阔的融资渠道，投资区域也将扩展至全国。这一计划的进展情况如何？是否已经发现合适的项目？

　　越秀房托：

　　首先，越秀房托在2013年，还将继续实施积极而审慎的投资理财原则。即在充分评估市场状况及资本市场情况下，以基金单位持有人长远利益为依归，慎重考虑及把握投资机会。

　　其中，越秀房托将主要考虑在国内的一线城市进行物业投资。根据越秀房托投资区域按修改后的信托契约，将从广东省扩展到全中国(包括香港)，并以珠江三角洲为基础，积极在北京、上海等城市寻找合适项目。

　　目前，越秀房产基金投资的物业类型现时主要集中于综合体、写字楼、零售商业、专业批发市场等高增长型的商用物业，如果有机会，越秀房托还将会策略性考虑综合性物业。但是，截止目前越秀房托还没有具体的项目计划。

　　记者：越秀房托如何增加旗下商业物业的价值？

　　越秀房托：

　　越秀房托主要通过实施积极的租赁及资产管理策略。根据不同物业的特点，在租户组合、租金水平与增长、租期等方面制定合理的策略，使物业组合的租金水平稳步提升，出租率高企。

　　其次，越秀房托还会抓住契机，对维多利广场全力实施经营调整，引入国际快时尚品牌优衣库。准备将其打造为中国大陆华南地区首家全球旗舰店，推动了项目的优化升级。

　　此外，越秀房托还将所持的房产项目实施多样化的资本增值策略。在制定并实施多项资产改造计划的同时，通过不断优化租户结构、维持良好的客户关系、加大招商投入等策略不断促进物业租金水平及物业价值的提升。

　　记者：近年来，中国商业项目开发呈现井喷之势，不少城市都规划大量综合体等商业项目，是否担忧出现泡沫化、同质化趋势？

　　越秀房托：

　　我们也关注到国内商业地产泡沫化的相关报道。我们基金旗下的六个项目均处于广州成熟商圈的核心位置，原有五个物业保持着较高出租率，租户较为稳定，国金中心虽然处于成长期，但仍是目前区域内最为优质的物业。我们将继续长期持有的策略。

　　但是，对于房产基金未来的规模扩展，越秀房托将密切留意商业地产的发展趋势，并根据市场情况制定投资策略。

　　记者：中国房地产行业调控形势逐渐改变，住宅地产市场量价齐升，这对商业地产的未来发展会有什么影响？

　　越秀房托：

　　随着国家出台一系列强化房地产调控、推进城镇化进程的政策，住宅地产降温还是比较明显，因此，从未来看，商业地产将成为投资者及房企关注的焦点。

　　随着商业地产的发展，中心城市的商业地产将向城市综合体的方向发展。因此，国际金融中心也将成为广州商业地产的亮点。

　　虽然，近期受宏观经济增长放缓及国家提倡俭节政策，短期内对高端消费行业、零售百货业产生一定影响。但这同时也推动商业地产升级转型，从规模扩大向商业运营、资产增值与资本营运相结合的商业综合实力转变，这正好给我们提供更有力的发展空间。

　　可以说，商业地产已进入发展的上升时期，随着内地经济持续发展，商业地产将逐步走向成熟，未来十年将是中国商业地产的黄金十年。

　　记者：商业项目非常考验资金实力，越秀房托是如何认识和处理商业与金融资本之间的关系？

　　越秀房托：

　　越秀房托具有较强的融资能力。基金的债务政策为保持长期的借贷比率在35%以下。目前，房托的借贷比率为33.4%，离守则规定的45%，还有一定的空间，具有充足的融资资源。

　　另外，房托基金在境内外的合作银行较多。境外有中银、汇丰、DBS、渣打等，境内则有中行、建行、农行等。可以说，基金的稳定性得到银行的认可，形成了长期战略关系。基金在2008年、2011年以及2013年中均进行了融资。

　　记者：越秀房托如何改善基金的财务结构和成本的？

　　越秀房托：

　　越秀房托会继续执行“银行贷款与债券的结合、长期和中期债务的结合、浮动利率和固定利率的结合”的财务政策，以降低债务结构和利率波动给基金带来的财务风险。上半年3.5亿美元5年期企业债券的成功发行，是该财务政策的体现。

　　记者：在人民币贷款方面，预计今年房托打算偿还多少本金？下半年会不会再融资？对于融资成本又是如何考虑的？

　　越秀房托：

　　目前，越秀房托的人民币贷款年初余额是42.5亿元，上半年已经归还了近2亿元。融资工作一直是基金的重点工作，而越秀房托也会持续关注和开展。

　　降低融资成本是基金的基本财务目标。如我们通过评级机构的投资级评级，获得了债券投资人的认可，也获得了银行等贷款机构的认可，我们相信可以在此基础上，为基金的贷款取得较低的利率，降低融资成本。

　　记者：2013观点商业年会主题为“商业的未来”，在前景美好但竞争日益激烈的环境下，您认为商业会有怎样的未来？

　　越秀房托：

　　随着新一轮城镇化进程的推进，为房地产行业发展带来前所未有的发展机遇。中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。

　　据相关数据统计，十二五期间我国将建住宅6500万套，总面积50亿-55亿平米，其中保障房有3500万套。并且，随着产业结构的调整，商业地产、旅游地产、产业地产都在进一步发展，老年住房问题也越来越受到关注。

　　我们认为，接下来房地产行业将会呈现如下发展趋势：

　　首先，未来5-8年间，电商的经营规模占社会零售业份额的比重会越来越大，对商业地产的冲击很大，预计未来商业地产的发展，会走向大型化和小型化相结合、高端和低端相结合的模式；

　　此外，随着房地产长效机制的推进，将会有许多开发商由住宅地产转向商业地产，商业地产将进入激烈竞争阶段；

　　在这种情况下，房地产企业金融创新是必然趋势，比如扩大直接融资的比例，增加权益性的融资，资产证券化REITs将会是一种主要的商业地产表现形式。

　　近来，香港金融发展局已经发表了新的建议书，提出将香港发展成为全球REITs的主要资本市场，并将在养老金投资、税务、投资收购等方面进行改进。因此，预期将会有更多的内地商业地产商考虑在香港发行REITs。

　　我们也希望国内能够尽早推出REITs产品，让更多的商业地产发展商有更大的空间。