万科2013年拿地、开工增速 2014主动介入非住宅业务

　　新一年又来到，万科如期公布其2013年12月销售数据，12月份万科实现销售面积97.6万平方米，销售金额109.5亿元。

　　由此，万科2013年1-12月份，累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，销售金额再度刷新行业记录，而这一业绩表现也与早前市场预测的1700亿相当。

　　2013拿地、开工增速

　　纵观万科2013年的表现，由于开发的实际需要，其在拿地及新开工面积上均有一定幅度提速。

　　据招商证劵12月底的研报显示，今年1-11月，万科新增项目权益口径建筑面积2077万平方米；新增土地权益地价款771亿元，已为2012年全年权益地价款430亿元的1.8倍；且三季度获取项目中一线城市占比较高。

　　另据万科最新披露的公告显示，2013年12月，万科新增包括北京顺义高丽营镇于庄03-38地块项目、南京江宁南站龙西项目等在内的12个项目，对应万科权益的规划建筑面积合计约266万平方米，拿地需支付金额为90亿元。

　　随着拿地的增速，万科2013年新开工量也有大幅度的提升。

　　据统计，2013年前三季度，万科累计已实现开工面积1362.3万平方米，同比增长56.4%，预计全年实际开工量将超过年初计划的1653万平方米。而考虑到开发规模的增长，万科目前项目资源继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。

　　之所新开工面积有大幅增速，万科董秘谭华杰对观点地产新媒体表示，主要是万科2013年新拿地有所增加，其中，有一部分地块是2013年所获得，于2013便开始动工。

　　就2014年万科的推货值数据，谭华杰表示，万科不会设定具体的销售目标，推货量会依市场情况而定，但万科仍会坚持快速销售的原则，产品达到入市条件即会推出。

　　不过，对于万科2014年的销售，中银国际相关分析师预测，就万科2013年拿地同比有80%-90%的增幅及新开工量来看，万科2014年销售增幅应会保持在20%左右。

　　“但还要看2014年市场形势，如果信贷过于紧的话，有可能出现认购销售额很高，但签约销售额的增速并不高的情况”。

　　此外，另一位分析师则表示，万科2014年的推盘量比2013年的推盘量要多，且2014年刚好是万科成立三十周年之际，万科2014年的销售额或突破2000亿元。

　　2014主动介入非住宅业务

　　在住宅开发进入下半场，行业利润在显著收窄的当下，万科2013年以来也在寻觅更多新的盈利点。其中，包括进军海外房地产市场、试水商业地产、入股徽商联姻金融、牵手领汇研究社区商业等。

　　不过，对于上述动作，相关分析师表示，这仅是未来万科在寻求新的利润增长点上的一些布局，但现在还不是万科在转移重心的时候，万科最近的一步是要做规模化。

　　万科董秘谭华杰也向观点地产新媒体表示，未来几年内住宅市场还有很大的发展空间，因此万科的主要业务还是以国内的住宅业务为主。

　　但谭华杰透露，以前万科进入非住宅业务，主要是因为某些地块配有其他类型用地，所以被动进入，而从今年开始万科会更主动地介入非住宅业务，这主要是指会从城市配套服务来理解非住宅地产。

　　其补充表示，万科在拿地策略上会遵守PIE模型，即考虑人口、产业、配套三者，具体是指拿地区域人口是否支持该区域未来有较好的发展空间；其次，拿地区域的产业能否创造就业的机会；再者，地块所处城市的配套能不能支持有更多的人住在该城市。

　　另外，在万科2013年销售创记录的同时，国内不少开发商的销售金额也有了大幅度提高，可以预见竞争将更加激烈。其中碧桂园、中海、保利、绿地等全年销售均已突破千亿元大关，另外恒大全年也有望挤进千亿关卡。

　　而这些竞争还在一些区域销售的表现上得以体现。据网上公布的一份2013深圳区域成交金额榜单显示，2013年，销售排名深圳区域住宅成交金额第一位的企业为佳兆业，成交金额为62.35亿元，排名第二的为万科，成交金额为52.39亿元。

　　但后据观点地产新媒体核实，万科今年在深圳市场共有9个项目，其中，仅有麓城一个项目新盘入市，其他8个项目均为持销项目，9盘合计签约金额约为62亿，也就是说与佳兆业深圳市场销售金额相当。

　　对于其他房企的追逐会否让万科感到压力，万科董秘谭华杰笑言称，房地产行业并非公众推崇的行业，因此，处在行业老大这个位置上，就必须替行业面对各方面质疑，因此这个老大多少有些不易，但万科是开放的心态。