张宇良：商业地产“售后返租”模式陷入去化危机

　　从2010年此轮商业地产热潮开始，经过2年左右的前期规划、试招商、多数地级市购物中心在2013年年末开始进入刺刀见红好血拼阶段，未及开业，招商已陷入困境，高预期、高回报的售后返租模式陷入去化危机。

　　某县级市，在建购物中心8个，市区人口不足20万。除其中一个全持有之外，其他基本采取售后返租模式。2011年最先销售的一个1楼均价达到3万，最高突破7万，返租5年，年回报率5%。而从2012年开始陆续投入市场的销售型购物中心，由于面临越来越多的竞争对手，越来越少的本地投资客群，返租年限从5年逐步延长至7年，10年，个别有15年返租承诺。年返租比例从5%逐步上涨到7%、9%，最高突破12%。

　　但出乎开发企业意料，2011年期间抢商铺的现象基本绝迹，来访客户、意向客户以及下单客户比例大幅下降，甚至已经出现蓄客不理想而延迟开盘，其中一个基于年终工程结算、人员工资、税务结算等资金压力，低于蓄客价格而开盘，预想趁着打工返乡人潮，打捞一笔。不过，最终以销售不足2个亿而告终。而此项目的商业总产值是12个亿。也就意味着90%大铺面，位置不好的，或楼层比较高的铺面陷入漫长的销售周期……

　　此类以销售返租为主的商业地产项目，在地级市比比皆是。而销售过程中遇到的问题确是大同小异。本就不多的投资客群逐渐被竞争对手稀释，地级市辐射能力弱，对外地投资者吸附力不强，投资客越来越精明，自身商业可售面积过大，市场表现远低于预期，开盘去化不理想，可售部分的“精肉”被销售，剩余的部分无人问津……

　　这一切的根源是政府误导和开发企业盲目乐观，而销售遇阻的本质是“售后返租”与商业地产理念背道而驰。从一开始就不应该用住宅销售的模式来开发商业地产。

　　“返租”说到底是一种涉嫌违法和欺诈的变性融资手段，是把商业地产的投资风险转嫁给投资者的过程。

　　法律层面早已对“售后返租”（集资）行为给出明晰的界定。从2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。另根据住建部的规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　从市场的角度讲，商业地产本身就是长周期，慢见效，对地段比住宅更挑剔，系统更复杂，融资要求更高的物业类型。他的本质是商业经营，而不是地产开发。

　　另外，社会闲散资金，以及对商业地产缺少投资认知，对房地产有过高预期的投资者，在急功近利，误导开发企业的政府推波助澜下，把商业地产变成一场全民狂欢。但却不知投资散售型商业的风险很高，甚至血本无归，最后连债主都找不到。比如最可信的“主力店”很可能是通过线下勾兑的一纸“协议”，比如信誓旦旦的“经营管理公司”，名为开发商子公司，但实际上和开发商公司没有法律权属关系。另外，从国内不计其数的返租物业来看，经营成功的屈指可数，只不过信息不对称，投资散户太过于迷信大品牌宣传，太迷信政府，对投资缺少足够的风险意识，才造成被散售的购物中心所套牢。

　　目前商业地产供应过量、极不规范的销售模式、开发企业夸大其词的宣传主力店影响力，都跟政府监管缺位，甚至暗箱操作有莫大关系。此轮商业地产对于部分投资者和开发者，都是劫难，从发展态势看，已经无法挽救，只能等待破灭。