星河湾鄂尔多斯项目仍坚持建设 布局二三线寻瓶颈突破

　　股神巴菲特曾明言，“大潮退尽时，方知谁在裸泳”。如果以此来考证星河湾，那么在折戟鄂尔多斯、曾经的销售奇迹亦渐退却后，其将如何调整无疑值得关注。

　　12月20日，星河湾在其发布的“第一居所”计划中披露了未来的发展规划：在继续深耕北上广的同时，明后年将在沈阳、青岛、以及西安推出新项目。而据星河湾副总裁张学凤的介绍，星河湾关注区域还将包括宁波、苏州、大连等城市。

　　回溯星河湾之前的战略布局，鄂尔多斯项目是避不开的焦点，投资百亿却成交惨淡的鄂尔多斯星河湾被外界解读为星河湾的滑铁卢。

　　在12月20日的表态中，星河湾副董事长、执行总裁吴惠珍称，目前鄂尔多斯星河湾仍在坚持建设，但对其前景的回应则显得无奈，“市场原因很难控制，希望以后有所改变。”

　　鄂尔多斯折戟在前，寻求瓶颈突破的星河湾暂时将今后几年的业绩押注于沈阳、西安、青岛等二三线项目，而这种二三线城市的布局能否将星河湾带离泥淖，亦还有待市场商榷。

　　鄂尔多斯遗痛

　　对于依靠高端精品单盘支撑盈利的星河湾来说，2011年鄂尔多斯星河湾的败局打击可谓相当沉重。曾经在2010年冲上135亿元销售业绩的星河湾，其后的表现似乎都不如人意。

　　2011年后，星河湾在太原、鄂尔多斯、成都等多个项目销售接连受挫。有媒体援引第三方数据统计称，除合作的成都博雅苑和澳门项目无法确定收益外，2012年星河湾实现的销售业绩不足65亿元。而对于2013年的销售，吴惠珍在12月20日却仅称，“具体数据尚未统计”。

　　其实在鄂尔多斯之前，对专注豪宅的星河湾来说，热销其实并非难事。2009年8月8日，浦东星河湾开盘，6小时便创造了40亿元的中国地产销售纪录。

　　而这个纪录很快也被星河湾自己打破：太原星河湾开盘当日的销售额就超越浦东星河湾40亿元销售业绩。2010年，太原星河湾以72.02亿元的销售额问鼎2010年房企住宅项目销售金额榜单，上海星河湾以31.24亿元夺得上海地区销售金额及销售面积的双料冠军。

　　太原与上海的热销，使得星河湾2010年的业绩达到135亿元，其也因为多个单盘销售数十亿的纪录成为备受推崇的豪宅标杆。只不过，随后的鄂尔多斯却打碎了星河湾的销售“神话”。

　　2011年，为了让鄂尔多斯星河湾延续以往开售便取得销售奇迹的神话，星河湾联合4家代理公司组成阵容庞大的销售团队，重金为鄂尔多斯项目入市进行筹备。

　　彼时有市场传言，对项目寄于厚望的星河湾给鄂尔多斯定下了百亿销售目标。然而，2011年9月7日，开盘推出1900套房源的鄂尔多斯星河湾项目遭遇冷场，截至2011年末，认购套数仅一成左右。

　　市场环境的急转直下似乎超乎星河湾的想象。然而，彼时抽身对星河湾来说也已太迟。鄂尔多斯星河湾开发之始，鄂尔多斯市东胜区政府曾以借款名义向星河湾借资11亿，市场传言为此次是东胜区政府为防止星河湾停止后续投资而设的约束措施。

　　鄂尔多斯后的星河湾，在近两年中也接连遭遇销售疲乏、太原维权品牌危机、梁上燕出走带来的高层人事变动，其本身也从“神话”的顶端走下。至此，调整对星河湾来说无疑是当务之急。

　　二三线徘徊

　　从此次星河湾发布“第一居所”计划可看出，其未来的重点项目分布于西安、青岛、沈阳等二三线城市，这类城市目前来看将是星河湾近几年内战略布局的一大方向。

　　但在星河湾的计划中，还是坚持强调了一线城市项目的重要性，“未来产品将主力建造公寓型高端第一居所，北京等一线城市会是布局重点。”

　　不过，一个不争的事实却是，自2008年北京星河湾项目售罄、星河湾在北京一战成名后，其再未在北京拿地；而在大本营广州的土地市场上，星河湾近几年也是少有作为；至于上海，虽说今年有项目在售，却是在位于远郊的闵行区。

　　诚然一线城市还是星河湾的战略重点，但如果要深耕，其目前以及今后所面临的挑战相比早前只会更大。

　　相关分析师就透露，以星河湾目前的资金实力和品牌认知度，在一线城市肯定不会再有之前的议价能力，因为地价的大幅增长已是其不能承受之重。

　　而仅就资金层面来考量，或许星河湾也面临着不小的压力。早前曾有媒体报道，星河湾好的高端品质其实是“砸”出来的，但目前随着建安成本和人力成本的上升，这种双向逼迫使得其不可能在继续这种不计成本的投入。

　　另外，在资金来源方面，由于近两年国内房企融资通道受到挤压，其本身也一直未找到合适机会上市，星河湾的融资渠道也较为狭窄，同时融资成本也相对较高。

　　“虽说近两年上市的房企在首次IPO时所募集到的资金并不多，但这些房企更看重的是拥有长远的融资平台，在这方面星河湾显得眼界过小。”有分析直言。

　　但对于是否上市，星河湾目前的态度还是模糊不清，吴惠珍明言，“以后上不上市，看情况吧，觉得合适的时候，会再考虑。”

　　此外，就具体项目融资来看，在被星河湾寄予厚望的西安项目中就引进了高杠杆基金。

　　今年3月下旬，星河湾曾联手易居为其西安项目成立了一个基金。该基金首期规模为3.43亿元，其中，优先有限合伙人的份额约2.68亿，劣后有限合伙人的份额为7500万元，优先部分存续期限为20+12个月，劣后部分存续期限为5+2年，优先投资人的预期年化收益率税后为10.5%-12.3%，而劣后投资人的年化收益率预计可达32%-41%。

　　在相关基金从业人士看来，星河湾的这笔基金融资无疑是一个高杠杆赌约。而对于这种举措，国内某知名基金负责人当时在接受观点地产新媒体采访时曾表现的相当吃惊。

　　不过，在项目开发中引入高风险基金，或许也与星河湾一贯的项目拓展和开发节奏有关。据相关熟悉星河湾的人士透露，星河湾一直以来坚持的是一种慢节奏开发模式，这与当前主流房企采取的高周转模式却截然相反。

　　从星河湾之前的拓展轨迹可看出，其一路的战略支点是从广州到上海、再到北京、之后则是进入太原，而这背后都是之前项目在热销之后才进入下一个市场，但这种运作方式却因为鄂尔多斯项目的失利而难以为继。

　　其中最重要的一点就是鄂尔多斯项目预期的百亿销售难以回笼，也正是由于此，星河湾开始在开发模式和产品上主动，亦或是被动的调整。

　　首先在产品结构上，改变以往纯粹200平米以上的大户型设计，转而新增120至150平米的新户型，同时开始与其他房企尝试合作开发，其先后在成都和常州与雅居乐携手开发。

　　虽然星河湾的新增产品结构能否使其重振旗鼓还有待观察，但与雅居乐的合作目前看来却并没有带来预想中的效果。

　　双方在成都合作开发的铂雅苑尽管在开盘当天录得7亿元的销售，但随后不久就传出星河湾团队撤离项目的消息，当时市场的主流看法就是，铂雅苑其后不甚理想的销售是导致星河湾团队淡出的直接原因。

　　至于常州项目，日前也有报道谈到因定价过高，加上常州整体楼市的低迷而“开得不好”。

　　其实，就项目前景而言，星河湾今明两年的重点项目西安以及青岛，也并不全为当地业内人士看好。

　　一位西安业内人士就表示，星河湾西安项目在西咸新区，但该区域的概念其实已出台多年，发展却一直不温不火，西安楼市的核心区其实还是在曲江、高新区、以及浐灞半岛等地，星河湾项目的前景值得商榷。

　　此外，青岛业内人士也指出，由于星河湾青岛项目位于非核心城区的城阳区，且定位还是高端豪宅，这在目前青岛核心城区高端住宅销售已经遇到困难的背景下，能否取得理想效果也要进一步观察。