朱凌波：社区购物中心是未来主流 融资、人才等问题亟待解决

　　毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。

　　近日，赢商网记者采访了全国工商联商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生。朱凌波表示，2013年商业地产出现了明显的主题化现象，但创新思维还不足。商业地产同质化、融资渠道、人才短缺的问题依然存在，亟待解决。随着新型城镇化的发展和人们生活方式的改变，社区购物中心将成为购物中心未来发展的主流，因为这是唯一不怕同质化的购物中心形态。以下是赢商网采访实录：

亚太商业不动产学院院长朱凌波先生

　　赢商网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？

　　朱凌波：总体来说，2013年商业地产行业出现了一些可喜的变化，同时，还是存在不少问题，包括多年来一直存在没解决的“老问题”。

　　今年商业地产最大的变化就是创新和差异化出现了非常好的势头，近两年尤其是在一、二线城市出现了非常好的案例，如广州太古汇，上海K11艺术购物中心、浦东嘉里城、尚嘉购物中心，月星环球港、北京颐堤港、侨福芳草地等等，都是在主题化、创新方面非常有代表性的项目。 其实购物中心主题化创新在去年就开始有了较大的突破，今年还在不断进步。前几年的购物中心普遍都是宣传“一站式、家庭式购物”的概念，现在则在主题化、差异化方面做得越来越明显。商业地产的创新，从开发商和消费者的角度来看，都说明中国的商业地产在不断成熟、开始提升到一个新的阶层，这是非常可喜的现象。

　　2013年商业地产存在的问题，朱凌波首先就提到“同质化”，这是存在多年的“老问题”了，现在商业地产过热、同质化、大跃进等现象在二、三线尤其是三线城市特别明显，如成都、沈阳、武汉等地都在风风火火大建综合体项目，已经出现严重过热的局面。这些“过热”的问题，大部分都是地方政府造成的，政府为了追逐短期政绩效益，追求“高大洋全”的决策模式就是“罪魁祸首”。

　　商业地产的第二个大问题就是融资模式受限。他表示，我们目前的金融体系并不支持做商业地产。由于商业地产产业链长，培育周期长，一般一个大型的商业地产项目从建设到培育的良性循环需要8-10年，但是商业地产投资商从银行手上往往只能拿到三年左右的短期贷款，无论是资金总量和资金时限都远远不够，所以目前开发商几乎都是短贷长用。这种融资模式决定了开发商主要还是依赖销售回笼资金，如销售住宅，公寓，写字楼，商业街、商铺等形式，好一点的就是以“租售结合”的模式做资金支撑。融资模式的弊端间接导致了“销售型、售后返租”等商业地产模式的出现，造成项目后期运营管理的一系列问题，严重影响了商业地产运营的良性发展。我们虽然说中国商业地产从大的角度来讲是很有发展前景的，但是金融这个瓶颈不解决，中国商业地产是很难进入到良性发展上。

　　商业地产的第三大问题就是人才瓶颈。商业地产今年来快速发展，导致了行业在短期内人才匮乏，其他行业人员大批量快速进入商业地产，也使得行业人才质量整体被降低。另外，部分企业频繁调整架构，调换高层人员，导致了人员流动过快，既影响了人才质量也会影响企业和项目的发展。总体来说，目前在商业地产行业，从商业地产定位、规划、招商、运营管理，真正懂整个流程的全能人才还是非常少。

　　商业地产存在的第四个问题是国内品牌资源匮乏，这也是商业地产同质化的根本问题所在。现在购物中心招商全部都是依赖一线国际奢侈品、国际快时尚品牌等国际品牌，来自我们的民族自有品牌、或者企业自有品牌的数量还非常少，这与跟国外的购物中心相比，差距甚远。品牌资源的匮乏，从主力店、次主力店、零售门店的招商方面直接制约着行业的发展。

　　赢商网：为突破同质化和电商冲击，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？

　　朱凌波：这种现象，最终还是回到同质化的问题上。我们知道，购物中心提升体验业态引进的餐饮、休闲娱乐、儿童业态，无外乎都是那些品牌商家。以餐饮为例，购物中心几乎每家都有必胜客、麦当劳，肯德基，这些门店之间没有什么区别。

　　在电商的冲击下，购物中心增加体验式业态是必然的趋势。但在体验业态方面，购物中心都还缺乏创新的形态。很多购物中心把影院、真冰滑冰场、儿童乐园、水上乐园等引进购物中心，其实这只是主题化，并非业态的创新。差异化、创新要求有新的品牌或品牌组合，新的业态出现，要求能给人完全不同的体验感。商业地产创新最关键的还是运营理念和持续坚持的精神。

　　购物中心要做好体验式商业，还需要回到体验式的本质上。所谓的“体验式”也就是人类生活形态的体现，包括社交、文化、现场、户外、大自然等几种形态，购物中心或商业综合体要紧跟人们的生活节奏，把这些生活元素充分融入其中，就是很好的“体验”了。现在城市里的人们生活节奏快，压力大，体验式商业如果能很好为这些人群提供一个放松生活、缓解压力的空间，让他们可以在周末、节假日或闲暇的时间充分体验到生活的各种乐趣，就是最大的成功。另外，要想把体验式商业做好，还需要从细节下功夫。包括购物中心动线设计、互动空间、展现空间、业态组合、活动营销、个性化服务等。营销活动是很关键的，不同的营销会有不同的效果，营销活动可以带来新的生活方式，消费理念，还有场所氛围的营造。

　　也正是因为人们生活形态对体验式商业的需求，所以电商是永远没有办法取代购物中心的。

　　赢商网：电商发展突飞猛进，万达、宝龙、绿景等开发商纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？

　　朱凌波：实体店做电商，目的是让线上线下形成互动，实现实体和网络一体化。这与京东、淘宝这种纯电商模式是不同的概念。即使是万达，它现在宣称打造的电商平台，也是为了把实体与电商相结合，也不是纯电商模式。

　　电商对商业地产而言是一把双刃剑。网络的便捷性、实时性以及现在电商不征税等有利条件，成就了电商在价格方面的优势，对服饰、用品、书刊等零售类的实体店带来的冲击比较大，但高端商品类受到的影响就较小，更多人还是愿意去实体店消费。另一方面，电商的冲击就逼着购物中心去创新，去做体验式商业，强化自己的个性特色，不断完善不断进步。

　　赢商网：随着微信的火热，一些购物中心推行“o2o”营销模式，并对接微信支付，您认为这会成为一种消费趋势吗？

　　朱凌波：这是肯定的。现在大家对手机、微信的依赖性非常高，如果购物中心把这个平台运用好，肯定会形成一种趋势。但是随着微信的兴起，大家的手机每天都接收大量的信息，也会导致使用者产生反感抵触情绪，随着科技的发展，未来肯定还会出现新的技术和平台。

　　赢商网：随着新型城镇化的推进，未来社区购物中心会否成为商业地产新的突破点？但目前国内还缺少成功的社区购物中心案例，您对发展社区购物中心有什么建议？

　　朱凌波：在购物中心里，社区购物中心是唯一不怕同质化的，也是未来购物中心发展的主流。像美国、英国等商业比较发达的国家，他们的购物中心大部分都是社区型购物中心。现在很多知名开发商，如万科、华润置地、阳光新业等的产品线都有涉足社区购物中心，并且还在不断加快模式化复制。做得比较好的项目案例有苏州的邻里中心，北京华联的购物中心。

　　我国社区购物中心，普遍存在一个本质性的问题，就是销售型物业。以前的社区购物中心都属于底商，分散的销售型物业，并不是开发商自己持有的，所以造成了很多社区购物中心经营、规划、管理混乱的局面。社区购物中心在经营模式上，必须向集约化、持有型转变。现在的社区购物中心比以前的已经有了很大的升级，从以前的散售模式向集约化、租售结合的模式转型，万科的“五菜一汤”社区商业模式就是很典型的案例。

　　社区型购物中心的特点主要是便利性、服务区域人群，把人们的工作、生活结合成一体。所以，做社区购物中心首先就是要满足所服务社区日常的生活消费。随着生活方式的改变，消费需求也有了很大的变化，社区已经成为人们的主要生活圈，人们对娱乐、文化休闲的生活元素的需求也大大增加，以前社区商业以销售柴米油盐、蔬菜水果等日常生活用品的模式已经完全满足不了现在人群的生活需求了，现在以餐饮、小超市、洗衣店为主的社区商业模式也丞待升级。

　　赢商网：对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　朱凌波：要说预测2014年商业地产的趋势，是非常难的。因为每个商业项目的开发和运营周期都需要几年时间，在一年或短时间内是很难有大的改进的。站在过去一年的角度来看2014年，我有几点想说的：

　　1、希望政府、中央部委尽快出台商业地产相关政策、法规、和行业标准，从政策方面促进行业的健康发展。如成都去年已经发布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》，规范对商业项目在选址、体量和规划等方面给予了新的要求，对商业项目的开发起到了一定的限定作用，促使行业发展更稳健。

　　2、商业地产金融创新必须有所突破。商业地产中长期贷款、低成本基金、REITs等渠道必须尽快完善创新，否则，目前以销售为主的商业地产模式和目光短浅的经营理念就难以改善。

　　3、希望地方政府在商业地产的推进过程中，不要以商业地产作为政绩驱动力，规定项目在一定时间内开业，逼着项目快速开发，也不要推行土地集中放量，否则会造成前置、过热的现象。商业地产本身是一个慢慢消化的过程，它需要时间，透支土地、透支人才、透支消费，将严重影响地方商业地产的良性发展。地方政府在这方面应该采取更长远的措施。

　　4、在进军商业地产的过程中，开发商应该更加理性，客观，保守。首先要对商业地产的复杂性有更深、更全面的认识和了解，不要盲目进入行业。不具备实力的企业谨慎入行，否则会加重商业地产项目招商运营的困境。

　　5、关于人才问题，希望政府、行业协会、高等院校等机构加强对商业地产的教育，在鼓励原创性的研发方面投入更多的资金、人力和精力，保证商业地产未来的发展更加有序健康发展。